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●個人所得稅:(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
●未能提供住房原值憑證,按其住房轉讓全部收入的1%核定征收個人所得稅
●土地增值稅均為1%
二手房個稅、土地增值稅完全攻略
昆明市地稅局5日召開新聞發布會,宣布從今年12月21日起,對個人轉讓住房的,按政策規定征收個人所得稅和土地增值稅,並在市區5個房產交易中心及各縣區開展一體化征收管理,其征管流程將按『先稅後證』的原則,在房管部門頒發產權證之前,地稅機關根據納稅人提交的相關涉稅資料,進行稅款或減免稅手續辦理,納稅人憑完稅憑證或免稅憑證,方能到房管部門領取房產證。
據昆明市地稅局副局長谷中介紹,昆明市個人轉讓住房環節的稅(費)種此前已實施的有:契稅、營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加和雲南省地方教育附加。
5項措施應對兩稅征收
有關方面經過深入調查研究和協調,對『兩稅』征收將采取五條措施。
這5條措施中,一是專門制定了《個人轉讓住房所得征收個人所得稅管理辦法》和《個人轉讓房地產土地增值稅征收管理辦法》,對兩個稅種征管涉及的問題作了盡可能詳細的規范和講解;二是從昆明市的具體情況出發,從低確定核定征收率。市地稅局報經省地稅局批准,能夠提供原購房價格證明的個稅征差額的20%和1%的土地增值稅;不能提供證明的個稅交納額為交易總額的1%以及1%的土地增值稅,稅率為政策規定的最低限;三是大力開展宣傳,廣泛告知政策及納稅相關事宜,從即日起將有4萬冊《個人轉讓住房稅收政策指南》放在各房產交易中心;四是為防止交易雙方趕末班車造成擁擠現象,將細化措施緩解征收壓力,方便群眾;五是各基層單位在人員、設備、崗位設置、場地管理等方面加強組織保障,以確保政策銜接和征收工作順利進行。
21日前遞交手續可免兩稅
鑒於昆明主城區現有的幾個房地產交易中心場地十分有限,從即日起,除加強工作人員外,還將采取一些過渡措施。如遇交易人員較多,無法當天受理或辦理稅收征(免)手續的,將采取先接件登記備案,後辦理繳稅手續或發放號牌的方法。具體而言,從即日起到今年12月20日止,凡地稅窗口接件後當天不能辦理完畢繳稅手續的,采取先接件登記備案後辦理繳稅手續的辦法處理。登記備案後的辦理時間可延至2007年2月28日。
據悉,對本次『兩稅』征收細則尚不明白的,市地稅局提醒市民可到產權交易中心辦稅窗口或向當地地方稅務機關具體諮詢。昆明市地方稅務局提供的諮詢電話為:辦公室0871-4117116;稅政一處0871-4117159;稅政二處0871-4117161;稅政三處0871-4117163。
7種情況免土地增值稅
在個人所得稅和土地增值稅征收當中,哪些情況可按政策申請減免,哪些情況屬於合理避稅,哪些情況屬於個人隱瞞、虛報房地產成交價格?5日,針對老百姓非常關心的細節問題,昆明市地稅局有關負責人一一詳細解答。
自用5年後轉讓免個稅
問:個人轉讓住房可享受哪些個人所得稅優惠政策?
有關負責人:一是對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅;第二,對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購買住房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金。
具體繳納額度這樣計算:納稅人重新購房的金額大於原住房銷售額的,全部退還已繳納的個人所得稅納稅保證金;納稅人重新購房金額小於原住房銷售額的,按新購房金額佔原住房銷售額的比例部分退還納稅保證金。
個人出售現房後1年內未重新購房的,所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。另外,納稅人享受退還個人所得稅納稅保證金優惠政策的,其一年內僅限一次,且只能為一套住房。(上述一年是指自納稅人繳納個人所得稅納稅保證金後,取得稅務代保管資金專業收據之日起滿一年。)
7種情況免土地增值稅
問:在交易過程中哪些情況可減免土地增值稅?
有關負責人:主要有七種情形,(一)個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的,免征土地增值稅。(二)通過法定繼承方式轉讓房屋產權的,免征土地增值稅。(三)自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在轉讓時暫免征收土地增值稅。(四)對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可免征土地增值稅。(五)納稅人轉讓原自有住房,凡居住滿5年或5年以上的,經向稅務機關申報核准,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,按規定征收土地增值稅。(六)個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准征用、收回的,免征土地增值稅。(七)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由個人自行轉讓原房地產而取得收入的,免征土地增值稅。
堵住虛假贈與逃稅
問:每逢一項稅征收之前,市場上往往會滋生一些不正常的現象,包括通過虛假贈與的方式逃稅,有沒有什麼辦法加強管理?
有關負責人:我們將嚴格執行國稅總局下發的《國家稅務總局關於加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》要求。納稅人在辦理無償贈與減免稅手續時,必須提供相關證明材料,填報《個人無償贈與不動產登記表》並作出無償贈與聲明,稅務機關審核通過後方可辦理無償贈與減免稅手續。為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為,偷逃贈與環節和將受贈房屋對外銷售環節的營業稅,將無償贈與行為區分為一般贈與行為(包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與)和其他無償贈與行為兩類,前者購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定交易時間,後者則以取得產權證或完稅證明為界。對於個人無償贈與不動產行為,稅務機關對受贈人將全額征收契稅、印花稅,並加蓋『個人無償贈與』印章。
為了強化稅收征管政策的連續性,當受贈人再次轉讓該項不動產的,在繳納個人所得稅時,以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。
同時,昆明還將借鑒其他城市的先進經驗,一是通過政府認可的、誠信的房屋中介機構對個人交易情況進行把關,二是向社會廣泛進行稅法宣傳。
攻略:如何辦(免)稅?
賣房人申報納稅應提供的資料包括:納稅申報表;房屋產權人的居民身份證原件和復印件;所售房屋的產權證及契稅完稅證的原件和復印件;銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證原件和復印件;原購買(建造)房屋時取得的由地稅機關監制的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和復印件;地稅機關指定需報送的其他資料或證件。
賣房人申請減免稅應提供的資料包括:減免稅審批表;房屋產權人的居民身份證原件和復印件;所售房屋的產權證及契稅完稅證的原件和復印件;銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證原件和復印件;原購買(建造)房屋時取得的由地稅機關監制的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和復印件;地稅機關指定需報送的其他資料或證明文件。
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