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2.房屋預售制造成中國地產泡沫
房屋預售制帶來的銷售市場價格的『低開高走』,既幫助解決開發商的融資問題,又帶來房地產開發的『暴利』。
中國房地產開發項目的主要資金來源是銀行貸款和房屋預售。開發商自籌資金所佔比例有限。以前,對一些開發商來說,土地出讓金都來自非自籌資金。以上海為例,房企自有資金2001年為18.84%,2002年為17.53%,2003年為16.94%。
一般地,消費者大都會先看貨,後交錢。對於價格昂貴的商品,往往需要經過『貨比三家』後再做出最終決定。預售制(先交錢、後提貨——兩者之間有相當的時間差)孕育著很多潛在的問題:一是消費者有沒有權利在『交錢後、提貨前』改變決定,要求退貨,其所應承擔的責任是什麼?二是消費者有無『無條件』地要求退貨而無需承擔任何責任?三是在什麼樣的質量情況下,消費者可以要求無條件地退貨,並不應承擔任何責任?四是消費者要求無條件退貨所承擔的責任是多少?如果在交錢時對『貨』缺少明確的界定(如大小、顏色、質地、結構、形狀、外形、材料等等做出明確的說明),提貨時的糾紛就會很多,以此對商家和消費者帶來的成本都是巨大的。
如果貨到手後萬一不滿意所帶來的經濟損失(即使不退貨)也是可以承受的,或者消費者可以承受退貨的代價,那麼問題就是另外一回事了。本文認為,這種情況對住房這個昂貴的特殊商品並不適用。因為我想沒有人能夠買房子像買兒童玩具一樣,買來後不滿意可以棄置不用、再買另外一個一樣。所以我們可以假設『先交錢、後提貨』隱含的潛在的經濟成本是絕大多數購房者無法承受的。那麼,問題是:消費者在知道不能無條件、不付代價地退貨的情況下,又為什麼會爭先恐後地紛紛以預售的方式購房呢?理論上,預售制在下面幾種情況之一下可以被消費者接受:其一是奇貨可居、極難買到,擁有的滿足感巨大到可以彌補預售制的種種缺陷;其二是價格持續走高(或者市場認為價格將持續走高)是等待意味著要付更高的價錢來購買,因而盡早購買一方面能夠以較廉價的價格買房,另一方面又期望價格的持續昇值可以通過轉手實現個人財富的積累。顯然,房屋不是『奇貨可居』的商品,因而不斷上昇的房價與預售制相輔相成,這裡互為前提、互為結果。
房屋預售制帶來的銷售市場價格的『低開高走』,既幫助解決開發商的融資問題,提供房地產開發所需的資金保障,又帶來的房地產開發的『暴利』。這是因為:其一,『先交錢、後交貨』降低了進入房地產開發市場所需的門檻,降低了房地產商信用貸款需求,提高了開發上的資金流轉能力;其二,房屋價格的定價一般會定在平均價格之上,隨後房價的走高帶來的都是『額外』利潤。『持續高走』的房價極大地降低了房地產開發的高風險性。房屋價格持續高走,一方面激勵和激發了潛在的買房者的熱情和欲望;另一方面也滿足了已買房者的『消費心理』或投資期待。為居住而買房的人們看到不斷走高的房價而使已買的房屋價格昇值欣慰;為投資而買房的人們在暗自計算著什麼時候出售,從而獲得最大的投資回報。當然,缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一。
總之,中國房屋價格的持續走高的主要原因是開發商與購房者相互驅動的結果。從開發商的角度而言,融資機制從根源上促使開發商聯合起來共同推動房價高走,只有這樣,他們的資金運作纔會順暢,房地產開發項目纔能得到順利進行。對消費者而言,或因誤導、或因對房屋市場預期值過高,很多人強烈認為房價不會『跌』,甚至會持續高漲,這無疑極大地刺激了房屋的超前消費或投資欲望,對近幾年的房價持續走高起到了推波助瀾的作用。
房地產開發的融資機制需要不斷上漲的房價來配合,也就是說,融資機制是房價上漲的主要原因。如果房價不上昇的話,哪個業主願意預先購買還沒有見過的房子?試想,如果房價在開發建設過程中保持不變,絕大多數業主都會持幣待購,等到房子建成後,通過貨比三家後再決定購買。廣大買房者如果持幣待購,不知道有幾家房地產開發商能夠有足夠的資金運作能力繼續從事房地產開發。
中國房屋預售制的潛在風險:風險轉嫁給消費者和銀行;通過『炒樓花』等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。筆者認為,房地產開發的融資機制(依賴於房屋預售)需要不斷上漲的房價來配合,也就是說,融資機制是房價上漲的主要原因。這是因為,如果房價不上昇的話(不需要房價下跌,只要房價不漲),哪個業主願意預先購買還沒有見過的房子?試想,如果房價在開發建設過程中保持不變(而不是現在的持續上昇),絕大多數(如果不是全部的話)業主都會持幣待購,等到房子建成後再決定購買。這樣(沒有房屋預售制),我想中國的絕大多數開發商(如果不是全部的話)都會面臨資金周轉問題,很多甚至會面臨破產的風險。
國外也有房屋預售。在美國,房屋預售基本上發生在房地產市場比較『熱』的地方,如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款,佔總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業主願意支付預售款的原因是:房地產市場火熱,預期的房價上漲比較確定;預售款佔總房價的比例比較小,如果因對建成後的房子(戶型、質量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業、變換工作地點等)想要退房,風險和損失都不大。對開發商而言,房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度,而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性,這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。
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