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3.中國房價真能持續上漲?
爭論的焦點應是泡沫大小,而不應是沒有泡沫。
——地價
國內爭論比較多的是房價的上昇是否源於地價的上昇。不錯,土地價格,作為要素市場價格,很難說對房價的影響一點也沒有。但是,根據理論和國際的經驗,地價對房價的影響也許沒有規劃和土地市場的剛性對房價的影響大。規劃的剛性指的是建築高度和密度的剛性控制使城市土地開發無法根據土地價格來調整,而土地市場的剛性指的是土地價格與容積率顯著的線性正相關關系。理論上,地價決定容積率,而不是容積率決定地價。中國土地市場價格的決定機制(容積率決定地價)極大地限制了土地-資本之間的替代關系,進而負面地影響房地產市場的利用效率。盡管規劃和土地市場剛性,以及土地價格上漲對房價都有一定的影響,這些影響可能都不及房地產開發融資機制對房價的影響大。
DavidDowall研究了泰國曼谷的土地價格和房屋價格。他認為在曼谷,盡管土地保護的壓力和土地價格的上昇,開發仍然能夠提供相當數量的可支付住房。土地價格沒有帶來相應的房價的上昇的主要原因是放開城市土地利用的限制,也就是說,不要過於限制容積率,要給開發上一定的活動范圍,來選擇土地開發強度。
——城市化
根據中國中長期社會經濟發展目標,未來的二三十年城市化將經歷空前絕後的發展。如果至2020年中國的城市化水平達到55%(即55%的人口居住在城市),那麼從現在至2020年每年的新增城市人口將超過一千萬。如此宏大規模的城市人口增長無疑將提高住房需求。城市化對城市住房需求的影響既需要了解人口規模,更重要的是要了解新增人口的收入、年齡、家庭構成、消費傾向、職業目標等。很難想象大量的新增城市人口有能力購買日益上漲的商品房。城市化是必然的趨勢,多大程度上城市化能夠轉化為有效的買房需求(特別是對絕大多數低收入的城市移民)是另一回事,這兩者的關系並不簡單,需要深入的研究和探索。
——消費主體與真實需求
房價的持續『高走』和有效的市場營銷廣告策略似乎有力地說服了相當一部分人,購房和在房地產上的投資是最盈利性投資。越來越多的家庭擁有超過一套以上的房子,其中相當一部分房子是空閑的。消費性購房與投資性購房有著本質上的區別,前者反映真實購房需求,而後者與投資回報的期望值有關。姑且不論城市住宅空置率的高低,一般對大多數業主而言,當房地產是唯一盈利或有利可圖的投資對象時,他們就會積極地購買房產並消極地等待價值的昇值。這時,房地產市場的投機就不可避免,市場的泡沫也就一定會產生,因而,爭論的焦點應是泡沫大小,而不應是沒有泡沫。
很多國家都有相應的房屋政策(貸款利率、個人收入稅減免等),來區別對待消費性購房和投資性購房。中國還沒有這樣的住房政策,制定中國的住房政策,一方面鼓勵消費性購房,另一方面抑制投資性住房,應是未來政策改革的方向之一。
中國健康的房地產市場應該積極地鼓勵消費性購房,而不是投資性購房,從而在現代化和城市化過程中提昇城市居民(包括新增城市人口)的生活質量。這是城市可持續發展的必然。因此,大多數中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房應該成為中國房地產市場的主流,至少在現階段應該如此。因為提供中低收入家庭的住房遠遠滿足不了社會的需求,所以滿足新增中低收入城市移民的住房,應成為未來一二十年政府工作的重點。
4.取消預售
預售制既推動了房地產的發展,也是城市房價上昇的根源,解決城市房價上昇還需從房地產開發的融資機制入手。
本文分析影響住房價格的種種原因和可能,結合國際的經驗;得出如下結論:第一,土地的嚴格控制並不一定帶來住房價格的上昇,土地嚴格控制對住房價格的影響還取決於城市規劃(如容積率的控制);第二,未來城市化的高速發展將引發大量城市人口的增加,其增加的主體是來自農村的農民。盡管數量可能驚人,但由於他們的收入有限,對城市高檔的住房市場影響極其有限(如果有任何影響的話);第三,經濟發展導致住房需求的增長,但過去經濟收入的增長遠遠小於住房價格的增長,很難相信未來的經濟和收入的增長可以與目前的城市住房價格增長速度相媲美;第四,住房價格持續上昇的主要原因是房地產開發的融資機制。由於絕大多數開發商的資金運作是滾動式開發,預售制是其保障。金融上,正是房地產的滾動式開發需要不斷上昇的房價作為其資金保證。也就是說,開發商一定要讓房價不斷上漲,纔能極大地促使廣大消費者『爭先恐後』地『先付款,後提貨』式地購房,使其資金流順暢。消費者對未來房價的擔心和一定的投資(或投機)心態進一步強化了『虛假』的市場供需關系,為房價的持續走高推波助瀾。
總之,預售制既推動了房地產的發展,也是城市房價上昇的根源,解決城市房價上昇還需從房地產開發的融資機制入手。當然,我們不能否認預售制在過去十年來對房地產和住房發展、就業、國內內需不足等方面的積極影響和作用,預售制的歷史功績還是要給予充分的肯定的。預售制最初幫助解決了房地產開發資金不足的問題,極大地推動了房地產和城市的發展,為改善城市居民的居住做出了巨大的貢獻。但隨著發展,預售制的弊端越來越嚴重,現在應是改革預售制的有利時機了。
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