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自今年5月以來,以『國六條』為核心的房地產調控政策環環緊扣,房地產行業融資的門檻越來越高,這使得房地產企業的資金鏈繃得越來越緊。如何突破房地產金融的瓶頸,成為金融界、地產業人士思考和議論的熱門話題。在近日召開的第二屆中國地產金融年會上,來自國內外的資本巨頭和地產大腕們紛紛發表了各自的想法和建議。
另闢蹊徑吸引外資
中國房地產協會秘書長兼副會長朱中一在第二屆中國地產金融年會上表示,由於今年6月份以後,相當一部分未開工項目重新進行了規劃設計的審批和調整,延遲了部分項目的開工,所以有可能在今年年底或者明年初房地產的開發投資出現一度上漲的態勢。『很多人認為萬科不缺錢,因為萬科融資的渠道比較多,但是面對萬科未來龐大的增長目標,毫無疑問萬科也是缺錢的。』萬科集團副總、北京區總經理丁長峰坦言。同樣,包括SOHO中國聯席總裁張欣、華遠老總任志強等等在內的許多房地產行業知名人士,都表示資金對於房地產行業發展的瓶頸問題。巨額的國外資金,一直以來是國內開發商看好地產開發資金主要來源之一。雖然,今年以『國六條』為核心的宏觀調控政策,關閉了外資輕易進入中國的大門。但是,國內開發商似乎正在通過其他途徑尋找吸引外資的出路。昨天,任志強發言透露,其公司已經和一家代理公司簽訂了正式的代理合同,有可能十月份基金就在境外設立。『這種方式既回避了國內的管制政策,又為境外基金提供了一個定向資金渠道,也回避了現有制度對外資的一些限制。』他說。按任志強的解釋,該基金運作模式是,境內公司在境外成立一個基金管理公司,然後組成一個定向融資基金,專門投資到一個公司或者一個專題項目。『最終的基金管理人是委托一個專業基金公司,但是基金使用者必須投入一部分錢,在境外基金管理公司持有一部分股份,實際上是作為一種管理者擔保。』據透露,這種基金國內已經也有三、四家。
國內資金仍是主力
與將目光投向外資不同,一部分房地產仍比較青睞國內資金。按照他們的說法:中國不缺錢,而是某個開發商或開發項目缺錢。天鴻房地產董事長柴志坤表示,2003年開始探討境外上市,2004年年底、2005年公司研究做私募基金。但是,實際上,天鴻真正跟外資對接的項目僅僅一個。對此,SOHO中國聯席總裁張欣也表示,由於被『低估』,SOHO最終放棄了在美國紐約上市的想法。從而轉向國內『預售回籠資金』。與國內資金不同,由於觀念上的差異,國內開發商與外資的對接還存在障礙。『有時我們認為很好的項目,外資卻會認為這個項目投資非常困難。這就導致了項目層面上真正吸引一個大的國外資本跟你合作,是一件很累的事情,因為大的項目操作周期很長。』為此,柴志坤表示,要越來越多跟國內資本合作。然而,國內的資金也來之不易。『現在最大的問題在於,沒錢的人家不給你錢,有錢的別人來找你。』思源地產顧問董事長、總經理李國平說,『現在金融和地產像兩情相悅的男女,但是一直在河的兩邊。』
地產金融突破仍需時日
『抱怨是沒有用的,不管未來的金融政策怎樣,我們首先要相信它會向更加跟全球化接軌的方向走,房地產公司必須建立多元化的海內、海外融資渠道。』丁長峰說。無論是國內金融,還是海外資本,兩者與地產的結合仍有許多問題。中信資本房地產投資董事總經理程驍遠表示,中國目前地產金融還沒有根本性突破,而這種突破卻不會太遙遠。雖然,『大家都在說中國不缺錢,但是有很多項目缺錢,怎麼樣把它們擺在一起呢?政府的口還沒有開。』程驍遠說。中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安一針見血地指出,中國房地產融資當前的主要問題,既不是融資資金短缺的問題,也不是房地產融不到資金的問題。『問題關鍵在於,建立一個穩定的房地產金融融資渠道、融資結構,從而形成一個穩定的、長期的可持續的供應體系的問題。』李伏安表示,經過多年發展,房地產秩序在逐漸規范,房地產金融體系需要在整個結構的合理化的過程當中建立自己的規范,這個是當前房地產行業更需要討論和解決的問題。
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