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2006年7月27日,國務院對《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》作出批復,確定了天津市北方經濟中心地位。
自天津濱海新區納入國家發展戰略之後,總規劃的批復引起社會各界的強烈反響。《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》展覽在國展中心開展前兩天,前來參觀的人數已有10萬人。
新規劃重寫具體如何?將會對津城樓市格局產生什麼樣的影響?有哪些區域將成為開發重點?未來哪些地塊將是熱點區域?房價又會怎樣變化?
從1999年國家確定天津要努力建設成為我國『北方重要經濟中心』,到現在宣布要建設成為『北方經濟中心』,天津市政府副秘書長張峻屹認為:『兩次城市總體規劃對天津城市定位的表述,雖然只是兩個字的差別,但是「含金量」很高。』天津城市定位的提昇,在人們心目中漸漸明晰,天津要做北方經濟『老大』。
『一軸兩帶三區』促使天津重心東移
『總體規劃』中不僅明確了天津定位,土地供應情況,而且對未來天津發展布局作了詳細的規定。我市規劃局工作人員向記者作了一個形象的比喻:『在此次批復的「總規劃」中,確定了「一條扁擔挑兩頭」的布局結構思想,即將京津塘高速公路走廊作為城市主要發展方向,以「一軸兩帶三區」的空間布局結構發展。』
『一軸兩帶三區』具體是指,以『武清新城-中心城區-濱海新區核心區』為城市發展主軸;『兩帶』是指由『寧河、漢沽新城—濱海新區核心區—大港新城』構成的東部濱海發展帶,和由『薊縣新城—寶坻新城—中心城區—靜海新城』構成的西部城鎮發展帶;『三區』是北部薊縣山地生態環境建設和保護區、中部『七裡海—大黃堡窪』濕地生態環境建設和保護區及南部『團泊窪水庫—北大港水庫』濕地生態環境建設和保護區。
在這種空間布局架構下,未來我市仍然會從中心區域向外延發展,在『總體規劃』中也提及將規劃發展薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、團泊窪、京津等11個新城。其規劃規模按照中等城市標准進行建設,承擔聚集新的產業、帶動區域城鎮發展的職能。
規劃局工作人員告訴記者,未來西青區大寺、雙港等離市中心較近,交通便利的30個發展基礎好、區位條件優越的城鎮將確定為中心鎮,同時加強一般建制的基礎設施和公共設施建設,逐步實現土地集約、產業集聚和人口集中,形成區域競爭優勢。
這種布局將會帶動天津按照怎樣的方向發展?南開大學區域經濟研究所副所長吳浙認為,天津整體會向東發展,未來樓市看好東麗、津南、西青的部分區域,其中空港外圍以及津南會發展很快。『一軸、兩帶都是以市中心和濱海新區核心區為中心,而津南區位於市中心與濱海之間,地勢開闊,交通便利,沒有大型工業設施,今後津南區肯定會在幾年內發展起來。』吳浙說。
正如吳浙所說,9月19日,在我市秋季房交會期間,天津土地交易中心舉行了第二次出讓地塊發布會。其中比鄰濱海新區的津南雙港一號地塊和至濱海新區必經之路的萬東小馬路地塊受到眾多開發商的關注。
很多地產商看好此地塊的原因是,津南區是本市中心城區和濱海新區的擴展區,津南區將服從、服務於濱海新區和區域發展的大局,加快基礎設施建設,未來昇值潛力大。此次出讓的雙港一號地塊,位於津南區雙港鎮梨雙路南側,而津港高速公路在地塊的西側,兩條東西向次乾路將貫穿地塊,可以保證對外交通便捷。
1450平方公裡定量用地規模
『總體規劃』讓人們了解了未來天津發展方向,政策的利好,吸引了眾多外資搶灘天津,投資的增加,用地需求也隨之增加,未來土地供應如何?
近幾年,天津的快速發展以及政策利好,吸引了越來越多開發商進駐天津。首創、萬通、萬科、金地、富力、合生創展、金融街控股等一批品牌開發商相繼搶灘天津。除房地產商看好天津之外,投資環境的利好,同樣吸引了眾多世界著名跨國公司來天津投資。據不完全統計,今年上半年,濱海新區新批外商投資企業260家,實現合同外資額31.06億美元。
投資的增加,使土地變得愈加稀缺,未來天津土地供應情況如何?我市規劃局工作人員向記者介紹了此次『總體規劃』中相關土地供應情況。
『此次《城市總體規劃》明確到2020年,全市城鎮建設用地規模控制在1450平方公裡以內。其中,中心城區和濱海新區核心區的城鎮建設用地規模控制在580平方公裡以內,人均城鎮建設用地指標為92平方米左右。』
規劃中的土地規模能否滿足需要呢?『按照國際慣例,人均城鎮建設用地指標應為100平方米左右。』吳浙認為,92平方米相對需求而言土地資源並不充足。與此同時,鹽鹼荒地存在不同的所有者。對此,現有的鹽鹼荒地除了國有之外,大部分是集體的,其中除村集體所有外,還有工礦企業佔有、農場所有。而集體建設用地的利用,到目前國家還不允許以出租、轉讓的方式進行合法流轉。另外,濱海新區的一些原農用地在鹽鹼化和污灌之後逐漸失去原有功能,但目前仍在按原來方式管理,這就為向建設用地的轉變,設置了障礙。
用地需求的增加,土地愈顯稀缺,在某種程度上促使地價繼續上揚。1991年,泰達的地價為186元/平方米,1999年開始拍賣地塊,地價拍到了755元/平方米,2001年是2189元/平方米,在2005年拍賣的住宅用地竟達到了5500元/平方米。
地價的上揚某種程度上會帶動房價的上昇,此次規劃中居住用地水平是否合理?南開大學經濟學博士劉玉錄認為,規劃中提及居住用地佔城鎮建設用地面積的比例30.75%是一個平均數字,實際數字應在35%?38%之間,這個比例與規劃33.6%相比,略有下降。『說明我市人均居住面積逐漸飽和,未來居民實際需求量會有所下降,因此這個比例是比較合理的。』
主副中心區描繪未來三大居住熱點
未來天津會發展成什麼樣?會有哪些熱點區域?在規劃展沙盤展示現場,很多市民湊在一起,指著沙盤議論著,哪兒會多一座橋,哪兒會修一條路,哪兒個地方變化最大……任何一個細節都不會逃過他們的眼睛。
『不過癮,還有很多地方想了解,內容還應該再豐富些。』看完規劃展的劉大爺和很多人一樣,表達了自己的感受。
此次『總體規劃』如何解讀、如何預測未來天津居住區域變化?未來天津將按照『一軸兩帶三區』的空間布局發展,其中『一軸、兩帶』都是以市中心以及濱海核心區為節點,輻射帶動周邊區域發展。那麼,中心城區與濱海新區將會怎樣定位?
規劃局工作人員告訴記者,按照『總體規劃』規定,中心城區是城市的行政文化中心、商貿服務中心,是放映中國近代史的歷史文化名城,具有綜合服務職能,也是濱海新區的依托。而濱海新區核心區則是由塘沽城區、天津經濟技術開發區、天津港和天津港保稅區組成,被明確定位為副中心區。副中心區是以科技研發轉化為重點,大力發展高新技術產業和現代制造業,積極發展商務、金融、物流、中介服務等現代服務業,提昇綜合功能。
談及未來熱點居住區,規劃局工作人員表示很難預測,但是在『總體規劃』中強調了海河綜合開發改造,加強歷史文化名城保護,加快城市住宅建設,完善道路交通系統,加強環境建設等內容。從中不難看出,海河的開發、交通路網的改善將會帶動城市住宅建設的熱點區域。
在某地產網站作的熱點區域調查中也表明,濱海新區、地鐵沿線、海河沿岸、梅江、老城廂將是未來發展的熱點區域。
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