|
||||
外環線——這個以往天津老百姓不會考慮的地段,隨著交通條件的優化改善、樓盤開發的如火如荼,如今正在成為越來越多家庭遷移新居的世外桃源。11月28日,由天津日報、每日新報聯合舉辦的城市新興組團潛力展望論壇上,業界人士和專家紛紛指出,目前天津外圍城區的新興樓盤以較高的舒適度、多樣化的品種和較低廉的價格,成為中檔人群置業安家的最佳選擇。
天津市房地產經濟學會副秘書長劉玉錄指出,傳統上『外環』地段是一個不被買房人重視的區域,但是通過這幾年的發展,天津的人氣上來了,現在全國都盯著天津,而政府對城市外圍的規劃也做了很好的計劃和安排。他提出,我們應該准備好,迎接外圍組團的居住時代的來臨。
劉玉錄提供的數據顯示,今年前10月天津市區住宅的開發量中,只有44%屬於『環內』,而66%的開發量位於外環線以外的區域。《天津住宅建設規劃(2006-2010)》顯示:中心城區及外圍組團住宅建設3900萬平方米。因此,對於天津新興住宅組團發展前景的預測,如果按外圍組團比重佔60%這個保守的數字來測算,即2340萬平方米,這相當於目前我市商品房市場兩年的交易面積量,今後的供應量非常驚人。
另外,根據《國務院關於天津城市總體規劃批復》文件,2020年天津實際居住人口1350萬人左右,其中中心城區和濱海新區核心區控制在630萬人左右,以此進行測算,未來十幾年內中心城區大約要淨增60萬人口,僅此一項大約可形成2100萬平方米的需求。劉玉錄指出,由於老城區土地和人口的飽和,這些需求絕大部分需要在新興的外圍組團安置。
永泰紅磡集團總裁助理段立新認為,位於城市外圍的新興組團是宜居指數最高的。首先,濱海新區和天津市整體規劃重新組織了區域的劃分、交通路網的設定,應該說是從戰略上支持了城市外圍的發展。其次,城市外圍提供了宜居的生態環境。第三,隨著人們生活水平的提高,在外環線的組團也不再意味著郊區化,而是真正的城市化。
外圍開發,可謂必然趨勢。段立新表示,從理論上講,宜居城市的指標包括五點:舒適性、便利性、安全性、衛生性、美觀性,這五點構成了人們對於宜居住區最基本的要求。對外環線的項目來說,土地的容積率不是很高,建築密度相對比較低,從適宜人居的角度來講舒適性最高。當然,相對於中心城區來說,缺點是不夠便利,這些還有待政府加大在公交建設方面的力度。
金地公司副總經理何海洋認為,在城市外圍,以金地格林世界為代表的一些大眾化產品在今年紛紛亮相,展望明年,支橕整個房地產市場的就要看外圍組團的表現。通過開發商在產品和配套方面的投入加大,相信明年外圍組團的市場反響會更強烈,明年市場也會出現較大的供需結構變化,換言之,對消費者來說,目前纔是入市的好時機。
為了加強新興區域的綜合功能,樂康集團策劃總監許曉鵬表示,大地12城重點關注的是社區配套建設,商業配套方面包括幾個大的超市和商業街。津投金廈公司營銷策劃部部長畢麗娟認為,西部新城距離市中心非常近,順應天津市的整體蓬勃發展,外環西部應該有很大的潛力。
新興組團勝算老城廂
外圍項目面臨著一些機遇,但也會逐漸出現一些問題。目前開發商所獲得的土地價格和建設指標上能保證一個餘量去駕馭一些低密度的項目,但是隨著今後土地供應的緊張,意味著客觀條件不允許開發這些低密度的洋房、聯排別墅等。從今年下半年的市場走勢可以看出,洋房產品已經供不應求,在5個多月的時間裡,部分洋房產品從4800元漲到6300元,而今後的形勢必然繼續看漲。當然,從居住的舒適度和宜居指數上,新興組團與市中心的老城區存在著一個博弈,而我們還是對新興組團抱有很大的希望。
劉玉錄:發展新興組團的客觀必然
英國城市經濟學家布魯曼費爾德在1954年提出了一個城市向外擴展的模型,叫做『都市發展的潮汐波浪』。主要意思是說,與建築物經濟壽命50年周期相聯系,在中心城區出現再開發更新改造的高潮,與此同時,在都市邊緣與農村接壤的郊區邊緣區域會出現另一個城市擴展的開發浪潮。這個稱作『都市發展的潮汐波浪』的城市擴展規律,與近年來我們天津的房地產發展過程是相吻合的。『世紀危改』,即對中心城區的更新改造高潮,大約發生在建國後的50年前後,在這個過程中逐漸也形成了外圍組團的開發熱潮。
住宅郊區化或者說新興組團的發展,主要表現在中心區人口外遷,外圍人口明顯增加:在上海,從1991年至1998年9月,中心城區共有40萬個家庭、150萬人口、1200家單位遷出,核心區人口1993年比1982年減少26.7萬人,減少了13.3%,像地處外圍區的普陀區長征鎮、桃浦鎮和長寧區的新涇鎮,1991年至1998年9月,七年間人口分別增加3.90、2.35、3.36倍。在我們天津,和平區1997年至1999年人口自然增長率分別為-4.50%、-4.22%、-2.33%,後兩年人口絕對減少分別為3100人、1800人。從1998年至1999年,天津近郊新四區淨增6900人,增長率為5.36%。沈陽、北京、廣州等大城市的人口變化趨勢也是如此。
外圍城區高層建築受寵
城市外圍正在出現越來越多的高層建築,從銷售情況來看,老百姓的接受程度挺高。一是價格因素,高層比洋房低400—500元。二是戶型比較適中,我們主推90-110平方米的小三室、小二室,能夠滿足老百姓生活需求。三是從園林方面,高層建築密度比較低,園林的空間更充裕,視野上有優勢。
5500元洋房將告缺
現在很多老百姓持幣觀望,我覺得是值得討論的。現在外環附近的洋房組團也就5400元左右,但是今後你想再花5500元買洋房是買不到的。就像2003年,大梅江一帶在別墅產品之後出現一些小高層,很多老百姓感到不習慣。然而到了2005年,大梅江的高層建築比比皆是,人們也都變得很認可。我們做房地產開發要具有前瞻性,同樣,老百姓買房也要有前瞻眼光。就像現在買4層洋房,只有到外環線附近的幾個項目來看,但是,我相信很快就不會再有這樣價位的洋房了。 (鄭愛敏)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||