|
||||
『如今的樓市好比一鍋「堅硬的稀粥」,各方都在倒騰。』上海一位樓評人士如是說。這一『酷評』的背景是,國家九部門要求各地必須在9月底前公布城市住房建設規劃的『大限』已過,而地方政府出臺的細則避實就虛的多,定量細化的少;語焉不詳的多,明晰到位的少;懸而未決的多,操作性強的少,這說明樓市調控有一些『攪和』的因素在,無疑給未來房地產市場走向留下諸多懸念。
避實就虛,諸多地方細則流於『表態』
今年5月28日,建設部等九部門聯合發布《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,要求『各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布』,其中有兩點備受關注,一是新建住房結構比例如何落實,即90平方米以下住房佔開發建設總面積的70%以上,是放到一個地區的建設總量中去實施,還是在每個具體項目中落實,二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項目,怎樣按上述套型結構比例要求進行調整。
對於這兩個關鍵問題,除深圳細則明確規定實行項目控制外,其他地方的細則多含糊不清。
9月上旬,北京市規劃委員會發布的『國六條』細則可謂玄而又玄,規定『從9月1日起對新審批的住房項目執行新審批流程』,但對於業界最關心的90平方米套型佔比在北京如何落實——是實行單個項目管制還是年度總量控制,竟不置一辭。這種定了審批流程卻不定審批內容的做法,被業界認為是在『倒糨糊』。
上海在9月30日出臺的五年住房建設規劃中,也只是籠統地說:『按照區域控制,總量和項目相結合的原則』,控制新審批新開工商品住房套型結構比例。
至於『歷史遺留問題』,即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項目如何處置,北京細則語焉不詳,上海規劃乾脆不予涉及。業內人士指出,北京細則中一句『應按照依法行政的原則,依照有關政策規定,配合市有關部門做好清理工作』的『官話』,竟留下了四個疑問讓市場『猜謎』:『按照依法行政的原則』,是不是意味著可以不再進行調整?『有關部門』是哪個部門?清理何時進行?清理後是全部過關,還是逐一處理?
北京、上海尚且如此,其他一些地方與其說是出臺操作細則,不如說是對『國六條』的再解釋、再表態,也就不難理解了。
『地王』頻出『限房價』被地方遺忘
九部門出臺的『國六條』在要求『保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應』時,明確指出:『土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位。』遺憾的是,在各地的細則中,『限房價』均不見蹤影。與此相對,眼下諸多城市土地市場上,『地王』層出不窮。業內人士認為,這對於未來房價是個十足的危險信號。
9月初,上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價,以土地規劃上限53萬平方米的總建築面積計算,樓板價高達11300元/平方米,加上建安成本等費用,項目成本價將超過15000元/平方米。
富陽控股集團的一位分析師指出,就地理位置而言,該地塊應執行90平方米以下套型面積佔開發總面積70%以上的標准;而『地王』的誕生,則意味著這一地區的房價有了一個新的標杆作為參照向上攀昇。於是,一個尷尬的局面出現了:即便限制住了套型面積,也阻止不了房價的拉高。
『微言大義』還在博弈政策執行力
地方細則中的『春秋筆法』究竟隱含了怎樣的『微言大義』?對於未來房地產市場意味著什麼?
上海五年住房建設規劃出臺前,一位開發商對記者親口說:『每個樓盤都要求先把比例規劃好再說,具體怎麼做是另一回事,反正政策也執行不了多久。』
開發商們的判斷似乎是基於經驗的總結。『從2004年到現在,宏觀調控政策來得很快,去得也不慢,差不多是上半年壓,下半年放。』北京大學中國經濟研究中心教授宋國青日前發表評論說,調控來去匆匆的原因沒有別的,『就是消費這頭牛太倔,牽著不走,打著倒退,唯一的辦法是拿草料來吸引。』這『草料』就是投資,而『投資的核心是居民住房,其他投資的很大一部分也是以住房投資為終點,不蓋房子沒得乾。』
不少業內人士認為,地方細則既出,具體執行尚可糾偏。『這回樓市調控能否見效,接下來得看監察部門的了。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。網友評論 1 條,查看全部 | ||||
揭穿地價決定房價的謊言,分析中國房地產吸血暴利
用搜索引擎輸入“上海浦東花木地塊 59.89”就能搜到很多相關網站,如:http://sh.house.sina.com.cn/news/2006-09-07/094638883.htmlhttp://news.qq.com/a/20060910/000619.htm相關新聞是9月6日,佔地560畝的上海浦東花木地塊競投開標,總部設在深圳的金地以59.89億元奪得財務標頭名,此報價超出第二名近12億元,是投標低價27億元的2.2倍。在價格上暫時領先其他7家競標企業。目前花木地塊周邊房價大約每平方米12000元。
一般人可能會給59.89億瞎住,這麼多錢,天啊,難怪房子會那麼高貴。其實算一算就知道開發商真的是暴利,59.89億就可以競投到佔地560畝的上海浦東花木地塊,總地塊建築平面面積爲560畝X666.66=373333.33萬平方米。如果該開發商把整個560畝只蓋成一層的平房,則每平米的地皮成本爲: 5,989,000,000元÷373333.33平=16041.96元/平。請注意這只是假設蓋成一層的平面面積成本,如果金地蓋房子時真的只建整整一層,則地價成本爲16041. 96元/平。但想想開發商也不會如此笨,肯定會建高層,如平均只建40層,當然開發商也不可能整個地皮都蓋房子,得留些綠地和空間,要不會像豬籠沒人買,假設建低密度的房子,地皮平面利用率爲0.4(留60%的空地),那麼平攤下來樓房每平的地價成本爲:5,989,000,000元(總地價)÷373333.33(總平面面積)÷40(層高)÷0.4(平面利用率)=1002.63元/平,1千元就是最後的真實的地皮分攤後的建築面積價格。不過聰明的開發商一般都在銷售房子會把建築面積平攤給用戶,100平起碼會平攤20平,也就是說你買的房子實際使用面積只80平,但合同上就是建築面積100平,你得付100平的錢。這樣算下來即使是天價地皮,平攤下來也只不過不到1千元每平的地皮成本。再加上大概1千元左右/平的建築材料費,實際每平也只有2千元左右的成本,這個成本是在天價地皮的基礎上算出來的哦。
如果金地建好後以12000元/平賣出,則可獲利將近500%,當然不排除金地會建60層,價格高過12000/平,那利潤就是。。。大家自己去算好了,如此暴利,國家沒有收到開發商多少稅收,因爲他們的總做負收入的假帳來騙國家,百姓沒錢消費其他工業產品,因爲要攢錢買房子,導致其他行業。。。中國地產老闆賺錢後一般做的事也不是慈善事業,最普遍的是包二奶泡吧,做得大一點房地產老闆就出國考察,如去泰國看人妖,去新馬澳遊遊,再做得大點的就移居北美,但同時還留着中國大陸的身份證,兩個國籍的中國人,不少哦。
揭穿地價決定房價的謊言,相信開發商還有很多謊言有待大家去思考