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房地產宏觀調控為什麼越調房價越高,普遍的說法是開發商抵制,地方政府護盤,這樣的判斷會不會錯了?
近日,由『國六條』細則中套型面積90平方米需佔70%的規定引發的爭論,讓我們得出了另外一個結論:也許政策本身就有問題。
『國六條』細則『十五條』的相關內容是這樣表述的:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的,應根據要求進行套型調整。』
細則有九個部委參與制定,研讀這一政策,不難看出,這樣的政策只能出自建設部,不可能出自別的部門,因為,它顯得太『專業』了,但同時,也可以說,它太不專業了。
建設部制定的《商品房銷售管理辦法》規定,商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價,商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。既簡單又明了,絕大部分購房者都知道。但這次出臺的套型建築面積,專業得連建設部的官員都有點糊涂了,當然也把業內外的人士徹底搞暈了。不僅如此,其太不專業也太明顯了,比如,要求新審批新開工的項目90平方米套型面積要佔七成,我們只能解讀為對每個項目的要求,但後面說的又是,90平方米套型面積要佔開發建設總面積的70%,這又是一個總量指標,既然是總量要求,那麼誰的項目90平方米套型面積要佔70%?誰又可以不這樣要求?再如,特殊情況可以調整,但又沒有說哪些特殊情況,這就有點像開發商說的『不可抗力』了,誰來裁定,要找建設部!再如,已審批但未取得施工許可證的項目不符合上述要求的,要進行套型調整,你出讓了土地,開發商已同你簽了契約,交了費用,你說變就變了?誰來負擔違約責任?
於是圍繞這一規定,業界發生了激烈的爭論,爭論中,有人識破這樣的規定體現了建設部的良苦用心,是預留了政策軟化的空間。這樣的說法,建設部自然要反駁,於是主管房地產的官員出來作了一番解釋,盡管他解釋得並不高明,因為,他也沒搞清楚這一規定說的什麼,因此他只好作了個比喻。這樣的解釋顯然並不嚴肅,但已經驗證了先知先覺者的預言,政策果然說軟就軟了!就像炸薯條一樣。
終於建設部的專業人士出來講話了,他否定了原先的說法,這就讓人更搞不明白了,我們到底聽誰的?為什麼爭論起來時,建設部不出來正式回應?更進一步,為什麼不在政策中直截了當地說清楚?既然現在變成了一段公案,為何不趕緊補一個規范的解釋?建設部乾嘛要打啞謎?
法律是硬的,而政策是軟的,可以對法律的空白作些彌補,也可以增加執法的靈活性。但正因為政策比較柔性,所以容易含糊。『國六條』細則是九個部委參與制定的,如果『十五條』細則需要大家去猜,或者可以作多種解釋,或者每個部委都給自己留了空間,這樣的政策又該怎樣執行呢?
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