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一種商品能夠出現在客戶面前,首先是要滿足商家最終能夠盈利,這樣商家纔會覺得有利可圖。如果這種商品最終的成本大於其收入,商家的收益為負,那麼,要不這種商品是失敗的商品,要不就是這個商家是失敗的商家。
很多情況下,商品本身並不是失敗的商品,所以當某個商家虧損時,人們往往以為這是商家本身做得不夠好所導致。因為人們都有這樣一個常識:隨著經濟的發展,在一種商品的整個市場裡,這種商品的成本會由於科技的提高或者規模化經營而逐步下降。
然而這個常識是錯誤的。現實生活中有的商品會隨著社會進步和經濟的發展反而增加成本,房地產就是這一類的典型。隨著城市的高速發展,房地產的主要成本——地價、建安等成本急劇上昇。因此,在看待房價之時,我們除了要從普通商品的角度,更重要的應從房地產的特殊性考慮,其成本的長期增長有其固有的合理性。很顯然,又因為一個市場的健康發展,離不開利潤(收入減去成本)對商家的推動作用,所以,一個城市房價逐步的上昇,是有被其城市發展層面的經濟力量推動的必然因素在其中的。
房地產是人們生活的必需品,無論收入高低,人們都要有房子住。區別只是表現在人們到底是買一手房住、還是買二手房,還是租房子來住,抑或是政府的福利房。人們各種不同的選擇就是房地產的消費結構,其實真正的供需均衡不僅僅是量的均衡,更重要的是這種結構上的均衡。但是這種結構即使是在一個經濟水平發展穩定的地方也不是一成不變的,因為房價會影響人們的消費預期,不同的房價會導致人們不同的房地產消費結構。
當前天津樓市的情況,根據天津中原研究部的統計數據,在總量上,2006年天津房地產開發規模還將保持一個比較高的水平,市場供需的總量規模也維持一個基本的平衡。具體而言,今年上半年,天津商品房新增供應量是454萬平方米,同期的商品房銷售量是512萬平方米,總量上市場供給略小於需求。
從總量上看,天津樓市似乎是均衡的。然而,實際上卻並非如此,這種失衡表現在供需雙方的結構分支上而非市場的總量規模上。我們的數據顯示,近一個時期內面對普通家庭的中低檔樓盤還是供不應求的,而相對於天津居民的消費結構,高檔房產的市場今後將面臨較大的阻力。可以說,這種消費結構是當前的房價導致的。然而房價本身因為這種結構性失衡,除了要通過供需雙方的博弈來形成一種動態平衡外,是否還應該考慮到房地產成本、房地產投資以及房價本身所導致的消費結構的因素?因為房產有它不同於普通商品的地方,這也是我們全面考察整個房地產市場的一個態度。
這種供求關系的平衡,應該主要放在如何平衡房地產消費結構和供給結構上。我們都知道房價能夠影響到一個城市的房地產消費結構和供給結構,很明顯,如果房價出現下降,消費結構和供給結構是可以很容易趨向均衡的。如果房產真的只是一種很普通的商品,價格下降,供給與需求結構將逐步接近,並最終達到均衡的過程會被大家認為是一件很正常的事。
但是房地產畢竟不是一件普通的商品。盡管當前『國六條』及個稅強制征收抑制了房地產的投資與投機,但因為之前社會各界對房地產成本及利潤的預期的慣性,所以當前的消費結構和供給結構遲遲不能夠均衡。供與需的雙方博弈總有一方(或者雙方)要退讓一些,只是,我們在新政之後展望未來房地產市場發展的同時,是否也應該思考一下這些的代價由誰來承擔。(作者為天津中原物業顧問有限公司副總經理葉永強)
作者簡介
葉永強 2001年加入深圳中原,從基層部門經理做起,2004年遷任河南中原副總經理,全面負責河南分行的開創與管理,2005年遷任天津中原副總經理,全面負責天津地區的業務和管理。
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