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各地細則『限房價』少見蹤影
國務院九部門要求各地必須在9月底前公布城市住房建設規劃的『大限』已過,大多數城市政府按時出臺了落實『國六條』的地方細則。在保障性住房建設方面,一些地方拿出了指標性方案,但也有不少地方細則避實就虛的多,定量細化的少;表態性的模糊條文多,操作性的具體方案少,個中充滿『玄機』。這說明樓市的確還有一些『攪和』的因素存在,房地產行業的調控與糾偏仍任重道遠。
可喜的與堪懮的:地方細則評說
許多城市政府趕在『大限』節點之前,出臺了地方細則。審視其內容,其『亮色』在於保障性住房的規劃終於在若乾城市『破冰』。
深圳市在其『15條』細則中明確規定,每年將全市土地出讓淨收益的10%用於公共租賃住房(含廉租住房)建設。有業內人士測算,如果按深圳年土地收益的最高紀錄100億元來計算,今後深圳每年將有10億元左右的公共資金投向公共租賃住房(含廉租住房)建設。
浙江省政府具體規定,各市政府每年要將土地出讓淨收益的5%以上用於廉租住房保障。
但地方細則中仍有堪懮的一面。在『國六條配套細則』中,有兩點備受關注,一是新建住房結構比例如何落實,即90平方米以下住房佔開發建設總面積的70%以上,是放到一個地區的建設總量中去實施,還是在每個具體項目中落實?二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項目,怎樣按上述套型結構比例要求進行調整?而對於這兩個關鍵問題,諸多地方的細則含糊不清。
9月上旬,北方某市發布的細則可謂玄而又玄,規定『從9月1日起對新審批的住房項目執行新審批流程』,但對於業界最關心的90平方米以下住房佔比如何落實——是實行單個項目管制還是年度總量控制,竟不置一詞。
東部某市在9月30日出臺的住房建設規劃中,也只是籠統地說『按照區域控制,總量和項目相結合的原則』,控制新審批新開工商品住房套型結構比例。
至於『歷史遺留問題』,即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項目如何處置,眾多地方細則或語焉不詳,或不予涉及。
『地王』頻出:『限房價』被忘的信號
國務院九部門出臺的『國六條配套細則』在要求『保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應』時,明確指出:『土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位。』遺憾的是,在各地的細則中,『限房價』少見蹤影。與此相對,眼下諸多城市土地市場上,『地王』層出不窮。業內人士認為,這對於未來房價是個值得注意的危險信號。
9月初,上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價,以土地規劃上限53萬平方米的總建築面積計算,樓板價高達1.13萬元/平方米,加上建安成本等費用,項目成本價將超過1.5萬元/平方米。而離這一地塊不遠處的新樓盤,目前普通公寓的平均售價只有9700元/平方米,連體別墅也只售1.5萬元/平方米左右。
富陽控股集團的一位分析師指出,就地理位置而言,這一地塊應執行90平方米以下住房佔開發總面積70%以上的標准;而『地王』的誕生,則意味著這一地區的房價有了一個新標杆。於是,一個尷尬的局面出現了:即使限制住了套型面積,也阻止不了房價的拉高。
不僅僅上海如此,杭州『新地王』日前也破繭而出。此前,南京也誕生了總價14.95億元的『地王』,樓板價在8000元/平方米以上,而其周邊的樓盤均價每平方米不過6000元。
糾偏『含糊其辭』,還要靠政策執行力
如今,樓市調控政策的出臺不可謂不多、措施也不可謂不狠,僅2006年以來,有關調控措施就不下10項:從金融手段的加息、財政手段的全額征稅、市場秩序的淨化,到開發按揭嚴控、土地閘門把緊、外資進入門檻提高,中央調控樓市的舉措和決心深受百姓歡迎。但眼下,地方細則中的『玄機』在提醒人們,那種認為細則一出臺,樓市諸多問題就可迎刃而解的想法,未免有些理想化。要糾偏地方細則中暴露出來的『含糊其辭』,還是要靠政策的執行力。
業內人士指出,畢竟目前中國房地產的主要矛盾不是投資不足而是安居遠未到位,這就不能沒有『國六條』及其實施細則的嚴格執行,不能不以監察等強力手段來保障樓市調控的到位、維護政策的尊嚴。
『國六條配套細則』與此前調控政策的一個明顯不同之處是,監察部首次作為九個部門之一,參與調控。各地區、特別是城市政府是否切實負起責任,把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制,監察部門應該明察暗訪。地方細則既出,具體執行尚可糾偏。『這回樓市調控能否見效,接下來得看監察部門的了!』
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