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房價10月份全國70個大中城市房價慣性上揚,北京漲幅高達10.7%,列全國第一。老實說,關於房價的消息我早已產生審『高』疲勞。這一則消息倒是讓我有點眼前發亮:專家預測,下一步國家對房地產市場調控方向將轉向企業整頓清理。
我注意到,有的地方事實上調控轉向已經先行探路。面對京城房地產業存在的種種問題,主管部門已經不再沈默而是以實際動作取代隔岸觀火。最近一項針對北京數百個地產項目的全方位暗查活動正在展開,排查范圍不僅限於貸款一個環節,包括違規貸款、非法取得地塊、隱瞞利潤、偷稅漏稅、非法經營銷售等所有環節都將被地毯式調查,調查操作方包括銀監會、國土資源部、財政部、建設部等主管部門。業內預計,這次對地產項目的暗查可能是北京迄今為止最為嚴厲的一次管理『組合拳』,被徹查的項目超過300個。
毋庸諱言,對於房地產調控,近年來國家采取了諸多手段,但效果始終不盡如人意。2005年調控偏重金融方向,調控效果並不明顯,而藉以提高按揭門檻和加大稅負提高交易成本等手段,在打擊炒房的同時也誤傷了普通購買力;2006年轉向規范市場准入、『雙70%』硬指標、不准外資過度投資消費等市場調控手段,然而仍然收效甚微。國家發改委數據顯示,10月份新建商品住房銷售價格有68個城市上漲,除北京、深圳等熱點城市外,國內其他二線房地產市場都有較大漲幅,通盤顯現出強勁的後發上漲動力。以北京為例,今年以來相繼出臺了打擊開發商囤積房屋、炒賣、嚴查土地違規、叫停現金收房、經濟適用房供應擴大至每年300萬平方米等種種調控措施,然而嚴峻的現實卻是,在一手新房和二手存量房交易中,北京房價均進入前三名,新房漲幅達10.7%,二手房漲幅達10.2%。
不少地區房地產調控何以『屢戰屢敗屢敗屢戰』,有專家分析成因認為,2004年土地實行『招拍掛』,一定程度上減少了土地建設總量。以12至18個月開發周期計算,2006年正好是這一因素真正開始作用的一年,因此在短期內房價上漲慣性無法改變。『招拍掛』導致土地一級成本加大,拆遷速度最終影響到了土地上市速度和可銷售供應量,加上這些城市自住、投資型需求不減,管理部門和當地政府有心無力,故而房價難以下調。
我無從質疑專家的分析,但我同時堅持認為,上述因素即便成立也充其量只能算是房價『高處不勝寒』的客觀成因,調控屢試不靈的真正元凶應當是房地產暴利、官商勾結腐敗導致調控政策不能『落地』。財政部近日發布會計信息質量檢查公報,通報39戶房地產企業隱瞞利潤,其中利潤率最高者達57%,39家企業實際利潤比賬面利潤翻了一倍。新華社記者日前在江西某地采訪時發現,施工單位將工程造價的5%至10%列入『公關費』預算用於行賄,竟成為當地建築行業的潛規則甚至公開的秘密。房地產腐敗從今年來『地產風暴』引發的官場地震和貪官東窗事發的多米尼骨效應中也得到了實證。因此在我認為,調控之所以屢試不靈,一方面是由於所出臺的調控政策指向不明靶心不准無的放矢導致劍走偏鋒;另一方面是由於官商勾結腐敗導致少數地方官員政策執行力下降,對國家房地產調控政策陽奉陰為明行暗抵掣肘和抵消了調控效用,致使『拳頭打到了棉花上』。
從先行轉向地區實際看,房產調控轉向整頓企業的威懾力已然初露端倪。近期,北京房地產市場雖然頗為熱鬧,包括調整『經濟適用房』管理政策、中介限制『現金收房』、央行提高准備金利潤加重地產商融資難度等,但真正令地產商『噤若寒蟬』的,是包括紀委在內的國家各個部門開始徹查地產項目的來龍去脈。由於今次整頓清理企業重點為違規貸款、非法取得地塊、隱瞞利潤、偷稅漏稅、非法經營銷售等所有環節,每一項都『實打實』傷筋動骨觸及痛處,因此在業界已經產生風聲鶴唳風雨欲來的威懾效應,不少開發商到壓力顯著加大。
在剛剛結束的2006年住交會上,華遠集團總裁任志強為更多開發商鳴冤。他認為,在中國房地產市場化發展15年來,企業貢獻是第一位的,沒有這麼多開發商建房,將不會有今天的發展。我不否認這是客觀事實,但在15年發展歷程中不少企業顯然快速成長與快速規范不成比例跛足前行也是客觀事實。翻開古今中外商史,任何一家企業都不可避免地經歷過一個從起初不規范到逐步規范的發展歷程。從這個意義上說,從企業微觀層面入手清理整頓,促進房地產企業健康理性地發展,既是市場經濟發展規律使然,又是對企業的一種深層次的保護。須知,今天對房地產企業的嚴厲和苛刻,正是為了未雨綢繆防止明天房地產泡沫形成或推遲破裂不破裂;反之,設若對房地產企業為所欲為縱容庇護,待到房地產業泡沫破滅之時恐怕便是房地產商『跳樓』之際!這方面的教訓國內外難道還少嗎?
近期相關研討會傳出信息,年底之前高層將有後續調控手段出臺。我期待房地產調控轉向企業整頓清理成為高層統一明確的新一輪政策指向和因應對策。
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