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專家認為,房價持續走高帶來六大風險:國民經濟發展乏力,金融風險加大,削弱全社會創新能力,加劇貧富分化,導致社會消費能力普遍下降和城市化進程受阻。
『自從1998年國家出臺政策用房地產業拉動內需、把房地產當作國民經濟的支柱產業以來,房地產業在國民經濟中的作用越來越強大,房地產業的利益繩索已經捆綁了一大群利益群體不能自拔。』中國管理科學研究院研究員李開發近日在接受中國經濟時報記者采訪時表示,正因為此,歷時近兩年的對房地產的調控均不能給其降溫;數十個文件出臺,國家近十個部委協同動作也無成效。
他認為,事實上,房地產業已經挾持了中國經濟,由此造成的危機逐步加重。政府費了九牛二虎的打壓之力,但卻像是與房地產商唱了雙簧:政府越壓房價漲得越快。地價上漲,房價上昇;利息漲了,房價上昇;首付多了,房價上昇;政府越是控制,房價越是漲得發瘋。形勢把政府逼到了退無可退的地步。
必須清楚地認識到,調控房價是一個需要深思熟慮的問題,只有從更高、更深的視角來洞察房價持續高漲帶來的一系列問題,通過各個關聯問題纔可能研究背後的本質問題,這一切對於房地產業很必要。
認清房價泡沫實質
『從1993年以後,國家在出口導向戰略屢屢遇阻的情況下,啟動擴大內需。1993年到1997年,在擴大內需成效甚微的情況下,出臺了全面配套的房地產拉動政策。應該說,當時擴大內需的政策有多種,包括科技創業基金、火炬計劃、農業發展項目等,房地產只是其中之一。』李開發告訴記者,1998年的政策還規定,房價收入比在4倍以上的城市都要給予居民貨幣補貼。這說明,當時政府與專家學者是認可收入房價之比為1?4是合理的。據有關統計資料,1999年城市居民的收入房價比例是1?5.8。
到了2002年,北京市政協委員李曉林用戶均3.1人、面積50平米計算,得出了房價與家庭年收入之比為6?1曾引起軒然大波,大多數人認為房價過高。參照國外的相關指標,在北歐、西歐國家,房價與家庭年收入之比通常為2-3?1左右;在北美與澳大利亞,房價與家庭年收入比例大約為3-5?1之間。
2006年以來,根據建築部關於『90平米』等的解釋以及北京人均年收入、商品房期房均價等測算,北京房價與家庭年收入之比大概在15?1。而國外公認的適宜比例不超過4-6?1,由此看來,北京的房價泡沫已經超過150%。60%以上中低收入群體都買不起房子,大概只有用來投資或炒房了。
拉動房產內需無益國民經濟
『眾所周知,房地產業作為需求市場,可以拉動鋼鐵、建材、森林工業、機械、化工、陶瓷、紡織等產業的發展。』李開發指出,從實際生活來解讀,拉動的鋼鐵產業,是最沒有技術含量的羅紋鋼生產,另有部分鑄鋼、防盜門及不鏽鋼窗生產;拉動的建材,是磚瓦行業、水泥生產工業,另有塑料門窗生產;拉動的森林工業主要是木材生產;拉動的陶瓷生產、玻璃生產也是技術含量很小的建材生產,所謂化工生產不過是涂料油漆,所謂機電產品就是電風扇、空調等。其中磚瓦與建築用鋼這兩個最基礎、也最沒有技術含量的產品佔總量的90%以上。
由此可知,住宅與房地產業拉動的只是產業鏈條中最原始、最底層的產業,這些產業實際上是整個國民經濟中最沒有競爭力的部分。一個所有投資中回報率最高、贏得千軍萬馬投資的房地產業,只不過拉動的是最沒有技術含量、最原始的產業的時候,把房地產業當作短期拉動內需的措施尚可,如果要把房地產定位為國民經濟的支柱產業,只能是本末倒置而已。
房地產利潤幾何?
『近幾年來,對房地產業的利潤率高解釋不一,高的說有90%,低的說只有8%左右。』李開發告訴記者,根據他的調查,多數清水房成本不過每平米800-1500元左右。甚至在有些邊遠省份的縣城,現在還有800多元1平方米的樓盤;在北京市郊區,也有1200元/平米的樓盤。
據國土資源部公布的資料顯示,地價是房價構成的重要因素,但不是決定性因素,地價成本平均只佔房價成本的25%—30%。2006年以來,國土資源部組織有關單位對40個樓盤作了典型分析,從協議供地的地價與房價關系和招拍掛供地的地價與房價關系看,不論哪種供地方式,地價佔房價比例平均在25%—30%。
招拍掛地價中,土地出讓金即政府的土地純收益部分,只佔地價的25%左右,其他75%左右是征地補償或城市拆遷費用,以及『七通一平』基礎設施建設費用。歸納起來有兩個比例,一是政府獲得的純收益土地出讓金佔地價的25%,二是地價佔房價比例平均約27.5%,而房價中大約72.5%的部分是建設費用、管理費用、利潤與稅收的總和。
那麼,在北京市商品房期房每平方米均價6725元中,一般而言,地價部分27.5%約1820元左右,建安費高層1500/平方米,園林等設施配套約100元/平方米。其他勘探、審圖、施工報建、施工保險、安檢、質檢費加起來50-60元/平方米。如果綜合稅賦為8%,管理費用為5%,那麼另外的35%的收益僅有兩個安排,一是灰色腐敗支出,一是企業利潤。由此可知,房地產收益不知比非房地產業的2-3%左右高出多少倍。
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