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京津滬總體市場:幾家歡喜幾家愁
21世紀不動產觀點新政之下,各地二手房市場上半年度的成績單已經陸續交出。京津滬作為備受關注的三大城市,期間無論在交易總量或是交易結構中所發生的變化,對於新政細則尚未出臺的房地產市場頗具參照意義。
根據21世紀不動產的監測系統來看,1-6月二手市場供應放量總體增大,而京津地區交易均價總體仍呈上漲之勢,但新政後交易量及交易均價漲幅均有不同程度回落,上海市場持續低迷,其中中端市場受衝擊明顯,中高端市場尤其別墅成為市場『新歡』。
二手市場供應慣性,增長難掩拐點凸現
根據21世紀不動產報價監測數據顯示:總體看二手房市場的供應量相比年初仍有大幅的增長,其中三個城市中北京的增長幅度最大,比年初增長32%,天津增長28%,上海增長10%。21世紀不動產專業人士表示,延續今年3月以來旺盛的增長勢頭,以及受市場走勢的鼓舞,市場供應呈現明顯增長,而受新政影響三個城市的增長速度已放緩,觀望拐點初顯。
交易均價上漲,剛性需求難抑
雖然從總量看,各城市二手房的供應量仍在增長,但各地二手房的交易均價並未回落,總體仍然呈現攀昇之勢,但上昇幅度已放緩。根據21世紀不動產交易監測數據顯示:2006年1-6月份北京市二手住宅交易均價上漲12.9%;上海市二手住宅交易均價上漲1. 2%;天津市二手住宅交易均價上漲5.6%。這表明,雖有觀望情緒,在北京和天津剛性需求仍難以抑制;而在上海,進入2006年以來,市場一直處於相對低迷狀態,故均價的上漲幾乎可以忽略。
中端住宅交易比重下滑、高端住宅成交易新寵
從上半年總體來看,北京市場交易的典型戶型為單套總價在30-60萬元,面積在60-100平米;天津為單套總價在30-50萬元,面積在50-90平米的房產。根據21世紀不動產交易監測數據顯示:從今年1——6月北京市二手房交易總價分布情況看,50萬元價位的中低檔住宅交易比重繼續下滑,同比去年下降24.9%;與之形成鮮明對比的是:中高檔住宅的交易情況趨好,50-100萬元價位的住宅交易比重同比增長27.4%,100萬元以上價位的高檔住宅交易比重同比增長13.6%。處於亞運村的21世紀北京區潤和門店陸經理表示,該門店6月份以來公寓交易量萎縮,供應量下降近30%,需求下降50%,而別墅需求上昇,總價增長幅度在5%-10%,包括京順路、京昌路、京承路沿線別墅無一例外。
京津滬交易結構:新政變化中蘊藏生機
圖為2006年1-6月上海二手房住宅市場租售對比
上海市場反應強烈,供應量大幅回落
受新政影響三個城市的二手房市場供應,進入六月均出現不同程度的回落,其中上海的影響最為強烈。根據21世紀不動產報價監測數據顯示:上海市6月二手房的供應量相比5月份下降32.6%;而北京與天津的二手房供應增長速度放緩,天津市6月二手房的供應量與5月相比基本持平,北京市6月二手房的供應量相比5月份增長19.1%,均低於京津各自上半年的總體增長速度。
據21世紀不動產專家分析,上海市場之所以比另外兩個城市反應強烈,在於此次新政更多指向投資型客戶,而上海市場投資比例高於京津;此外,上海次新房供應量較大,受五年營業稅影響更為嚴重。
交易結構變化,北京逆市而動
相比1-5月,6月三地交易結構發生的變化,顯示出三地在投資與自住、房齡結構等方面的差別。根據21世紀不動產報價監測數據顯示:上海市出租房的供應量增長16.3%,增長幅度最大;天津市出租房的供應量增長5.5%;北京市租售比例基本與5月持平。
據21世紀不動產專家分析,經過2005年樓市振蕩,現存上海投資客多為資金基礎堅實,因此新政後並未急於出手,更多的是轉入租賃市場以觀後市。北京二手住宅市場則顯示出一定的潛力,在中高端市場雖然次新房供應量很大,但北京二手住宅市場的剛性需求如拆遷、結婚、子女入學等,反而進一步抬昇了報價及交易均價,交易成本更多轉移到買方。其中海淀區作為區域代表,交易價格一直保持著增長的勢頭,據21世紀不動產北京區天鴻華信門店童經理表示,目前海淀由於集中了教育及高科技的概念,需求旺盛,仍處於賣方市場,新政前後該區域的交易均價仍保持著10%的增長速度,報價也持續走高。天津的市場反應稍顯輕微,由於其二手住宅市場房齡結構分布較為均勻。
上海、天津住宅租賃市場的信心動搖
圖為2006年1-6月天津二手房住宅市場租售對比
隨著各城市二、三級住宅市場的變化,各級市場也出現了相應的波動,大量二手房源湧入租賃市場,已給租賃市場帶來一定的壓力。根據21世紀不動產報價監測數據顯示:上海市住宅市場租賃價格6月與5月環比下降15.8%;天津市住宅市場租賃價格6月與5月環比下降6.0%;北京市住宅市場租賃價格6月與5月環比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已開始受到不同程度的動搖。
京津滬走勢:一手市場如何影響二手?
據21世紀不動產專家分析,新政對一手房的影響,波及二手市場主要表現為三點:首先一手房未來90平米以下戶型供應的充足,會帶來二手交易中此類戶型交易的觀望;二、應在半年左右開盤的項目供應量減少,選擇有限,加之價格提昇,迫使部分中端客戶進入二手市場,將造成交投的活躍;三、新政對90平米的比例限定,在造成一手高端項目看好的同時,同樣提昇二手高端的預期。
從三個城市的情況看,上海由於05年開始的樓市振蕩,購房者信心有所下降,將導致需求下降,因此預計二手住宅市場將會出現一段1-2年的低迷期,交易價格將會下挫;相反,北京和天津的自住需求更為旺盛,高端市場走勢趨於明朗,而在用一段時間消化政策後,中端市場對政策的消化程度將決定二手市場的未來。