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禁令為何遇阻
是什麼原因使得規則和方案難以落實呢?
『我們是行業協會,所以規則和業務合同只具有引導示范作用。』中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強告訴《中國經濟周刊》。
而北京市建委、工商局的聯合整治行動,在實施上也難度很大。『目前,哪些行為屬於吃差價哪些行為沒吃差價?管理部門在執法時如何界定?在叫停現金收房後資金如何監管?這些很現實的問題都沒有規定。』金育松說。
北京市建委租賃處的羅洪京表示,對中介變相的『現金收房』還沒有具體的處理辦法。現階段,建委主要是希望業主把握兩個關鍵點:簽訂合同時要三方到場;盡量不要到資金沒有通過銀行監管的中介交易。
但房地產法律專家、中濟律師事務所吳元明律師卻認為,目前這種狀況是意料之中的事,『因為規則和方案並未從根本上解決房地產經紀行業的問題。這個行業違規現象多發,主要還是缺乏專門的法律法規。』
法律漏洞
吳元明律師認為,由於缺乏相應的法律法規,對房地產經紀行業從業人員和機構的資質沒有強制性規定,使該行業市場進入門檻很低,行業混亂幾乎不可避免。
這個觀點也得到了柴強副會長的贊同。據柴強介紹,雖然建設部有關文件規定:房地產經紀人必須是經過考試、注冊並取得《房地產經紀人資格》的人員。但目前取得全國房地產經紀資格的人數只有27311人,截至今年10月,獲得初始注冊的只有16466名。而據保守估計,全國從事房地產經紀業務的機構在三萬家以上,從業人員超過百萬。
『也就是說,現在全國的房地產經紀行業從業人員只有百分之一是有資質的,這個行業能不混亂嗎?』柴強表示,為此,國家建設部、發改委、工商總局正在大力推進房地產經紀人執(職)業資格制度,希望通過房地產經紀合同范本,並附資質人員簽名等措施,改變行業的混亂局面。
但是,有不少『黑』中介根本沒按建設部規定領取營業執照,並到有關部門備案就開業。如北京市建委統計資料顯示,京城目前具備營業執照和資質證明的房地產經紀公司只有2600餘家,而實際從事經營的則有6000家左右。
『這是沒有完善的監管體系造成的法律漏洞。』吳元明律師認為,『對於房地產經紀行業的管理涉及建設部門、工商部門、行業協會等,由於權力分散責任不明確,造成了誰都管,誰都管不了的局面。』
柴強也表示,在房地產經紀行業較成熟的國家或地區,大都由法律授權某個機構或行業組織統一監管。『比如我國香港地區,是授權香港地產代理監管局對行業進行全面監管。而中國房地產估價師與房地產經紀人學會目前能做到的,只是對嚴重違法違規的房地產經紀人降低其資質評定等級,或限制其續期注冊以至注銷注冊,並及時向社會進行公示。』
因此,在吳元明律師看來,目前房地產經紀行業已經到了非立法不可的地步了,他已經起草了《中華人民共和國房地產經紀人條例立法建議稿》,准備遞交給相關部門,加快該行業的立法進程。
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