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就在城市商品房價格不斷飆昇嚇退許多購房者情況下,一種低價『村證房』卻格外受市民青睞。記者最近調查了河北省石家莊市10餘個新開盤的『村證房』小區,幾乎都看到了熱鬧的搶購場面。
農村集體用地所建房產不能成為經營性住宅,房屋買賣行為也是無效的。換句話說,『村證房』產權得不到國家承認。許多人明知『不合法』,卻仍然趨之若鶩。有房產專家指出,低價『村證房』是近年房地產業盲目擴張滋生的新現象,是市民抵制高房價的無奈之舉,暴露了政府在監管、政策制定等方面的漏洞。
『村證房』價廉有市場
一段時間以來,石家莊市房價同其他城市一樣『昇昇不息』。記者從市房管部門獲悉,去年下半年,市區普通商品住宅平均價格為每平米2300多元,而目前早超過2500元,好地段則達到三四千元。面對高漲的房價,一些市民轉而將目光投向一些價格低廉的『村證房』。
根據《石家莊市城市房屋權屬登記管理條例》規定,『村證房』是指『城中村』村委會為了改善村民住宅環境,利用本村的集體土地自主開發建起來的村民福利房,銷售對象僅限於本村村民,可在村民內部轉讓,但不允許作為商品房對外銷售。村裡只發類似宅基地證的房產證明,沒有在房管局備案的統一印制的房產證。然而,石家莊一些『城中村』盯住了房價上漲帶來的『商機』,新開工的『村證房』項目迅速增加,並堂而皇之把房子推向市場。
在北翟營村開發的亞龍花園樓盤現場,記者看到一排排樓房正在緊張施工中。記者從售樓處提供的精美宣傳冊上了解到,這個小區佔地425畝,共建樓房55棟,開發商中洲實業總公司即為北翟營村村辦企業。一個叫許可的售樓顧問熱情地說,這裡地段好、房價便宜,每平米均價只有2100元,而周圍其他商品房每平米價格已漲到3000元。
記者問:『為什麼這麼便宜?有沒有商品房預售必須具備的《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》?』
售樓顧問說:『因為是「村證房」,由村裡自建、自賣,省了很多手續,這兩個證都沒有必要辦。房子只剩下十幾套了,欲購從速。』
記者追問:『沒有房管局統一發的房產證,以後房子想轉手怎麼辦?』
售樓顧問回答:『找好了買主只需到村委會開過戶證明就可以了,還省了到房管局過戶要交的高額過戶費。』
正在熱賣的麗江·半島花園為孔寨村自主開發的『村證房』小區,首期佔地100畝,建有20棟樓,每平米開盤起價1078元、均價1700元。誘人的價格引來眾多購房者。
一位劉先生說,正規的商品房太貴了,買不起,這種『村證房』比市場價至少便宜1/3,雖然沒有房產證,但自己看好的是房子,有村裡兜著,沒啥大問題。
記者采訪發現,石家莊『村證房』開發到了遍地開花的地步。記者先後走訪塔談村、留村、大郭村、岳村、於底村、大馬村等十幾個『城中村』,那裡都在開盤、銷售『村證房』,每平米均價都在1500元到2000元之間,普遍比同地段市場價低30%左右。
低價『村證房』背後的巨額國有資產流失
『村證房』為何如此便宜?價格空間是如何形成的?
記者從石家莊市房管局了解到,沒有經市裡統一開發的『城中村』土地依然是集體土地性質,按規定,開發房地產必須先將集體土地變更為國有土地,向國土部門繳納土地出讓金取得國有土地使用權,辦理《國有土地使用證》。此外,還要辦理《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》,預售的商品房必須具備這5個證纔是合法的。目前『村證房』都沒有《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》,最多只有《建設用地規劃許可證》、《施工許可證》。
『這種房子作為村民的福利房自己使用是沒問題的,但只要作為商品房上市流通就是非法的了。』石家莊市房管局負責人說,『村證房』價格低正是因為省去了手續,尤其是省去了巨額國有土地出讓金。
目前石家莊市區每畝地評估價在50萬元到150萬元之間。以均價每畝100萬元,按現行40%的國有土地出讓金征繳率計算,每畝地就要繳40萬元,而記者所走訪的『村證房』樓盤,每個小區佔地都上百畝,如此算來,國家僅土地出讓金一項流失的金額就是非常巨大的。
『村證房』無序開發亟待高度關注
記者采訪發現,『村證房』的熱賣催生了一個新的群體———『囤房、炒房族』。在他們的推波助瀾下,『村證房』也在一路看漲。
記者來到留村開發的華源新村售樓處,只見小區大門牆上貼滿了個人售樓小廣告。一位村乾部說,20多棟樓3月份一開盤就被搶購一空,有的市民買了三四套房子。要是想買房,可以從這些人手中買,但要加一部分價。
在『囤房、炒房族』中,還有『村證房』所在村村民。在岳村新區樓盤現場,一位村民聽說記者要買房,忙搭訕說,開盤時村裡把好樓層優先賣給本村人,對外只賣頂樓,要好樓層得從個人手裡買。他自己買時每平米700元,倒賣給市民每平米1700元。
一些人將手中囤積的『村證房』通過房產中介找買主。河北森傑房產中介負責人說,他們手中有200多套『村證房』供挑選,現在一天一個價,於底村、大馬村的房每平米均價3天前還是1300元,3天後已漲到了1500元。
記者從新開通的石家莊房產信息網查看,找不到所走訪的多處『村證房』。工作人員說,從法律的角度講,因為沒有房產證,這些『村證房』都是非法上市的『黑房』。
石家莊市房管局一位負責人明確表示,農村集體用地建商品房由於沒有交納土地出讓金,出了問題政府不負任何責任。
石家莊市規劃局一位負責人說,一些村莊大肆自建、自賣『村證房』,多數都沒有取得《建設用地規劃許可證》,主要是『小片開發』為主,形成了『插花式開發』,沒有做到按政府規劃『成片開發,整體實施』,將來一旦重新統一規劃,將給購房者帶來巨大損失。
還有一種引人注目的意見認為,目前城市中低價位的普通商品房稀缺,農村集體用地建商品房等於增加了市場的供給。建議國家相關部門高度重視,采取切實措施加以規范。與其坐等問題積累甚至爆發,讓城市購房者的利益受損,還不如早點將此納入監管范圍,進行有效的管理。如此,還可以平抑房價,實現更多的普通市民『居者有其屋『的夢想。
據了解,目前石家莊市有關部門正在深入調查『村證房』問題。
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