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目前,房地產市場處於土地資源受限,城市化及消費需求昇級等矛盾的大背景下,經濟持續高速增長、行業產能相對不足、市場資金供給充裕、住房問題泛政治化等問題較突出,未來至少在5?8年的時間內,政府對於房地產行業調控力度是不會放松的。
房地產推動經濟過熱
繼2005年GDP實現9.9%的高增長之後,2006年第一季度GDP的增長率更是達到了10.3%,而同期的城鎮居民收入增長率也達到了10.8%。伴隨著經濟的持續高速增長,特別是投資的大幅增長,出現了部分產業產能過剩以及能源、基礎原材料價格大幅上漲等問題,這些都進一步加重了政府對經濟過熱的擔心,適度從緊的宏觀政策將會是未來調控的主基調。眾所周知,作為國民經濟支柱產業的房地產業對GDP以及地方財政的貢獻率都達到歷史高位,而如果政府進一步實施緊縮調控政策,那麼房地產業則是首當其衝。
行業產能相對不足
相對於持續迅速增長的市場需求來說,近年來房地產行業產能不足。從住宅存量市場來看,2004年我國城鎮住宅存量為96.16億平方米,當年全國城鎮總人口為5.4283億,城鎮人均住宅建築面積僅為17.7平方米。
從市場增量來看則更不樂觀,盡管我國城鎮住宅竣工面積保持著約14%的年平均增長率,但由於基數較低且每年城市拆遷改造面積較大,因此年住宅面積的淨增加額非常有限,2005年城鎮住宅面積的淨增加額約為3.6億平方米,而當年全國城鎮新增人口就達到1929萬,把淨增加額全部用於新增人口也不過人均18.7平方米而已。
造成近年來行業產能相對不足的主要原因有兩點:一是土地出讓制度改革造成土地成本上漲過快,這反映在土地購置面積增長率的持續下降;二是快速的城市化進程帶來了持續增長的住房需求,這造成了市場結構的失衡,城鎮人口在『十五』期間平均每年增加2061萬,因此『十五』期間城鎮居民住房狀況出現歷史性倒退也就不難理解。綜合來看,隨著城市化腳步的加快,城市人多地少的局面在中長期都難以得到改觀,因此如何制定合理的土地出讓政策就成為了解決城市住房問題的核心。
市場資金供給充裕
去年的信貸緊縮政策一度使得房地產投資規模增幅明顯下跌,很多開發企業都不同程度地經歷了資金危機考驗。不過從2005年下半年開始,市場景氣指數逐步回昇,同時商品房銷售增長率也出現大幅攀昇。隨著市場的回暖,信貸緊縮政策有所松動,金融機構又逐步加大了對房地產業的信貸支持力度,2006年1?4月來自國內貸款的房地產開發投資資金同比增幅高達44%,而同期全國房地產開發企業完成投資同比增長也達到21%。
造成市場資金比較寬松的原因在於:首先,市場缺乏較好的投資出口;其次,貨幣流動性過剩加重了市場對通貨膨脹的擔懮,而通過持有房地產實現資金保值增值無疑是較好的選擇;第三,對人民幣昇值的強烈預期驅使大量境外資本入境並持有人民幣資產,而房地產則是最主要的資產形式。
住房問題泛政治化
隨著房價的不斷高漲,城鎮居民的不滿情緒也被激發出來,特別是經過媒體報道的不斷昇級與渲染,出現了所謂『住房問題泛政治化』的社會現象。其實,住房問題從來就不是單純的市場問題,首先從經濟學角度來看,住房與醫療以及教育一樣都具有明顯的外部性,如果完全由市場提供,很可能會出現供給結構不合理等妨害社會整體福利的市場失靈問題,因此構建住房制度就成為政府的一項重要公共政策;其次從我國國情來看,城市土地是國家所有並由地方政府負責運營,房地產金融信貸也基本上由政府主導,特殊的土地制度與金融體系決定了房地產業不可能是完全市場化的行業。
通過對調控背景的深入分析,我認為,至少在5?8年的時間內,政府對於房地產行業的監管與調控力度是不會放松的,因為房地產行業是關系到國計民生的支柱產業,政府既希望發揮房地產業對於經濟發展的貢獻與帶動作用,又不願意看到房價的過度上漲,因為過度上漲的房價一方面會引起城市居民的不滿,另一方面也可能會引發金融風險。
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