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日前,一位杭州房地產業內人士自曝內幕:他所在的杭州某項目開發成本為6億元,該項目最後賺取了5.8億元的毛利潤,回報率近100%。該報道中提到,一個上海項目的計劃毛利潤回報率甚至超過了100%。而多家地產公司負責人表示,項目利潤100%絕無可能。
開發商:毛利高有前提
某開發商告訴記者,項目毛利潤之所以較高是有前提條件的,即拿地成本只有165萬元/畝,也就是地面價格是每平方米2475元,而這個價格在如今已經不可能出現,因此,上述100%的回報率並不現實。其介紹,房價主要由土地成本、土建和安裝成本、配套建設費用以及開發商的運營成本等構成。目前,本市樓面地價每平方米從1000多元到6000多元不等,市內六區在每平方米2500元至6000多元(超過6000元的極少);建築成本每平方米多層在800元左右,小高層在1300元左右,高層在1800元左右;配套建設費用佔房價的10%左右,再加上貸款利息、稅費等,利潤100%純屬無稽之談。但是,其也表示,目前地產商的利潤在20%以上沒有疑問。
專家:利潤高是階段性現象
地產專家劉玉錄認為,消費者有知情權,但是開發商的商業機密也需要保密。他認為,可以由主管部門或者社會機構定期公布行業平均成本,這樣就類似於給出了一個市場指導價,在一定程度上解決了這個問題。『目前國內很多地方房價偏高,因此纔出現要求開發商公布房地產行業成本的現象,這其實在一定程度上給出了信號,已經有人認為物超所值了。』劉玉錄認為,『國內房地產業發展時間並不長,結構性供應尚需調整,目前利潤率高只是階段性現象。美國等發達國家剛開始開發時房地產商利潤率也很高,但是隨著行業的發展,資本的不斷湧入,必然使各行業利潤率相差無幾,到時較高行業的利潤率將回歸。』
據了解,目前國際通行的房地產利潤率不過3%至5%,發展的比較好的國家也不會超過10%,但有專家認為,目前國內房地產業與發展多年的國際同行沒有可比性。一位業內人士認為,即使公布了房價成本清單,對降低房價也不會起到多大作用。當市場供大於求時,房價自然下降。而供不應求時,即使是把所有的成本清單都公布了,房價高低仍不受影響。
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