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要終結房地產經紀行業的亂象,僅靠行政和行業禁令不行,必須加快立法。
『賣房能不能給現金?』
11月9日,當記者以賣房者的身份向北京市榆林西裡某房地產中介公司詢問時,得到的答復是『只要房子的相關證件齊全,我們可以馬上給你現錢。』在這裡密集分布的12家房地產中介公司,無一例外都爽快地答應了記者的要求。
此時,距離中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布《房地產經紀執業規則》(下稱『規則』)和《房地產經紀業務合同推薦文本》(下稱『業務合同』),明令禁止房地產中介『吃差價』;北京市建委、工商局聯合發布《關於開展北京市房地產經紀行業專項整治活動的實施方案》(下稱『方案』),正式叫停『現金收房』,並在全市范圍內開展專項整治活動不過10日。
部分房地產中介的『頂風作案』,令規則和方案幾乎變成了一紙空文。
變相的『現金收房』
11月9日至13日,記者在北京的方莊、榆林西裡、北太平莊、東直門等地隨機暗訪發現,真正執行規則和方案的房地產中介公司為數極少—『吃差價』仍是普遍現象,『現金收房』也采用了更為隱蔽的手法。
比如,北太平莊一家知名房產中介公司工作人員先以政策為由拒絕了記者『現金收房』的要求,但隨後又說:『我有個親戚現在想買房,如果你現在確實缺錢,可以賣給他,他能給你現金。』
『這其實是變相的現金收房。』一位不願透露姓名的房地產經紀人說,『房產中介公司先出錢讓業務員以個人名義收房,然後再讓業務員以房主的身份提高價格後銷售此房源。這樣中介公司不用再出面,仍然吃到了差價,而且一旦出現了什麼問題,公司也不會承擔任何責任。』
這位人士還透露,為了應對規則和方案中不准『吃差價』和『現金收房』的規定,有的公司甚至對員工進行了統一的『業務培訓』,教授員工如何采取各種變相的手法『吃差價』『現金收房』。
『現金收房』造成『吃差價』
『在北京的房地產市場上,如果只單純收取中介費,只能按成交房價的3%提取。例如房子的成交價是30萬,中介費只有9000元,但是如果吃差價的話,則可以至少賺取2至3萬元以上。』我愛我家房地產公司的一位市場部經理告訴《中國經濟周刊》,超額的利潤驅使著部分房地產中介公司『頂風作案』。
他介紹稱,房產中介一般利用『一次性付全房款』噱頭吸引賣房人,然後壓低收購價將房屋收購後再轉手以高價賣給其他購房者,從買進賣出的『差價』中牟利。
『吃差價』同樣適用於租賃業務。即房產中介以低於市場價與房東簽訂『包租』協議後,再按市場價出租,其中的租金差就是利潤。據業內人士透露,『包租』收益一般要比普通租賃業務的傭金收入高出50%左右。
但是,『現金交房』或『吃差價』卻存在著重大的安全隱患。『鏈家地產』市場總監金育松介紹,因為房產中介公司手裡一般沒有那麼大量的資金,他們只能向銀行借貸或者動用客戶的資金去現金收房,一旦中介公司的資金鏈條斷裂,或出現卷款潛逃事件,就會給交易雙方以至銀行帶來巨大的損失。
以今年3月審判的北京堅石房地產經紀有限公司合同詐騙案為例。該公司在與房主、房客簽訂、履行房屋租賃合同的過程中,采用『高進低出』,不按實際收取房客的租金支付給房主,『長收短付』,與房客簽訂3個月的合同,只給房主1個月房租等手段,惡意不履行合同,截留房租。2003年6月至10月,累計詐騙金額達370多萬元,詐騙被害人達數百人。騙取錢款後,該公司法定代表人於波潛逃藏匿,致使被騙的大量錢款無法返還。
再如,上海康平房地產經紀有限公司采取隱瞞真相、以虛假房產信息與他人簽訂協議的方法,騙取他人定金共計230萬元。該公司還指使公司業務員在市場上尋找二手房,以個人名義收購,先支付少量定金,隨後向銀行按揭貸款,貸款時高評高貸。貸款成功後,不支付給出賣人,而是用於該公司歸還債務及其法定代表人劉必林日常開銷等。至案發,累計騙取他人財物共計600多萬元。
在上述中國房地產估價師與房地產經紀人學會曝光的12起惡性房地產交易詐騙案中,涉案金額動輒上百萬直至幾千萬。金育松認為,大量的客戶資金和銀行貸款無法收回,甚至潛伏著引發金融危機的危險。
此外,房產中介通過『現金收房』囤積居奇,還會造成局部地區的房價虛高,擾亂房產中介市場的正常秩序。正因為『現金收房』危害重大,業內人士普遍對規則和方案的出臺寄予厚望,但現實卻與期望大相徑庭。
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