治本之策：從區隔不同市場開始

　　《瞭望》文章：治本之策：從區隔不同市場開始

　　如果要求一家五星級賓館必須同時提供廉價房間，其結果一定是既打擊了高檔消費，又無法真正滿足低端需求。

　　目前出臺一系列房地產政策，很大程度上都是建立在住宅首先應當是一種消費品，而不應當是一種資本品的認識基礎上的。打擊投機性房地產投資，成為九部門調控地產市場的主要手段。但事實上，住宅所特有的安全、長壽命周期和長交易期，不可避免地使其成為一種資本品。住宅的雙重屬性，要求我們在市場上區隔這兩種不同的市場需求，並提出不同的對策。

　　投資與消費的雙重屬性

　　現在房地產市場之所以能夠吹起巨大的泡沫，就在於房價上漲的速度大大高於以銀行利率為指標的社會平均收益率。只要這個速度差在擴大，房地產就不可避免地成為一種具有保值功能的投資品。

　　在目前這輪房地產住宅價格急昇的背後，是巨大的剩餘資本急於尋找出路以實現保值、增值。我國經濟經過多年的高速成長，年均財富的積累以大約10%的速度上昇，而全社會創造的財富中，40%左右沒有消費掉。目前，全國銀行的存差已經高達10萬億元，外匯儲備已經超過日本，位居世界首位，加上看好人民幣昇值的外資通過各種渠道湧入中國，巨量的流動性亟需一個出口釋放出來。

　　在內需不足，產品過剩的今天，工業投資顯然不能成為吸納投資的主要渠道，房地產市場恰在此時起到吸收剩餘資本的功能。如果此時房地產市場不能吸納足夠的剩餘資金，這些巨額資金就會流入收益率更低的資本市場，並在那裡吹起新的泡沫。否則的話，這些資本早晚還會回到房地產市場。對於宏觀經濟來講，這筆剩餘資本是導致銀行破產，還是造成房地產泡沫破裂，或者股票市場崩盤，其影響都是一樣的。現在的問題，不是將住宅看作一種資本品還是消費品，問題的關鍵是怎樣在市場上區隔著這兩種不同的市場需求，因地制宜地提出對策。

　　在這個意義上，現在的房地產投資規模不僅不能減弱，而且還要大規模擴張。要盡最大可能地將賬面上資產，轉化為保值周期更長，更不易磨損的固定資產形態——不動產。現在的巨額剩餘資金，對於中國的經濟來講，既是機會也是挑戰：利用得好，我們就可能以最快的速度完成城市化原始資本的積累；利用得不好，就會提高各種產業的成本，使國家在未來的競爭中喪失優勢，甚至導致金融系統的崩潰。特別危險的是，房地產市場規模的急劇萎縮，還有可能引發大規模的民工失業，觸發社會的不穩定。

　　不能偏離宏觀經濟目標

　　在這樣的宏觀經濟背景下，國家房地產政策的核心目標應當是——如何以最小的成本，完成最大量的資本形態轉換。也就是說，要在降低房價上漲速度的同時，維持足夠的建設規模。

　　要實現這兩個看似矛盾的目標，關鍵就在於如何將作為資本品的房地產市場和作為消費品的房地產市場作有效的區隔。只有將這兩個市場區分開，我們纔有可能制定更加有針對性的、『精確調控』的房地產政策：在資本品市場上抑制房價上漲的速度，消除泡沫經濟隱患；在消費品市場上，擴大建設規模，吸納巨額剩餘資金。而我國目前的房地產政策恰恰相反，抑制的是投資的規模，而不是價格上漲的速度。

　　從目前新政出臺後市場的實際效果看，同去年出臺『國八條』時非常類似，各主要城市住宅的成交量都出現大幅度下滑。我們可以預期，按照目前的政策，不僅房價降不下來，在經過一段時間的觀望後，很可能出現像今年年初一樣的報復性反彈。道理很簡單：90平方米以上的住宅由於成為稀缺品，價格會繼續上漲；而90平方米以下的住宅，由於總價減少，炒房的門檻降低，價格(特別是單價)也很難降得下來。果真如此的話，房地產新政的政策效果就可能與宏觀經濟目標發生偏差。

　　現行房地產政策的誤區

　　最新出臺的房地產新政本來的目的，是幫助買不起住宅的居民實現購房需求。但新政的實際做法，恰有可能使這些居民更買不起住宅。因為現在住房商品市場主要的需求是現在住小戶型的居民昇級，而他們昇級的主要支持來自將其自住的小戶型住宅在市場上出售。按照新政，大戶型住宅因為短缺而價格上昇，小戶型住宅由於增加而價值下降，這就意味著希望改善居住條件的居民，現在擁有的物業在市場上貶值，而希望購買的物業卻變得更加昂貴。

　　用收緊貸款的方式『打壓房價』更是一種不當的方法，因為收緊貸款，居民購房能力不昇反降了。越用這種方式『打壓房價』，居民反而越痛苦。加上首付比例的提高，能夠改善居住條件的居民可能反而更少了。因此，房產新政真正傷害的是消費者，而不是開發商。

　　現在房地產市場上的真正問題，不在於戶型的大小，而在於不同產品的區隔；不在於應當收緊還是放松貸款，而在於應該貸款給誰。由於兩種市場沒有進行有效區隔，資本品市場的房價，完全主導了房地產市場。許多房價高速上漲的一線城市，外來的投資可以佔到40%?50%，甚至更高。為了滿足房地產作為消費品的需求，政府直接在房地產市場上調控(控制戶型、壓低房價)，這種做法已經被證明是無效率的。正確的做法應當是，作為投資品市場的房地產應當全面放開，市場上是什麼價格，就是什麼價格；市場需要什麼戶型，就建設什麼戶型。政府應當做的不是乾涉投資性商品房市場的價格和產品，而是應當利用在資本品市場上的收益和銀行貸款，大規模介入針對消費需求的供給。

　　作為投資品的住宅：價格還不夠高？

　　同目前的普遍認識相反，對於投資品來講，房地產市場的價格並不算高。由於我國缺少物業稅，一棟價值100萬元的物業，按1%的稅率、70年的周期計算，即使完全不考慮時間因素和地價上漲，政府損失掉的財富也至少是70萬元。換句話說，現在開發商每賣出一個價值100萬元的物業，以後的城市政府為其提供的服務補貼就是70萬元。

　　由於這些投資多是非本地納稅人，住宅收益對城市政府是一次性的，如果現在政府不盡量收足土地收益，並補貼到有長期收益的項目(如工業)裡，今後的城市政府就可能背上長期的債務。

　　在這個意義上，現在廣受批評的政府高價拍賣土地和零地價招商這兩種看似矛盾的行為，就可以得到合理的解釋：這種做法不僅不是為出政績而引發的短期行為，相反，是一種理性和長期的行為。

　　很多人都認為商品房市場價格過高會危害國家宏觀經濟的穩定，甚至認為是房地產的這種投資需求『綁架』了國家經濟，卻很少有人問這其中的原因是什麼？

　　郵票市場也有投機活動，卻沒有人擔心過集郵市場的『投機炒作』會影響國家的宏觀經濟穩定，也從未聽到有人抱怨過集郵市場上的投機行為會抬高郵票價格、影響人們日常的生活。道理很簡單，對於郵票來講，集郵市場和日常消費的郵票市場實際上是分開的：在集郵市場上，銀行從不貸款給集郵者，因此，集郵是一種孤立的投資行為；而在消費市場上，郵票則是以保障的價格由國家來提供的。

　　將住宅投資市場與金融資產分開

　　房地產市場也是一樣，關鍵是如何通過制度設計，將投資品市場和消費市場分開。一旦將兩者分開，抑制房價上漲的政策就變得清晰而簡單：

　　第一，對高檔投資性不動產征收物業稅，避免債務向下屆政府傳遞。首先對大戶型和在一座城市擁有多套住宅的人征稅；

　　第二，提高商品房首付成數，在評估物業價值時不是按照該物業市場出售的價格，而是參照物業出租收益貼現後的價值，以減少超值估價帶來的財務風險。同時，要禁止銀行為別墅等大戶型(比如超過200平米)豪華住宅提供貸款按揭。

　　有了這兩條，非理性的投資行為就會得到有效抑制，價格就會應聲而落。只要房地產增值接近銀行、證券等其他投資品的收益，房地產投資領域的投機活動就會大大降低。這是比在流通環節進行限制(如延長禁止轉讓期或對轉讓抽稅)更有效的辦法。

　　在這個市場上靠行政命令壓低價格，實質上是在變相補貼炒房者。只要有效切斷銀行資金大規模流入資本品市場，房地產投機規模就會得到抑制，對高檔住宅的投資就不是轉變為全民性的投資行為。住宅市場的起伏就會像古董、字畫、郵票等孤立的投資市場上的價格漲落一樣，不會對宏觀經濟產生全面性的衝擊。

　　此時，其他城市的『炒房團』和外國基金進入本地房地產市場，就不再是影響國家經濟穩定的洪水猛獸，『出口住宅』就會變得同出口汽車沒什麼兩樣。外資流入房地產市場，更多地反映了一個城市的國際競爭力。

　　消費品房地產市場產品的缺失

　　現在真正困難的是怎樣將消費市場從投資品市場上區隔出來，並且設計出能夠大規模投資和滿足廣泛需求的產品。否則巨額的過剩資金，依然會因為找不到合適的增值渠道，而成為金融系統的隱患。

　　目前，非商品房消費品市場主要有兩種產品：廉租房和經濟適用房。但這兩種產品都具有嚴重的缺陷。

　　首先，廉租房的特點是政府長期持有產權，以低廉的價格出租給本地市民(納稅人)，由於只租不售，無法進入市場流通，雖然可以同投資品有效分隔，但這必然導致政府財政資金的大量佔用。

　　同時，由於無法建立有效的退出機制，廉租房極易重新演化為新的計劃分配住宅，並成為政府的長期負擔。這就決定了廉租房的提供只能是少量的、輔助性的。

　　此外，租賃住宅的維護也是一大問題，人們對自有住宅和公有住宅的使用，往往采取完全不同的態度。

　　經濟適用房本質上同限價商品房類似，都是消費者以低於市場的價格獲得商品住宅的產權，補貼部分都是以損失政府土地收入為代價。

　　由於經濟適用房所有者短期內可以獲得產權，加上獲得住宅者的資格認定極為困難，這部分住宅很容易進入資本品市場，衝擊現有的商品房市場。經濟適用房與市場商品房之間租金的差額，必然會成為尋租者目標。最終的結果：經濟適用房在二手房市場上一樣會達到商品房的價格，只不過是從開發商炒樓，演變為眾多有特權獲得經濟適用房的小業主炒房。不同的是，政府的收益在這個過程中流失到炒房的小業主手中。

　　為了降低尋租的壓力，有些地方將經濟適用房與市場商品房的差價縮小，但帶來的另一個後果就是經濟適用房的價格即使低於市場商品房，大多數中低收入者還是買不起。

　　此外，廉租房和經濟適用房這兩種產品的共同缺點，就是其本質上都是只針對本地戶口居民的一種福利性住房制度，無法惠及大量剛剛進入城市的畢業學生、技術工人等流動性人口，而這些新增人口，纔是城市化高速發展階段住宅需求的主力。這些人的潛在需求如果受到抑制，就很難形成足夠的建設規模，達到吸收數以萬億計的過剩資本的宏觀經濟目標。

　　現在市場上完全沒有一種正式的產品，供這些人口選擇。其結果是，這些人大多只能以流動的狀態，棲居在『城中村』等非正式的住宅裡。這種非正式的流動狀態引發了大量的社會問題，為高速城市化進程埋伏下巨大的不穩定因素。因此，必須設計出一種既能夠滿足這些人口需要，又能夠不影響現在資本品房地產市場的制度路徑。