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附近一些居民,開始帶著好奇試試探探地走進售樓中心。一打聽,萬科金色家園的價格也很『突兀』:均價7000元/平方米。附近的樓盤正在搞清盤甩賣,每平方米不到6000。難怪,無論老百姓,還是開發商同行,對於金色家園給出的報價,第一反應幾乎都是『貴了』。
以細分客戶群為前提,『金色家園』作為萬科產品系列之一,陸續出現在大江南北幾個大城市裡,它們一致的特征為:地處市區繁華地段,周邊生活配套齊全,擁有主動向城市開放的商業街區,業主一般就業於項目周邊區域,具有較高的文化素質和良好的受教育程度。而今天天津長江道的金色家園,說到『地處繁華地段』卻顯得勉強,那些對於均價7000元的價格質疑也根源於此。
金色家園是不是有足夠的含金量?——萬科副總單小海對此提出一個『灰色地塊』的說法:由於歷史的原因,在上一輪城市化的過程中,有一些地塊被跳過,被城市的發展所忽略。而在城市快速發展和城市復興的進程中,城市發展自身的邏輯,要求對這種『灰色片區』進行重新的規劃和改造。這是城市化過程中的普遍現象。長江道的金色家園就是一個典型的灰色地塊:城市洶湧的發展之潮沿著南京路一路奔騰,在到達紅旗南路的時候,突然給擋住了。然後,這種發展的勢頭『跳過』灰色地塊,一直來到外環線外的西部新城。萬科去年在西部新城核心推出假日風景項目時,就發現了一個有意思的現象,前來購房的客戶很多是南開區學府區的居民,因為他們在附近沒有選擇,為了買到合適的房子,只能到外環線以外去。
『丑小鴨為什麼會變成白天鵝?因為她本來就是天鵝。在城市快速發展,城市中心快速復興的背景下,「灰色地塊」往往是增值潛力最大的「金色地塊」』單小海說,『正是基於這樣的判斷,去年9月30日,萬科很有信心地競拍到了長江道這一地塊。』
城市在變,客戶在變,而這種變化的速度往往超過常人預設的速度。根據萬科的判斷,那些在城市發展進程中擱淺的、尷尬的『灰色地塊』,通過成功的開發和改造,一定會快速地變成『金色地塊』。『對灰色地塊的價值發現能力,是地產商的一個專業能力。而對灰色地塊的價值預判,則考驗購房者的眼光』。『你看現在天津的高檔住宅區,無論是老城廂、海河邊還是梅江南,在過去都是購房者不願意考慮的片區。比如老城廂,當年的「三不管」地帶,提起來搖頭的棚戶區,借城市發展之力,快速成長為天津高檔商品房紮堆的區域。兩年前,誰能夠想到,這片地上的房子能夠賣到7、8000,而且賣得還很好?』
憑借金色家園產品,天津萬科也得以重返主城區。談到這一點,天津萬科的團隊都帶著不少興奮。營銷中心總經理助理李嵬甚至用了一個富有激情色彩的詞匯『完美』。他說,位於長江道的萬科金色家園直通南京路,距離紅旗路只有1300米,到海光寺車程僅僅三、五分鍾。距離西北半環、地鐵2號線咸陽路站都在500米以內,『走路5、6分鍾的路程,既方便,又可以避開人流車流帶來的乾擾,剛剛好……很多外區域的居民對這塊土地還需要認識過程,但實際上居住在周邊的高素質人群對這個片區是非常認可的。我們今年計劃銷售的200多套房子只要滿足附近的『原住民』就足夠了。』
當天津萬科的腳步再次向市中心邁進,南開區成為首選之地。李嵬說,這不僅因為南開區以教育、科研環境引領全市,萬科更多看重的是它的未來發展,金色家園所處的南開長江道片區將在年內有多項建設重點項目,從新南馬路五金城、長江汽貿街到地鐵2號線的修建,可以預見南開西區的區域價值將得到快速提昇。
作為進入天津已經14年的老牌開發商,近年來,萬科大多數的開發項目都位於城市外圍地段,而很少進入到一個城市地產開發的主戰場。在天津萬科的戰略版圖中,金色家園項目是其進入南開的起點,也是進入南開的樣板。單小海說:『『灰色地塊』的改造,不僅能夠改變地塊本身的價值,消除『灰色地塊』對周邊的不良影響,而且能夠通過合理的規劃改造,整合周邊資源,進而提昇整個大片區的價值。萬科還會在金色家園周邊繼續拿地,擴大開發規模,在南開區提供優質的住宅產品,獲取穩定持續的長期收益。』
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