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金融業對房地產的支持自1992年中國房改就開始了,自從停止福利分房進入商品化時代以來,銀行貸款越發注重融資規模和融資結構問題。中國四大國有銀行—中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行和中國農業銀行,其房地產貸款餘額合計佔中國全部貸款總額的60%左右。所以他們對房地產業的支持也是最大的,目前農業銀行的貸款額已經超過了建設銀行。
市場上所有的商業銀行也都對房地產業有過貸款,天津198家房地產企業包括房地產企業20強都曾在不同銀行有過貸款記錄,完全運用自有資產的企業少之又少,可以說,天津房地產企業80%的資金來源於銀行貸款。
這樣就出現了一個問題,中國房地產的融資渠道過於單一。國務院發展研究中心金融學教授巴曙松近期也曾表示,『中國的融資結構如不做大的調整,房地產市場的大起大落還是很難避免的。如整個社會的融資過分地依賴於銀行。銀行承擔了融資的任務,同時也承擔了風險。』
目前房地產貸款共分為以下三個種類:房地產開發類貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款,目前除開發商的融資大部分依靠銀行外,消費者購買房產除去首付外剩下的餘款也基本需要銀行貸款來支持。有調查研究表明,天津市的固定資產投資增長幅度大致是22%,有將近20%用於房地產投資。由此可見,商業銀行推出的各類按揭貸款,投向於房地產領域的比重之大。
針對房地產業融資過於依賴銀行的現狀,國家及人民銀行經過深入研究,目前具備可以超前嘗試和實驗性的融資渠道包括:房地產信托投資基金、房地產證券化、房地產債券,但由於現階段中國沒有一個比較完善和發達的資本市場,所以以上房地產融資品種尚處在探索期。
由於濱海新區的政策利好,國家特批在天津發售的一筆基金——渤海產業投資基金正在進行資金的前期設計方案,該基金共有200億,分4次發售,但其基金管理公司、基金托管以及基金運用在哪些產業中還有待實施方案批准。
在此基礎上,天津金融業正在積極地上報申請房地產信托投資基金。即便是能得到批准恐怕也要經過一段時間,而今年上半年的房地產業融資市場可以用『雪上加霜』來形容。抽緊『銀根』作為中央銀行最為核心的調控手段已經產生很大的政策效應。融資渠道狹窄、項目融資風險等各方面不利因素仍然困擾著房地產企業。
房地產開發貸款的審批越來越嚴格。銀監會的最新表態是商業銀行對房地產開發貸款和土地儲備抵押貸款的風險權重由原來100%提高到150%至200%;房地產開發貸款必須在滿足自有資金40%以上、且五件齊全的情況下發放。但即便符合上述全部條件,能在商業銀行貸到款的項目還是少之又少。
在國家對房地產進行宏觀調控下,如果說中小開發企業在嚴格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中,那麼,以往大型項目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。因為全國信貸投放過多過猛的嚴峻資金形勢,人民銀行從控制貨幣供應量角度,不得不采取提高存款准備金率、從嚴房地產信貸投放、提高自有資金比例和首付款比例等措施,以達到給過熱的房地產投資降溫的目的。
『國六條』下發後不久,銀監會提出嚴控信貸風險的六點意見,其中之一便是商業銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協議,同時整頓各類打捆貸款。開發商的融資渠道和融資方式就顯得更加單調了。
開發商如何渡過這個非常時期,不妨考慮企業資產重組、包裝上市,走股權融資之路是企業未來的發展方向和趨勢所在。小的房地產企業必然在日後的激烈競爭中倒閉或者被並購。而具備發展實力的開發商則應爭取海外上市融資。作為國家的重點發展的經濟增長第三極,國家已經批准了濱海新區對此先試先行,濱海新區必將成為房地產股權融資、債券發行、房地產證券化的試驗田,市場的反應如何,還要拭目以待。(作者為建設銀行天津市分行住房金融與個人信貸部研究室高級經濟師邵四華)
作者簡介
邵四華 畢業於天津財經大學金融系,經濟學學士。曾獲得省部級投資、金融學術科研成果3項,發表投資金融和房地產金融應用理論和業務專題文章40餘篇。現為建設銀行天津市分行住房金融與個人信貸部研究室高級經濟師。
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