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11月,《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》出臺。這個有關天津房地產市場未來的綱領性政策文件,足以改變天津下一個五年樓市的發展趨勢。住房結構、供應計劃、空間布局、住房保障、市場監管……全面而細致的相關內容,遠比『國六條』、『九部委意見』要更龐雜、更詳盡,更是直接引導了未來天津百姓的置業方向。
布局趨勢:中心價高、遷居外環外
按照規劃,今後5年,外環線以內的中心城區將以中高檔住宅為主,這些項目主要結合舊區改造和存量土地整理進行,定位於改善性居住。而距外環線外10公裡以內、交通方便、有配套基礎設施建設條件的區域,將集中建設普通商品住房,每個居住區規模在300公頃以上。
天津中原研究部經理梁美娜分析說,其實,目前天津樓市的格局和規劃的要求已經無異。市中心,如老城廂、後廣場、大梅江、海河、奧體中心等熱點板塊,新建項目均價均在6000至8000元,定位於中高端市場;外環線周邊,如中北鎮、大寺、雙港、新街、東麗湖等熱點板塊,新建項目均價在4000至5000元,多屬普通商品房。
另外從近期土地成交狀況分析,市中心如電影廠地塊,樓面價約3400元;而外環線外如大寺張道口村地塊,樓面價僅約為1410元。土地成本相差僅三倍,也表明未來天津樓市將出現市區以高檔房為主、郊區以普通房為主的布局。
規劃趨勢:濱海趨熱置業成首選
按照規劃,今後5年,濱海新區用於房地產開發的規劃發展用地4310公頃,規劃建設住宅2586萬平方米、公建1000萬平方米。在住宅建設方面,將在大港、漢沽和海河下游區規劃開發20個居住區,規劃建設住宅1600萬平方米。
按照有關部門的預測,5年內濱海新區的中心城區將增加40萬人口,平均每年增加8萬人。如果按照每個家庭3口人計算,這將帶來超過13萬套住宅以及購物、辦公、休閑等其他一系列的需求。
目前,開發區、保稅區、塘沽區三區在售和即將上市的新樓盤達到48個,總建築面積突破500萬平方米。價格方面,開發區在售樓盤均價6000至7000元,塘沽區4000至5000元。另外,市區開發熱點也在向東擴張,東麗湖板塊已有萬科、朗鉅、億兆、富力、福光等多家開發商在此拿地,空港加工區也已吸引了遠洋地產進駐開發。預計未來5年,市區通往濱海的高速、輕軌沿線與海河沿線,將成為地產開發新熱點。
產品趨勢:高層主打、小戶型增多
規劃明確,將確保各區域新建住房套型建築面積在90平方米以下住房面積不低於住房建設總量的70%。同時,將適當提高建築容積率,所有新建普通住宅區的容積率不得低於1,對容積率低於1的低密度洋房、別墅項目將停止審批。
『這表明從明年開始,小戶型供應將會迅速釋放,六層以下的多層普通住宅將會被小高層甚至超高層取代,而低密度花園洋房、別墅將會隨政策趨緊而更顯稀缺。』梁美娜說。
據了解,目前本市供應土地時已將一些硬性指標加入到規劃要求中,如西青中北鎮、南河鎮、大寺鎮等區域成交的幾個地塊,規定90平方米以下戶型不少於總量的80%;北辰區大張莊鎮成交的一地塊,這一比例則要超過70%。另外,容積率也有大幅提高,像富力在中北鎮取得的一地塊,容積率高達2.451,其他最低的也要在1.2以上。這表明,即使在外環線周邊,今後的新建住宅也將以高層為主,即使有少量多層也會是低密度洋房。
保障趨勢:措施有力、人人有房住
規劃確定,『十一五』期間經濟適用房建設總量為1110萬平方米,單套建築面積90平方米以內,約12至18萬套;廉租房為32.5萬平方米,單套建築面積65平方米以內,約0.5萬套。同時,還將逐步擴大享受經濟適用房政策的范圍。
『在社會住房保障制度方面,政府應該起到更大的作用。』天津房協委員會研究委員、南開大學經濟學博士劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說吧)說,『住房作為一種特殊商品,具有准公共產品的屬性。為追求更多的利潤,住房市場天然地向高檔化、大戶型方向發展。這就需要政府的有形之手去完善住房保障制度,保證那些不能通過市場滿足住房需求的低收入者享受基本的居住權。』
劉玉錄博士認為,建立健全分層次的住房供應保障體系,應采取多種靈活措施,對最低收入家庭、低收入和被拆遷困難家庭和符合條件的被拆遷家庭,要根據情況,宜租則租,宜售則售,讓更多的中低收入群眾能享受到住房保障。
據介紹,今後5年,除了大力加強經濟適用房、廉租房建設外,本市還將逐步完善梯次消費市場格局,活躍二手房市場交易,規范租賃市場,引導低收入居民根據各自經濟條件和收入狀況,采取租售並舉的辦法,多渠道解決自己住房問題。(姜昊)
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