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今年以來,為抑制不合理的購房需求,緩解房價上漲壓力,調整住房供應結構,國家出臺多項措施,但收效甚微,根據最新發布的『國房景氣報告』顯示,7月份,國房景氣指數為103.51點,環比上昇0.58點,同比上昇1.54點,深圳、北京房價上漲仍在11%以上。對此,銀監會近日發布《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》,從土地儲備、開發商、按揭貸款等方面提出了嚴格要求。
信貸『閘門』——能否擋住利益的誘惑呢?
為了規范房地產健康有序的發展,今年5月24日國務院轉發的建設部等九部委聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,5月31日,中國人民銀行發布了《關於調整住房信貸政策有關事宜的通知》,規定從2006年6月1日起,商業銀行發放的住房貸款首付款比例不得低於30%;對購買套型建築面積90平方米以下的自住房貸款最低首付款比例仍執行20%的規定。但這些政策規定並沒有抑制商業銀行對房地產信貸的投入,商業性房地產貸款增速逐月加快,特別是房地產開發貸款同比上昇較大。6月末,商業性房地產貸款餘額為3.4萬億元,同比增長20.6%,比年初增加3952億元,同比多增1620億元。其中房地產開發貸款餘額1.3萬億元,比年初增加2132億元,同比多增1346億元;同比增長28.9%,增幅比上年同期上昇10.2個百分點。購房貸款餘額2.1萬億元,比年初增加1820億元,同比多增275億元。
如此龐大的信貸投入,對於商業銀行來說,已成為利益的攸關者,可以說,銀行已上了房地產市場的戰車,上去容易下去難,面對現實,各家商業銀行能夠承載的只能是房價的平穩或持續走高,任何像泰國出現的泡沫問題,都會給銀行帶來無法估量的風險和損失。對於目前房地產行業的3.4萬億貸款而言,全口徑綜合不良率大約為4.6%左右。如果12個月內房價下跌30%,那麼不良貸款可能激昇到1.02萬億的水平,不良率大約為29.1%。中國銀行業資產的整體不良率將因此上昇3.2個百分點,從目前的8.3%重新惡化到11.5%。這是各家商業銀行無論如何也不希望看到的惡果。
在商業銀行看來,目前房地產開發貸款和個人按揭貸款是一個優質的大市場,其安全性、效益性和流動性都勝過一般性貸款,因此各商業銀行都在積極營銷,數據顯示,1997年,中國個人住房按揭貸款金額不到200億元,而到今年上半年,這一數字超過了2萬億元,8年的時間,增加了近100倍。而且個人房貸收益穩定,質量很高,風險是各項貸款中最小的,這在各商業銀行大力提高效益、嚴格控制貸款風險的形勢下,更是得到商業銀行的寵愛,在《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》後,商業銀行也不會輕言放慢開拓有利可圖市場,甚至在逐利中還會加大市場營銷的深度和廣度,求得新的市場發展機遇。
因此,從商業銀行防范風險和可持續發展分析,房地產信貸都會在政策容許的搏擊中不斷開拓進取,贏得更多的發展空間。
面對房地產信貸加強管理,房地產行業更會積極應對,這不僅關系到企業長遠發展,更是關系到自己的近期利益,如果在那一頭遇到融資困難,都會直接影響到企業的生存和發展。我們知道,與房地產相關的大約有六類貸款:一是土地開發貸款,二是對開發商的貸款,三是對建築施工企業的貸款,四是對個人的住房抵押貸款,五是混入到個人消費貸款的裝修貸款,六是政策性住房貸款。這些類別的貸款,都會直接對房地產市場產生重大影響,因為,房地產市場的主要融資來自銀行貸款,如果任何一方失去銀行貸款的融資支持,就會給房地產市場的一方價格帶來一定影響。因此,任何有需求的融資者都會千方百計、想方設法去迎合政策需要,防止關閉融資大門,使自己在融資得到保證中求得更多的現時利益。
面對加強信貸管理,地方政府也不願看到房地產形勢的逆轉,因為這與地方經濟的發展息息相關。近幾年來,各級政府都把GDP作為考核政績的關鍵性指標,房地產對地方經濟的貢獻和發展起著舉足輕重的作用。由此,地方政府不願看到因加強信貸管理而影響到本地區經濟的發展。另外,房地產行業的發展,使地方政府每年收獲了5000多億的土地出讓金,增加數千億的稅收,這都會促使政府部門開拓融資渠道,促進房地產的興旺發展。
總之,房地產市場牽涉到各方面的利益,有利益就有博弈,加強監管能否達到預期效果,實踐會給予肯定的回答。
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