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熱點一:濱海新區核心區
未來新區將會怎樣發展,是天津市民最為關心的問題。『總體規劃』很清晰地展示了未來濱海發展布局。濱海新區總體空間布局為『T』型結構:沿京津塘高速公路和海河建設『高新技術產業發展軸』,沿海岸線和海濱大道建設『海洋經濟發展帶』。
可以看出,路網構成了未來新區發展的主框架,未來建設國際港口大都市標志區和生態宜居的海濱新城,是在『軸』、『帶』的交匯處,構成濱海新區的核心區。
新經濟增長極聚焦世界目光
『總體規劃』清晰地描繪了未來濱海新區發展格局,在近期國家宏觀調控政策嚴控之時,濱海新區利好消息不斷,從被國家列入總體發展戰略,到『總體規劃』的批復,再到金融方面重大改革的先行先試,政策的利好,吸引了眾多金融機構的目光,便利的融資環境,也吸引了眾多投資商的進駐。
據了解,國際知名的投資銀行摩根斯坦利、美林、花旗都已經對濱海新區的物業進行評估,摩根斯坦利已經在詢問寫字樓的報價,有進駐的意向。不少外企看好天津,選擇在濱海投資建廠,截至2006年3月,天津開發區已累計4108家外資企業。以韓國為例,據開發區管委會公布的數據顯示,到2001年底,韓國企業在天津投資的合同外資金額累計達到21.89億美元,位居第五位。投資天津的韓國企業中包括三星、現代、LG、浦項制鐵等著名跨國企業,他們主要集中濱海新區的核心區域——天津開發區。
目前,濱海新區已經成為帶動中國經濟發展的增長極。區域經濟的強勢發展吸引了大量的房地產投資,目前北京萬通、浙江廣廈、香港南豐等外地大型地產投資商紛紛進駐濱海。
地產專家劉玉錄介紹,『十一五』濱海新區規劃固定資產投資5000億元,按其中房地產投資25%的保守估計,合1250億元,比『十一五』全市實際完成的房地產投資額1103億元超出147億元(約1/7)。濱海在全市房地產中的地位將與其在全市經濟中的作用相當,成為天津房地產市場的半壁江山,繼『世紀危改』之後,新時期天津市房地產新的增長點已經形成。
據測算,2005?2010年,濱海新區商品住宅市場交易金額將以年22.4%的速度遞增,濱海新區使天津正在成為北方新的房地產開發區域熱點。
熱點區域吸引了更多的人入住濱海,最新統計數字顯示,天津外籍人口總數4萬人,其中2萬人是常住人口。截至2005年底,開發區、塘沽區發放暫住證的人數已經超過12萬人,未來產業人口仍將不斷入區。據悉,空客A320項目落戶濱海後,就引發4000人競聘。更多的中青年人口將選擇工作、定居濱海,將會給予市場需求有力的支橕,為房地產市場消費提供需求支持。
為了滿足他們的需求,濱海一些具有國際化標准的樓盤不斷增加。開發區御景園、愛麗榭、伴景灣、萬通新城國際等均價都在7000元/平方米以上的高檔項目,吸引了不少的外籍人士及白領人士的眼光。
交通建設助力濱海樓市
在濱海備受矚目的同時,濱海的發展也受到政府的更多關注和支持。據了解,濱海新區規劃將在未來2?3年時間裡投資100多億美元,修建快速鐵路、高速公路和機場,以解決京津交通問題,促進京津兩地互聯互通。京津之間還要建成146公裡的第二條高速公路,115公裡的京津城際客運鐵路專線。其中,京津城際軌道交通工程已於今年7月正式開工,預計2008年6月建成通車,屆時從天津到北京只需半小時。
與此同時,此次『總體規劃』明確以濱海新區核心區為中心,加強基礎設施建設,結合市區對外交通體系,構築濱海新區『十橫六縱』骨架路網。在這個路網架構下,可以形成濱海新區與中心城區及周邊地區方便快捷的交通聯系,把濱海新區建設成世界先進的新城區。
『總體規劃』所提及的『十橫六縱』中的『十橫』是指,連接濱海新區中心城市的十橫路網,區域內有兩條等級較高的對外交通主乾線:一條為京津塘高速公路,東西向從北部穿過,是塘沽區與市區及北京地區交通聯系的高等級交通乾線;另一條為津塘公路,從分區的中部穿過,也是塘沽區內外交通聯系的快捷乾線。東西向乾道包括福州道、廣州道、杭州道、大連道、營口道、煙臺道、上海道等道路。
而『六縱』路網,是南北向乾道,為鐵西路、河北路、中心北路、福建北路、車站北路、建設路、洞庭路、黃海路等,這部分地區路網密度、寬度和間距布局且比較合理,路面修整狀況良好,次乾道和支路在主路網格局下,分布均勻合理。
高速鐵路和高速公路的建設,不僅可以促進資源在城市間更合理的配置,也可以帶動濱海樓盤的熱銷。津濱輕軌由天津市東站至天津開發區東海路。輕軌在拉近了市區與開發區的距離同時,也刺激了人們對開發區樓市的關注。
『以前回家需要1個多小時,現在有了輕軌,從這裡到市區父母家也就半個多小時。』王小姐與男朋友都在開發區工作,很喜歡這裡的環境,輕軌的通車,去掉了他們的後顧之懮,目前他們已經買了房,在這裡安了家。
記者了解到,自從津濱快速軌道交通開通以來,輕軌沿線項目正在昇溫。以濱海新城為例,今年開盤價已經達到6300?7150元/平方米。
交通的便利加快了城市、地區之間的經濟聯系,為濱海新區建成北方國際航運中心和國際物流中心,提供快捷交通服務,也加大了人纔流動,從而增大了對於住宅、寫字樓、商業等房地產產品的需求。
濱海地價、房價『一飛衝天』
在這個路網架構下,濱海變得更加便捷、快速,加強了與外界的溝通和聯系。便捷的交通、政策的利好,濱海新區經濟快速發展,吸引了眾多投資商進駐濱海,濱海地價也是日漸昇溫。在幾年前,這種局面已經開始出現。
2004年1?5月份,塘沽區出讓土地是3.9萬平方米,金額是2167萬元,單方合555.64元/平方米,而此期間天津市全市出讓各類性質土地1802.13萬平方米(包括塘沽),出讓合同金額83.02億元,單方合460.677元/平方米,從這組數字能夠看出在2004年,塘沽的地價就已經高出全市平均價格94.96元/平方米。
2005年末,濱海房地產商都將目光轉到了濱海地價上,12月30日上午泰達建設集團以高出起拍價近一倍的13.51億元報價,拿下了佔地27.7萬平方米的塘沽新河地塊,據業內人士分析,這折算樓面地價每平方米接近2000元,而2004年、2005年新河地段的房價也不到3000元。
而在開發區,土地拍賣價格與塘沽比較,又要高一些。2005年6月萬通地產以3.3億元的高價拍得天津開發區新城東路6.35萬平方米地塊,折合樓面地價2890元/平方米。
投資商熱情高漲,濱海地價上揚,房價也是水漲船高。雖然今年上半年,濱海新區上市的樓盤並不多,但每一個項目的亮相和銷售,都給市場帶來了巨大的牽引,房價也是穩步上揚。以塘沽區為例,年初一些樓盤的售價還以4000元/平方米左右的價格出現在市場上,但自從4月份以來,亮相的項目都以5500元/平方米的均價高調入市,甚至一些樓盤的售價開始跨越6000元/平方米的大關。另外,在濱海核心區的帶動下,大港區和漢沽區目前已經呈現出快速發展的勢頭。
漢沽區新住宅價格由2003年的1700?1800元/平方米左右上昇到2004年的2300?2500元/平方米左右,2005年達到3000?3500元/平方米左右。與2年前相比,房價幾乎翻了一番,目前個別樓盤的價格已達到4700?4800元/平方米。大港區由於大型中央企業居多,居民家庭通過單位住房而擁有自住住房,商品住宅市場發展較慢,房價也較低,2003年前住宅價格在1600?2000元/平方米,2004年開始住宅價格上漲較快,達到2500?2600元/平方米,2005年由於改善型住房需求和投資型需求的快速增長,進一步推動大港房價的上漲,平均價格達到3500?4000元/平方米。
便捷的交通、區域經濟的快速發展,創造了更多的就業機會,加上居住環境日益改善,吸引了大量外來人口到此就業、定居,為濱海房地產市場消費提供了需求支持。
熱點二:海河沿線
海河是天津的母親河,是天津的標志。天津由海河起源,海河因天津的發展而聞名於世。從2003年2月起,天津實施海河兩岸綜合開發改造工程,努力把海河建成獨具特色的、國際一流的服務型經濟帶、景觀帶和文化帶。截止到目前,海河綜合開發改造工程已取得了階段性成果,一個圍繞海河而形成的集觀光旅游、購物餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性經濟板塊已初具規模。
各地開發商爭食『六大節點』
據了解,海河改造構建了紅橋區的運河文化商貿區、河北區的大悲院商貿區、南開區的古文化街商貿區、和平區的和平廣場中心商業區、河東區的南站金融商務區和河西區的水上運動世界等『6個節點』。
圍繞這6大節點,海河沿線將陸續啟動44個經濟開發項目的建設,其中包括6大文化設施、8處大型商業購物設施、10座四星級以上濱河酒店和20棟高層金融商貿寫字樓。在這44個項目中,除少數幾個已基本建成或是即將竣工外,大部分項目都將於近期陸續啟動。
海河綜合開發改造不僅是天津一項重大的城市形象工程,也關系到兩岸居住環境的改善。隨著6大經濟節點項目的陸續啟動,海河沿線也成為各地開發商競相爭食的一個熱點區域。
據統計,參加海河開發建設的企業多數是外地企業。第一節點,天津泰達與北京萬通、上海廣洋等合作開發了150萬平方米的泰達城,包括110萬平方米的住宅和40萬平方米的公建。在第六節點,天津市房地產發展集團與北京天鴻寶業合作開發了規劃建築面積超百萬平方米的天津灣。另外,如小伙巷地塊主要建設企業是上海陸家嘴集團、水閣南地塊由新加坡仁恆集團建設、華北縫紉機廠區項目由香港天津新華世紀開發,小劉莊四期由香港泰昇集團開發等等。
據政府公開信息顯示,自2003年至2006年初,已累計吸引境內外300餘家投資商洽談投資項目,累計吸引投資和意向投資達800多億元。
高檔住宅布局海河兩岸
開發商投資熱情不減,海河沿線環境發生著巨大變化,沿線項目不僅具備地段、交通優勢,並且為項目提供了無法復制的天然水景和生態環境,沿線住宅急劇昇溫,成為海河畔高檔住宅的情結所在。
海河開發改造前,海河周邊地區多為倉儲、小廠、破舊平房,服務業所佔比重比較低,多為小型、零散的傳統服務設施。隨著改造進程的不斷深入,海河周邊配套設施愈加完善,其中金融、商貿、文化服務業設施佔到了60%以上,提昇了海河兩岸居住檔次,經濟、金融、商貿、文化等效益日益凸現,從而使海河區域迅速成為最具吸引力的區域。
據了解,前幾年,上市的海河沿線商品房主要集中在河東區、河西區。如濱河家園、秋實園、聚安園、東盈園、嘉華新廈、戀日風景、神州花園、金海灣花園等等,目前都成了二手房市場中的『搶手貨』,價格也上漲了50%左右。
2005年是海河沿線新盤集中開工面市的一年,從海河上游三岔口起點的泰達城建設開始,包括住宅區在內的海河沿線新項目都將陸續進入施工階段。這些項目都定位在中高檔以上,所以從2004年開盤的海景假日均價5500元/平方米左右起,其區域差價已經開始抹平。而2005年三岔口、老城廂沿海區域、海河大道等新盤的面市,再度刷新海河沿岸平均房價,沿岸高檔居住區的特點也將日益突出。
目前,在天津房地產整體萎靡的狀態下,海河沿線延續了去年以來的良好銷售態勢,價格在年初即呈現出明顯的上漲趨勢。港灣中心(寫字樓)等項目現價已經超過12000元/平方米。海河上游臨河高檔項目海河大道年初房價從6800元/平方米,上漲到目前8000元/平方米的均價,一舉創下天津樓市河景豪宅的『天價』紀錄。
海河開發將遭供求尷尬?
在海河開發集聚人氣之時,卻有一些業內人士提出了質疑。按照規劃的要求,海河沿線將陸續建成8處大型商業購物設施、10座四星級以上濱河酒店和20棟高層金融商貿寫字樓。天津是否有足夠的需求支橕規劃中的商貿設施?在天津市民消費能力不高的情況下供需如何平衡?
以寫字樓為例,據戴德梁行提供的數據顯示,2006年第一季度天津甲級寫字樓銷售成交4400平方米,較上季上昇33%。同時預計,2008年到2011年,天津甲級寫字樓項目要新增30萬至40萬平方米,至2012年將要新增70萬至80萬平方米,其中只海河沿線就將建起20棟寫字樓。
戴德梁行助理董事王紅在接受本刊記者采訪時表示,雖然外資企業不斷進入天津,使未來寫字樓對甲級寫字樓有很大的需求,但甲級寫字樓每年只有6萬平方米的淨吸納量,這對於預期到2008年以前,就要新增30萬平方米的甲級寫字樓而言,原本用5年時間消化掉30萬平方米的甲級寫字樓,如今縮短至兩年,在此期間會給寫字樓的銷售和租賃帶來不利影響,甚至未來的甲級寫字樓市場會出現供大於求。
9月22日,記者采訪了海河沿岸某項目總經理,他也表達了類似的看法。『海河開發遠景很好,但是近期供需會出現矛盾,也會給開發商帶來一定的壓力。』目前,海河沿岸項目多是進行綜合開發,也是考慮到資金回籠問題。寫字樓前期的配置多,投入資金較大,如果開發商單一地進行寫字樓開發,必然出現項目回收期較長,資金回籠慢的問題,無形增加投資風險。所以,目前新建寫字樓項目多是綜合性的商業項目,建設計劃先是商業部分,再到公寓,最後纔是寫字樓部分。
『城有水則秀、居有水則靈。』這是中國人的傳統觀念,無論海河是否存在爭議,海河沿岸遠景發展是好的。海河沿線居住區將進一步體現持續的昇值潛力,並帶動樓市景觀和生態水系環境的整體進步。
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