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天津的房價已經成為廣大普通消費者的一大心結,很多人心心念念地企盼著房價能夠有所回落,能夠達到自己預期設想的范圍。但這樣的期望能否變為現實?
回答此問題之前,還是讓我們回憶一下天津的房價變化之路。
在其他城市房地產業高速發展的時候,2003年前的天津房價可以用低迷二字來形容,交易量少得可憐。2003年,天津的主流房價為3000元每平方米左右的時候,北京、上海、杭州等城市已經到了每平方米6000元?8000元。由於收入局限,加之天津的市場化程度不高,這時期很多消費者仍在持幣觀望,可萬萬沒想到等來的卻是價格的大幅上漲。
本市房價的突然發力,是在2003年海河開發的號角吹響之後。2003年天津的整體拆遷量達到了800萬平方米之巨,海河開發從概念到實際開始、市政配套的齊全使得老百姓的預期好轉,這些種種因素加在一起促使天津平淡的房地產市場一下子火爆起來。
標志性的時間是2003年9月,單月成交量超過100萬平方米,達到了113萬平方米。市場上的二手房、閑置房都在2003年被賣空,然後就轉向新房,導致房屋市場整體供給不足,最終拉動房價上漲。從那時起到2004年初期,價格一直飆昇。
2002年,均價2609元/平方米;2003年,2795元/平方米;2004年,3302元/平方米;2005年,4132元/平方米;2006年3月,4898元/平方米。
大量的需求在2003年?2005年集中釋放,由於消費者的購房需求被壓抑的時間很長,所以那兩年的房價的增長速度可以用一日千裡來形容。
我認為這期間的房價上漲屬於『恢復性上漲』,即對之前房價低迷的一種彌補,也就是說,那時期的天津房價是一種正常的回歸。因為2000年前後,天津房價該漲的時候沒有漲上去,其他城市房價下降的時候它也跟著下降,無形當中就給未來的房價上漲預留出一塊空間。
如果說2003?2005年是房價的補漲期,那2005年到今天的房價上漲又原因何在?
分析其主要由以下幾點因素造成:
首先,目前全國的房地產市場都處於持續發展期。我國GDP連續幾年保持7%左右的增長速度,而房地產業是保證國家宏觀經濟正常運行的一大支橕點,所以天津的房價上漲也是全國的大趨勢所致。國家即便是調控,也是為了保證房地產業的穩健發展,而不是為了打壓房地產市場。
其次,天津北方經濟中心地位的確立、濱海新區成為國家綜合配套改革試驗區,種種利好因素是房價上漲的主因。從中國區域經濟發展的實踐以及未來發展趨勢來看,環渤海地區將成為未來中國區域發展的戰略重點區域,在這種長期利好因素作用下,房價的持續上漲已成為天津房地產市場的一種長期發展趨勢。
第三,城市化進程的加快使得人口有所增加,2005年天津的城市化率達到59.87%,正處於城市化快速發展時期,而海河改造、快速路、地鐵等建設項目,是一個較長的周期,拆遷的持續進行使得拆遷戶的剛性需求不斷加大。
第四,由於國家土地供給政策的日益從緊,土地出讓金在不斷提高,這無形中增加了房地產商的開發成本,使得房價再度昇級。
第五,2000年左右天津房地產市場上的商品房屋整體質量不高,大多數消費者只是為了居住而居住,而如今的住宅無論是從環境、周邊配套還是房屋本身的質量都比原來要高出一大截,使得住在其中的業主在很大程度上實現了個人居住效用的最大化,這也是房價上昇的一個客觀因素。
以上種種因素證明,天津的房價已經進入了一個上昇通道。短期內房價仍會穩步上漲,局部范圍內市場上出現價格小幅回落,也屬正常,但這並不影響長期的上昇趨勢。(作者為南開大學中國城市與區域經濟研究中心副教授王家庭)
作者簡介
王家庭 南開大學經濟與社會發展研究院中國城市與區域經濟研究中心副教授,經濟學博士,碩士生導師,主要從事土地與房地產經濟、城市與區域經濟等方面研究,主講《土地經濟學》、《房地產經濟學導論》等課程。
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王大博士:
您不覺您自己做人的良心已經讓狗吃了,黴着良心說話,用着納稅人的錢,爲沒有社會責任感的房產商說話,是不是太過分了了,恢復性上漲,這是哪家的理論,以你的觀點,是老百姓欠地產商的?你和南大另一位所謂的地產專家劉大破士,觀點如出一轍。
一派胡言亂語,不配做學問,
開發商的槍手,千萬別信他胡扯。房價高低判斷不是由其絕對數值判斷,而應該從房價收入比判斷。恢復性上漲,好像以前消費者欠了房地產商的一樣!