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『建設部《中國房地產經紀執業規則》(下稱《規則》)頒布近一個月,許多中介機構依然用各種方式吃差價!』近日,一位不願意透露姓名的業內人士向本報反映,《規則》如同一張廢紙,房屋中介仍然用各種『招數』吃差價。
『《規則》明確禁止任何形式的差價。』據了解,《規則》規定:不得謀取委托協議約定以外的非法收益,不得以低價購進(租賃)、高價售出(轉租)等方式賺取差價,不得利用虛假信息賺取中介費、服務費、看房費等費用。記者近日暗訪、調查發現:中介公司依然在采取各種手段達到吃『差價』的目的。
現金收房吃差價
11月17日,記者在成都市燃燈寺北街1號的成都友好房產置業有限公司看到『現金收購各類二手房』的大字赫然貼在該中介公司門口的玻璃門上。記者走進該中介公司,表示自己最近遇到了資金困難,在附近有一套小戶型的二手房急於出手。該公司陳經理立即向記者建議,公司可以用現金支付的方式收購,這樣,記者可以在極短的時間內拿到現金。
記者擔心:『價格會不會低一些?』陳經理表示,畢竟中介馬上要支付現今,因此價格上可能要打點折扣,但也不會低多少。
當記者提出疑問時,陳經理對此表現得游刃有餘:『現在我們只需要簽訂購房合同,而且是和我們的員工簽訂,等於你是把房子賣給了個人,不存在中介現金收購的問題。』陳經理還安慰記者在手續方面不需要過度擔懮,並表示希望能馬上看記者的房子,記者推脫說再考慮一下離開了該中介公司。
隨後,記者在成都市高昇橋、雙楠小區看到,許多二手中介公司同樣打出了『現金收購各類房屋』的字樣。記者以同樣的方式走訪了幾家二手房中介公司,其工作人員都表示,中介公司能夠直接現金購房。
據業內人士介紹,事實上,所謂『現金收購房屋』也是有講究的:購房合同約定的履行交易期限通常較長,而二手中介只是付給賣房者部分定金;中介公司找到意向買主後,就以中介公司內部人員作為賣方以高出收購價格與買方進行交易;交易成功後到房管部門簽訂交易登記合同時,房產中介一方面以種種名義將內部人員的名字換成真正的售房人名字,另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個較低的售房價格。於是,兩筆交易合並成了一筆交易,交易中間的差價在購房人付款過程中,流入房產中介之手。
吃『委托』差價
『其次是委托吃差價!』據介紹,有部分賣房人因身在外地或工作繁忙,無暇與有購房意向者逐一接洽,選擇全權委托。『中介就在委托過程中吃差價!』
大學畢業已經在成都打拼了3年的楊先生近日通過中介公司買到了自己心儀的房子———地處成都內環的『萊茵春天』內1室1廳的房子。但是剛入住的楊先生卻高興不起來:原來,楊先生買房時並沒有見到賣房者,一直是與一位自稱是房東侄子的代理人與楊先生接洽;該代理人解釋,由於房東沒有在成都,所以賣房子的所有事情由他代理。但楊先生入住後不久,其鄰居告訴他,原房東其實就是成都人,且一直都在成都,因工作忙,所以全權委托中介公司代為售賣。
據介紹,許多工作繁忙的業主通常會在房產中介建議下向中介公司出具手續,委托其全權處理售房事宜。房產中介趁機以高於委托人指示價格與購房人進行交易,從中賺取差價。公昇明律師事務所律師徐正飛提醒消費者,購房時一定要見到房東,這樣纔能避免中介吃差價。
保底銷售,多賺部分分成
『第三種辦法是保底銷售,超出部分分成!』還有部分房東在售賣房子時雖然是委托中介,但是至於賣多少價格自己並不十分清楚,就給中介機構一個保底價格,然後雙方約定超出部門按比例分成。比如,房東要求一套房子淨收50萬元,而中介公司可能把價格賣到60萬元,多出的10萬元與賣房者按一定比例分成:通常是五五分成或四六分成。但根據《規則》的相關規定,這種約定同樣屬於『吃差價』。
徐律師認為,這其中要明確的是,房產中介所收取費用在性質上屬於居間、代理等業務的報酬,它無權與售房人分割售房款。房產中介有義務向委托人客觀地提供估價、諮詢服務,而售房人確定的保底銷售價格通常是據房產中介提供的估價做出的。該價格與實際成交價出入較大時,房產中介收取的中介費可能過高,有失公平。為了克服約定居間報酬可能存在的弊端,國外法律規定了約定報酬酌減制度。當約定報酬大大超過居間人所提供勞務的價值致顯失公平時,法院可以根據委托人的申請酌情降低報酬額。
從交易稅中『摳差價』
從湖南來蓉工作的小李通過房屋中介公司看中了位於成都市中心標價28萬元的1套2室1廳房屋,且見到了該房房東。通過和房東的一番討價還價,小李得到了一個滿意的27萬元的交易價格。小李告訴記者自己也知道最近國家出臺了中介不能吃差價的規定,於是在購房時就要求一定要見房東,這次小李的目的到達了。
小李心想,這次中介肯定是吃不到差價了。小李平時工作比較忙,於是把過戶的手續都交給中介去辦理。一切看上去都那麼順利,不到2周時間,房產過戶都手續就陸續辦好,小李順利入住了新居。
入住後,小李發現自己的房屋報稅時,中介公司報給房管局的不是27萬元的交易價格,而只有10萬元。此時,小李纔知道由於二手房過戶交稅時,要交納1.5%的契稅,1%的個人所得稅,以及5年內房屋交納5.55%的營業稅。因此,小李實際一共要交納8.05%的稅,而由於中介在交易過程中制作了2份不同價格的交易合同,這2份合同的交易價格差價達17萬元,因此就稅收一項,中介實際吃到了1.3萬元的差價。
『其實,二手中介公司制作2份不同交易價格的購房合同,用以避稅在二手房交易過程中早已是公開的秘密。』據業內人士介紹,多數中介公司都會這樣操作,因為在避稅過程中,不僅中介公司可以得利,而且消費者也有利可圖。比如,二手房在交易過程中虛報交易價格,逃稅1萬元,那麼二手中介可以約定和消費者平分,各自多獲利5000元。律師指出,賣房者與中介公司的這種交易不僅是違法行為,也被此次新的《規則》認定為『吃差價』,同樣在禁止之列。
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