買房肯定要進售樓處，那就要跟這些沙盤、樣板間及伶牙俐齒的售樓員打交道，有置業者說，喘氣的和不喘氣的都不大好惹，一不小心就被忽悠，而且虧還不知道從哪裡吃的，真是殺人不見血！雖然有些誇張，但也反映了買房人的心態——有錢沒錢的，錢都要花在刀刃上。因此，本期『學堂』我們關注走進售樓處後如何防止掉入陷阱。

　　第一關售樓員

　　售樓員『害你在心口難開』

　　作為購房者直接面對的就是售樓員，作為售樓員直接面對的當然就是購房者了，但是每個售樓員都是精挑細選、統一著裝、訓練有素、能言善辯的；而購房者呢，可能在其他領域是人纔，可是在買房子方面只能任憑售樓員的擺布了，購房者要想擺脫這種被動的境地，其實並不難。

　　售樓話術第一招：大概……

　　相信有過購房經歷的人都會有體會的，售樓員最愛用『大概…』、『應該…』等這樣有些含糊的詞。其實用到這些詞的地方大多就是『購房陷阱』所在。有一次我看了一個小區，售樓員告訴我離地鐵站大概5分鍾的路程，我出了售樓處就走了試試，結果走了快30分鍾，心想就是劉翔來了也得掂量掂量再保證5分鍾呀！售樓的怎麼就敢瞪眼說出來呢？我後來一問，他又瞪著眼跟我說『開車5分鍾路程呀！沒錯呀！』看來還是我的錯，誰叫我沒車呢！不過有車誰還座地鐵呢？售樓員看出了我的心思，又解釋道『將來小區物業承諾會配備往返巴士的。』我聽了這話就問他『那寫不寫在合同裡？』，他回答『那是物業的承諾跟購房合同沒關系。』我回頭一想就算能寫在合同裡，也沒用。到時沒准大巴一天兩次往返小區和地鐵站之間，出門一趟就像犯人放風，還要定時、定點，趕不上大巴就要走半個小時，那不真快成坐牢了。其實這種例子太多了，售樓員在賣高層住宅時，一般都會告訴你從一樓到頂樓坐電梯大概只用30秒，其實真到坐電梯的時候樓裡已經住滿了人，每層停一下，你要正巧著急想上廁所，相信連掐死那個售樓員的心都有。所以購房者遇到售樓員給出的含糊解答時，自己要多動腦子思考、用發展的眼光觀察、親身驗證一下真實性。這樣纔能降低購房風險。

　　購房見招拆招：相信自己

　　售樓話術第二招：承諾……

　　生意人總講承諾，但真正能保證利益的還是合同。買房子也是一樣，『承諾』的東西沒落在合同上，是最不值得相信的。買期房最容易出現入住時臨水、臨電的情況，這時購房者纔想起當時售樓員承諾三個月內都換成正式的水、電時根本沒有用，口頭的承諾就等於沒有承諾，只有落在合同上，法律上纔有作用。

　　購房見招拆招：相信文字

　　售樓話術第三招：攻擊同行

　　這招很有意思，大多數售樓員都會在講解自己項目的同時，帶上周遍同類項目的缺點，老練的售樓員會從說話方式和語言技巧上作到不露痕跡，但實質上他們就是為了通過貶低別人從而抬高自己。如果暫時不考慮售樓員素質問題，其實這對購房者非常有利，只要把周遍的樓盤都溜上一遍，那這些樓盤各自的優缺點就了如指掌，當然要除去那些惡性的中傷，購房者就可以輕易的了解到從正面渠道無法知道的信息了。

　　購房見招拆招：貨比三家

　　售樓話術第四招：無中生有

　　一般購房者在基本看中一套房子後，售樓員都會編造出各種情況，來催促購房者交定金。有的會說『前兩天有人也看了這套房子，說這兩天就來交定金了。』還有會以優惠到今天就截止了，明天再定就多花錢了為理由。像這類的『花樣』多了去了，其實大多都是編造出來的，但有時也確有其事，真假很難區分。購房者此時應該謹慎行事，不要被售樓員說講的特殊情況所乾擾，要反復確定好自己是否真的要買這套房子，一旦交了定金就不要再反悔了，因為定金大多是不能退的，就算能退，不是也給自己找麻煩嗎？

　　購房見招拆招：排除乾擾

　　售樓話術第五招(必殺招)：立場轉移

　　最高明的招數是殺人於無形之中的。有時購房者會感覺這個售樓員很為客戶著想，處處都為客戶的利益考慮，其實恰恰中了售樓員的必殺招。售樓這項工作其實底薪是很低的，甚至可以說是少的可憐，售樓員的收入全憑銷售提成橕起來的，沒有了銷售業績，只能喝西北風了；有的公司還有末位淘汰制，業績不好的，乾脆辭退。從這點就可以看出買、賣雙方的立場是永遠無法調和的。高明的售樓員會用精心服務和專業知識幫你從所省房子裡選擇一套讓你滿意的，然後最令人感動的是會想盡辦法給你找優惠，當然前提是你得像個真正的買主，看他那樣費勁的幫你找優惠，到時就算找不下來優惠你都不忍心不買這房子，更別說真就找下來優惠了。其實很多房子優惠的量都是公司提前就規定好了的，只是不在廣告裡宣傳，而是由售樓員自行掌握的，你看售樓員費勁各種方法給你找優惠，其實就是裝樣子給你看，讓你感覺好象是站在你這邊的人，等你真簽了合同，態度馬上就不一樣了，因為要保存精力裝樣子給下一個客戶看呀！

　　購房見招拆招：理智戰勝一切

　　這些招數，只能供大家參考，因為實際情況是復雜的，每個售樓員也都有不同的特點。其實要想真正挑好房子，最終還是要靠售樓員的，雖然雙方的立場無法改變，但是作為購房者想要了解一個樓盤，只能通過售樓員的講解。因此，售樓員的品質如何，直接影響到購房者的切身利益。

　　最後祝天下購房者都能遇到好品質的售樓員。

　　第二關沙盤

　　買期房，如何不被沙盤所蒙蔽？

　　現在大多數的樓盤都是期房銷售，作為一名購房者應該清醒的認識到沙盤並不等於現房，在看沙盤的過程當中，首先要看沙盤模型規劃設計的合理性，不要一味地被沙盤模型中綠化小品的精致點綴、外立面的亮麗包裝、周邊環境的美化布置以及銷售人員避重就輕的解釋所迷惑。一般來說，模型是比較准確的，但有時開發商也會做些手腳。

　　手腳1、沙盤中靠近馬路的隔離綠化帶

　　開發商為了增強小區與馬路之間的『距離感』，往往會在模型上增寬這一部分的綠化寬度。地上地下機動車車庫的布置、行道設計規劃，露天娛樂休閑區域的規劃等，消費者也要向售樓人員了解清楚。

　　手腳2、故意調整沙盤中樓座的間距

　　調整間距，是開發商慣用的手段，為了吸引眼球，為了掩蓋高密度。買房人不但要看還要問——小區佔地、總建築面積、容積率等數據。在看沙盤時，要留意前後樓座的高度，高度與間距比例控制在1：1比較合適。

　　手腳3、『綠』言過其實

　　實際規劃了4000平米，但如果按模型上的比例算下來差不多有6000平米，那則是因為開發商為了『促銷』，您千萬別要核實下綠化的具體面積、分布，並寫進合同，白紙黑字比較安全。

　　這是一些基本的常識，其它方面需要注意的是如項目設計有無改變，通常在方案報審過程中及出施工圖時，項目在某些方面會進行調整，因此，模型在局部上會與實際交竣的工程有差異。但開發商一般不會因為這種局部的調整，再花幾萬塊錢重做模型。其次，買房人別光注意沙盤的燈光、水晶、溪流等，好看不頂用，關鍵是理想與現實有無差距。

　　第三關樣板間

　　開發商藏在樣板間的4大陷阱

　　俗話說：『外行看熱鬧，內行看門道。』在五光十色的樣板間裡，一個購房者應該怎樣從『熱鬧』中看出『門道』來呢？如果以後的住宅在交房時，必須是精裝修，那麼，一個購房者要從精裝修的樣板間裡看出什麼『門道』呢？懂得一些基本知識，會讓你不至於買房後又後悔。

　　問題一：貨不對『板』

　　李小姐三個月前經過一建築工地，樓房還在施工中，從外面根本看不出一點端倪。然而樓盤旁邊臨時搭建的樣板間卻吸引了她的目光。用木板和玻璃搭建起來的樣板間雖小，但裡面在陽光和燈光的配合下，是小公寓顯得寬敞明亮，很合李小姐的心意。於是，她開始計劃購買這套房子。三個月後，李小姐打算去此樓盤售樓部詢問詳細資料以方便購買時，從已經露出來的樓房部分外觀發現，原來樣板間展示的獨立在外的陽臺，左右變成了2堵『頂天立地』的牆，室內頓時暗了不少，需要在客廳增加大量的光源纔能達到原來的效果。

　　陷阱：對於比較暗的居室，設計師往往會通過使用大量的燈光，來營造一個光亮的室內環境。而日常生活中一般是不需要用到那麼多的光源。

　　提示：因此在參觀樣板間的時候，應該觀察門窗的采光度，而不是單從室內的光亮度來判斷。

　　問題二：『縮水』家具

　　樣板間都是經過設計師的精心設計，每個家具，裝飾都很恰如其分。然而卻有人在擺入自己選購的家具後，發現空間突然變得擁擠起來。

　　陷阱：原來有一部分家具是設計師為樣板間量身訂做的，使房間的布置顯得完美，空間顯得寬敞。但大部分交付使用的商品房需要消費者自己去購買家具。

　　提示：在參觀樣板間的時候，不要只注重外觀所帶來的視覺美感，也要注意家具的尺寸是否符合市場的規格。

　　問題三：材料的區別

　　事件：羅先生購買了一套精裝修的房子，精美的樣板間裝修與相對較低的價格是吸引他購買的最大因素。然而在收房的時候卻發現，裝修效果與當初參觀的樣板間相差很遠。牆壁沒有樣板間那樣平滑，門把、扶手樣式也與樣板間不同。

　　陷阱：樣板間是開發商的『門面』，是經過精細包裝的，因此在做工、材料上做到無可挑剔。如果消費者理所當然的認為自己即將得到的房子也是如此，而沒有進行詳細的詢問，很容易給開發商制造『偷梁換柱』的機會。

　　問題四：不可忽略的細節

　　分體式空調的輸送管，電視電腦的電源線，廚房的煤氣管道，房間內的暖氣片在樣板間裡是沒有的。

　　陷阱：樣板間裡的電器多為擺設。為了美觀，也不會為空調的輸送管在牆上打洞。一些生活中所必須的細節在樣板間裡被省略了。以及煤氣管道，暖氣管等公用的設施在樣板間裡都是很少體現出來的。

　　提示：然而這些細節在現實生活中往往會為房屋內部的整體美帶來影響。所以，一間樣板間是否符合你的心意，應該在充分考慮到這些細節後再作比較。

　　樣板間明細可納入合同

　　法律界人士提醒消費者，《商品房銷售管理辦法》第31條規定：『房地產開發企業銷售商品房時設置樣板間的，應該說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板間是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。』

　　根據以上法律法規，購房者有權知道自己所購買的房屋的戶型、質量、裝修、設備等情況。買房人在接收房屋時可對照合同，對裝修設施的品牌、型號、質量、標准逐一進行檢查和試用，並與樣板間進行詳細對照；如實際交付的房屋不符合合同要求或者低於樣板間標准，買房人可要求開發商更換。正是由於這個原因，有不少開發商會選擇在交房之前拆除樣板間。

　　很顯然，開發商的做法意在模糊實際交付的房子與樣板間之間的差距，使買房人對照樣板間進行驗收的權利落空。但目前很難有什麼有效措施制止開發商這麼做。因此，只有提醒消費者注意：如果你真的被樣板間吸引去買房，那麼應要求開發商將樣板間本身的具體標准，比如涂料、地磚、防盜門、安保系統等裝修設施的品牌、型號、質量、標准都納入合同。這樣，即便日後開發商拆除了樣板間，也無法逃避責任。