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從最初的房地產市場調控到『國八條』『國六條』出臺,房地產投資過熱現象因此有所緩解,但房價過高問題卻更顯突出,消費者期待的房價回落並沒有出現。今年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月提高0.1個百分點。
房價居高不下,使一些地方政府和房地產商獲得巨大收益,而普通居民只能望樓興嘆。有關專家指出,房地產價格上漲過快主要源於市場供求關系失衡。下一步應繼續采取調控措施,在保障市場穩定的前提下,從改善供求關系入手,著力解決房價過高問題。
利用稅收調控抑制投機性需求
房地產價格持續攀昇,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下,供給快速增長,空置面積又很大,房地產價格不應該持續上漲。有關專家指出,之所以出現這種異常現象,主要是房地產投機性需求造成的。
據了解,國外十分重視對房地產保有環節的征稅。例如,美國對不動產征收的稅收要佔到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產保有者的經濟風險,在客觀上增加了房地產投機者的需求。
清華大學房地產研究所博士後張金華建議,房地產調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行,在調控需求方面應將房地產稅征收的重心從交易環節轉向保有環節。
為了抑制房地產投機需求,國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅,按房地產的面積每年付稅;同時,征收房地產轉手交易時的資本獲益稅,使房地產漲價收益的一大部分回饋給社會。
經濟學家王小廣認為,國家還應在房地產開發環節適當征收消費稅,現階段可只限於別墅、高級公寓等高檔住宅,這將有效抑制投機需求和過度消費行為。
同時王小廣建議,為保障一般居民合理房地產消費,國家在征收消費稅時應確定一個上限,如人均20平方米可以不征收稅,超過這個上限則按累進制征稅。
保障經濟適用房土地供應不低於70%
目前,我國房地產市場的最大問題是,供應結構與需求結構不對應。無論從眼前看還是從長遠考慮,我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭,住宅供給理應以大眾化需求為主。但據統計,我國250個地級以上城市中,70%還沒有完全實施廉租住房制度,保障面不到4%;經濟適用房開發投資出現負增長,目前只佔商品住宅總投資的5%。
有關專家指出,只有加大經濟適用房的投入量,纔能有效改善我國房地產市場供應的結構性矛盾,起到平抑房價的作用,同時又不至於減少固定資產投資規模,從而較好地平衡公眾利益與經濟利益。試想,當一個城市的絕大部分人口可以得到足夠的住房保障時,市場比例較小的商品房也就不會再出現價格飛漲的情況了。
為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量,國家在今年5月出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中推出一項有力措施,規定中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量,不得低於居住用地供應總量的70%;同時,繼續停止別墅類項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。
但是,為了追求經濟增長,一些地方仍在想方設法縮減經濟適用房建設計劃和用地供應,至今未使上述政策得到真正執行。甚至某大城市的相關部門負責人還曾發出過『無法執行』的言論,而這個城市的房價在國家宏觀調控的形勢下,逆勢而上,漲幅位居全國前列。
中國人民大學嚴金明教授建議,各級地方政府在制訂土地開發供應計劃時,應充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應,避免在這一塊土地供應上不增反降。
加快發展住房二、三級市場
業界人士透露,目前歐美國家房地產交易量的80%左右集中在二手房上,每年約有5%的存量房進入住房二級市場,而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。
以北京為例,今年二手房的預期交易量為10萬套,這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發展,北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場,再加上房屋租賃市場,必將大大緩解住房供給的壓力,有利於穩定住房價格。
『當前,我國住房二級市場和租賃市場發展緩慢,說明我國的房地產市場發展很不健全。』中國房地產及住宅研究會副會長張元端在接受媒體采訪時表示,今後必須積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,多渠道增加中低價位、中小套型住房供應,以滿足居民住房需求。
專家建議,今後國家應采取有針對性的政策措施,加快發展住房二、三級市場,如建立優化的稅收體系,以減少交易環節,降低交易費用;制定嚴格而切實有效的房地產中介行業市場准入制度;健全住房交易市場法律法規,促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。
此外,國家還應重視實施『差價換房』『分期付款售房』『租賃住房』『預先訂房』『流通現房』等多種銷售方式,從而實現我國房地產市場的供求平衡。
適度調整住房消費信貸政策
信貸政策在房地產調控中起著十分重要的作用。央行上海總部最新統計顯示,今年第三季度以來,隨著宏觀調控政策效應的逐步顯現,商業銀行房地產貸款投向結構出現變化,商業用房開發貸款投放力度明顯大於住房開發貸款。
國家行政學院朱國仁教授指出,宏觀調控措施具有滯後效應。目前,在我國仍是政府、房地產商、購房者三方對峙的敏感時期,如果房價漲勢仍然不降,人們勢必聯想到新一輪調控措施出臺的可能。
那麼,新的信貸調控政策將指向何方呢?
建設銀行有關負責人表示,今後建行將更加注重對房地產市場趨勢的分析和判斷,在風險可控的前提下,加快發展房地產業務。一方面,繼續向住宅市場要份額、要效益,加大住宅信貸投入在開發貸款中的佔比;同時,實行差別化服務,今年新增房地產開發貸款將主要投向經營管理水平高、資產質量好的分行和住房市場發展良好的重點城市。
中國銀監會負責人則表示,今後將進一步發揮信貸政策的調控作用,嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業,商業銀行將按照審慎經營的原則,從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外,為抑制房價過快上漲,監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策。
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