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經歷過6月份的低谷,市場進入漫長的調整期,塘沽區7月份二手房交易依然比較冷清,成交量雖略有回昇,但仍然無法掩蓋市場的平淡。7月底國稅總局發布關於征收個人二手房轉讓所得稅的通知,將為本已低迷的市場再次帶入長期的調整當中。
成交量小幅增加難掩市場疲勢
天津市房管局公布的數據顯示,塘沽區7月份二手房成交295套,比6月份的286套僅增長了9套,增幅3%;全月成交面積為2.3萬平方米,比上月增長17.8%;成交額仍未突破1億元大關,僅為9100萬元。雖比上月有所增加,但依然與四五月份有較大差距。
從成交數據上看,7月份塘沽區二手房市場比上月稍有回昇,但是依然無法掩蓋整個市場的疲勢。7月月底發布的征收個人二手房所得稅通知後,市場曾經出現過短暫的騷動。成交各方由於擔心交易稅的增加,緊急成交後紛紛集中辦理過戶手續,成交量在數天內大幅增加。僅在7月28日-31日的4天內,成交81套,約佔全月成交量的三成。而在此之前,塘沽區二手房仍然延續了6月份以來的平淡。
7月份市場成交均價為每平方米4007元,較之上月的4095元下降了2個百分點,成交均價雖仍處於4000元以上,但卻是半年以來首次出現的小幅下降。
投資需求大受抑制擴大個人轉讓二手房的營業稅范圍,加之7月底公布的關於征收個人二手房轉讓所得稅的通知,讓人們感覺到房屋交易成本將有所增加,如果房屋的昇值空間無法超過房屋交易稅金,房產投資將無利可圖。
回顧塘沽區近半年以來,二手房價格基本處於較為平穩的態勢,增幅較之前幾年明顯回落。而隨著國家新一輪宏觀調控政策的出臺,以及對房地產投資性需求的遏制力度不斷加強,給以往被許多投資者十分看好的房產投資市場增加了不少變數,投資風險也重新被投資者高度重視。因此近期內,大多數投資者准備撤出,而買入者則並不多見。
對於市場究竟走向何方,近來眾說紛紜,『大漲論』和『拐點論』各有說法。但無論怎樣,個人二手房轉讓所得稅以及營業稅的征收,將對市場造成長期而深遠的影響,房產投資不再是一本萬利的零風險投資品種。投資需求受到抑制,無疑對穩定房地產市場大有裨益。非真實需求的擠壓將有效緩解二手房有效供給不足的市場態勢,房價也可能因此而打破習慣性增長的局面,讓許多著急實現購房夢想的購房者感到了不少欣慰。
買賣雙方果斷應對市場變化
被業內人士看作一劑『猛藥』的個稅政策,讓朦朧的市場頓然變得清晰起來。買賣雙方都比較堅決果斷的作出反應。
一些急於出手的房主,願意保持原價不變,但交易期間發生的一切費用則要求由買主承擔。有一些客戶,並不急於轉手,而是將房屋出租出去,同時標出一個自己的心理價位,通過中介公司出售,能賣則賣,賣不掉出租也行。也有極少數客戶,願意承擔稅金,但卻將這些稅金包含在房價中,使得房價短期內增加了數萬元。一些中介公司認為這種方法並不可取,因為,越高的房價,可能導致所納稅金的增加,無疑增加了交易成本,出售難度也較大。
稅收政策發布後,眾多購房者都不約而同的選擇暫停購房,靜觀市場變化。一方面由於塘沽區二手房價格已經從快速上漲轉向波瀾不驚的平穩狀態,房價上漲帶來的購房壓力已經蕩然無存,購房客戶也明顯放慢了選房步伐。另一方面由於個稅的實施細則尚未出臺,真正對房價造成的影響沒有完全顯現出來,買賣雙方還在博弈,房價的走向還並不明朗,這也使得購房客戶選擇持幣觀望。
房屋中介怪招應對市場寒流
塘沽區二手房市場寒流輪番襲來,讓許多依賴活躍的交易市場來維系的房屋中介公司開始陷入窘境。尤其是一些大型連鎖企業,由於市場布局較廣,低迷的市場無法形成規模效應,巨額運營開支導致入不敷出。面對這種情況,個別中介企業使出渾身解數自救,不惜侵犯客戶利益進行違規操作。
近期較為突出的問題是,個別房屋中介企業,利用挪用客戶首付款,截留銀行貸款,延長辦理過戶等手段,佔押客戶資金進行其他盈利性業務,例如提前還貸、限時保售等業務。由於市場低迷,這些中介企業資金流將隨時出現斷裂,給客戶的資金帶來極大的風險。
針對這些中介怪招,房管部門也出臺了相應的治理措施。繼去年塘沽區公積金貸款全面納入資金監管之後,7月份,塘沽區二手房的商業貸款也開始進入資金監管,通過相關部門指定的經紀中心,與房管部門、銀行進行協作,對交易各方的資金進行全面封閉式監管,確保客戶的資金安全。
但是,在交易過程中,客戶的自我保護意識普遍比較淡薄,熟知交易全過程的客戶更是少數,而大多數客戶在一些中介公司人員違規操作下,往往對他們的伎倆防不勝防,屢屢陷入這些中介公司的陷阱之中,自身權益受到損害。