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當前,人們強烈關注房地產行業的焦點,無外乎住房可支付性和房地產市場隱含的泡沫。而開發商統一口徑,認為房價上昇,源於不斷上昇的地價和城市化,以及經濟發展導致對城市住房需求的增加。而且,他們覺得空置率也沒有如政府統計數據所顯示的那樣高。
那麼,究竟房價飆昇的原因是什麼呢?價格上昇反映的是土地價格和土地市場的一級壟斷,還是城市化和經濟發展所帶來的長期趨勢?價格上昇的真實動因是開發商追逐暴利,還是房地產市場開發融資機制使房價上昇?價格上昇反映的是房地產市場的投機行為,還是短期的、正常的住房供需失衡?
1.房價與地價?理論與國際經驗
首爾實行嚴格的土地功能分區、綠化帶和土地重劃,嚴重地限制了土地-資本之間的替換,土地供給和開發限制成為首爾房價飆昇的重要原因之一。
首先,在市場充分發育(完全自由競爭)的條件下,房價決定地價。這是因為:第一,對土地的需求是一種派生需求,也就是說需求土地是為了通過土地上的載體(主要是建築物,特別是在城市)來滿足人類的需要;第二,土地供給是價格非彈性的;第三,土地作為生產要素,其價格增長對終極產品——房屋——價格的影響是不確定的。如果土地價格的上昇能夠通過房地產業的技術革新和要素替代內部化,土地價格的上昇對房價的影響就不會顯著。
國際上實行嚴格的土地供給的國家有韓國、泰國和哥倫比亞等。首爾實行嚴格的土地功能分區、綠化帶和土地重劃,這些剛性的政策措施嚴重地限制了土地-資本之間的替換,使得城市發展的密度不能根據土地價格加以調整。結果,土地供給和開發限制成為首爾房價飆昇的重要原因之一。首爾的土地價格在1974-1989年間以年平均24.2%的速度增長,被認為是同期房價暴漲的『罪魁禍首』。
相反,泰國曼谷和哥倫比亞的波格達(Bogota)的土地控制並沒有產生像首爾一樣的後果。波格達的城市綠地政策限制土地供給,但其對價格的影響有限,20世紀80年代的土地價格增長率僅為4%-6%。這是因為建築和規劃的靈活性允許城市建築密度根據土地價格加以調整,更高樓層和更高密度的建築出現在高價格的地塊上。同樣,泰國曼谷的地價1988-1990年上昇的速度為年平均21%。由於開發商能夠建造更高和更密的樓,曼谷地價對房價的影響並不顯著。這三個城市發展的經驗表明,如果開發商能夠根據土地價格調整城市發展(建築)密度和高度,土地價格上昇的影響就不會對房價產生過重的影響,也就是說,開發商通過調整住房生產方式來至少部分地消化地價上昇,而不是全部地轉嫁給業主。
佛羅裡達州海岸地帶的房價過去幾年也是一路飆昇,當人們認為房價不能再漲時,價格在短短的2-3年內又翻了一倍。而佛羅裡達州的房價在20世紀的最後一個25年(1975年-2000年)裡基本沒有變化。
日本東京房價的變化很令人深思。自上世紀的50年代至80年代後期,除了1975年外,東京的房價沒有下跌過,然後就是17年的持續下跌。自1980年至2005年日本的房價的變化表明,房價持續上昇既沒有理論根據,又缺少實證支持。
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