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兩年自建房之路
在溫州拿地成功以後,各地自建房的發起者紛紛湧向溫州,學習探討溫州首例自建房拿地成功的原因。『對於溫州的成功,大家最大的反應就是這非常具有鼓勵意義和幫助作用,除此以外,大家也不忘探討溫州的特色性之所在。』
『11月18—19日我特意去了溫州一趟,從對他們的情況了解來看,溫州的案例有一定的參考依據,提供了一些自建房成功的不可或缺的因素:比如溫州的自建房在發展過程中曾與當地的市長、房地局局長對話,政府的默認是自建房活動能夠繼續發展下去的非常重要的原因。』南京自建房的發起者邵角對記者感慨。
溫州政策環境的寬松和領導觀念的開放,成為了自建房拿地成功的重要因素。
對於邵角們而言,在已經走了長達兩年的自建房之路後,親見溫州的破冰之舉,自然感慨頗多。回顧各地曾經轟轟烈烈集資建房,邵角表示:『北京的自建房由於完全交給萬通打理而成為了開發商本身的宣傳工具;上海的自建房則走資本運作的模式,自建房的發起者僅保證房價低於市場價格,但也坦言會從中賺取利潤,可能走向小開發商的發展方向;而南京由於沒有建立法人主體,目前在拿地等環節上存在一定麻煩。』
而各地最大的通病則在於:首先在拿地這一環節,兩年來始終沒有成功過。
第一個發起民間籌資建房的於凌罡曾表示,溫州拿地的成功有很多地緣優勢,比如當地的民間資本活躍、個人籌措資金的渠道較寬,而且當地適合合作建房的地塊比北京多,北京公開土地市場上『一年可能只有一兩塊中意的地』。
類似的問題不僅出現在北京,上海推出的地塊也普遍比較大,不僅不適合自建房的建設所用,自建房的開發者在招拍掛市場上同時也要面對眾多大開發商來爭搶土地,其難度不可謂不高。
對於這個讓各地自建房頗為頭疼的問題,趙智強得意於其事先不張揚的做法。『我事前跟會員們都說好的,集資建房的事情千萬不要對外說,萬一有人來搶著拿地,我們就沒啥戲了。北京那邊就有個人集資建房看上的地,開發商拼命舉牌哄抬,深圳更是十幾個開發商去搶集資建房者看上的土地。』
『從溫州此次拿到的地塊來看,這塊地屬於政府征用農村用地之後補償村委會的土地,土地的特殊性讓自建房人員在拿地過程中能夠很大程度避免競爭擠壓。』邵角分析。
『我們委托開發商出面談土地的交易,也將由開發商來代建,我們付給開發商2%的管理費,對於他們而言,這樣做是一點風險也沒有的。』趙智強坦言委托開發商出面可以避免自建房組織在拿地環節暴露於公眾的壓力,而這也正是於凌罡在拿地時所面對的最大困境。
『除此之外,溫州在集資建房的過程中引入協會這樣的主體,一方面能夠優於一般的公司,對於參與的股東人數不設限制,另一方面又能在早期的商務談判中具有法律效應,同時對於會員也有章程的約束。』邵角對此依然懮心忡忡:『而南京目前最缺少的,正是這樣一個具備多重身份與作用的主體概念,我們目前正在與律師探討,也想引入協會的模式來進行運作。』溫州自建房的參與者則表示:『以個人名義來號召集資建房,這個人大家都不知道底細,誰也不敢把錢投給他,現在是協會在搞,我們就覺得還是比較可以信任的。』
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