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自從5月29日九部委聯合頒發『國六條』實施細則,明確規定『凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』後,引起了整個樓市高度關注,尤其是處在風口浪尖的開發商。而在本周三成都市政府辦公廳發布的《關於成都市調整住房供應結構穩定住房價格的實施意見》中,對這一政策的規定,與之前九部委的口徑幾乎完全一致。對之前一直期待新政在本地實施上有可能進行調整的成都開發商而言,這無疑打擊巨大,專業人士則認為,在所有細則中,這條規定力度最大,可能從根本上使市場供需態勢及價格等發生改變。
為了深入了解政策出臺後,成都樓市將面臨哪些深遠影響,本報聯合成都尺度地產研究中心於近日對成都樓市進行大型專項市場調查和研究,並對開發商可能出現的應對措施進行全面分析。調查結果顯示,郊區開發,建築成本、產品豐富性、銷售速度、價格制定等成為關注焦點。
影響一:郊區開發機遇和挑戰同在
挑戰
目前成都郊區的房產開發大多以低密度的花園洋房、疊拼別墅、聯排別墅、獨棟別墅等產品形式推出,面積都在100平方米以上。選擇在近郊購買住宅的消費群一般在城區已有一套中小型的住房,為改善居住條件在近郊二次置業。這部分人群基本為中高收入者,多數家庭有私車,對交通配套要求不是很高,追求空間享受環境是這部分人群選擇住在郊區的主要因素,其中相當一部分人實行的是5+2(5天工作日+2天周末)的居住生活模式。執行90平方米以下套型佔70%的政策後,郊區在戶型上的優勢將不復存在,而郊區房產本身的投資性也會大打折扣。
機遇
尺度地產副總經理山傳海認為:新政出臺,低密度產品面臨尷尬。花園洋房、疊拼別墅、聯排別墅、獨棟別墅這些產品因其產品形式決定了戶型特征,但本次調控並沒有對這些類別網開一面。如果本次調控貫徹得比較到位的話,牧馬山、南延線、龍泉山、青城山將會出現一些『小豪宅』,稀缺資源的消費人群由金字塔結構的頂端向下延伸,會給中高收入人群一些驚喜。但同時也會導至最高端產品的缺乏,從而引致其價格上昇。
另外,尺度地產顧問研究中心觀點認為,成都郊區住宅開發將同時面臨機遇和挑戰。首先,從中長期來看,地鐵在未來幾年將會連通成都周邊衛星城市,大大縮短了從郊區到市中心的時間距離,交通問題的解決將吸引更多的一次置業者把目光投向郊區。其次,90平方米以下的小戶型在郊區出現後,其明顯低於市區的總價將使得購買力增強。目前,成都近郊的樓盤價格大都在3000?3800元,一套80平方米的住房,總價25?30萬,比起城區低了很多。第三,郊區可以修建低密度的多層公寓,綠化率高,居住環境佳。舒適的居住環境和合理的戶型將成為成都郊區住宅的一大賣點,而這是市區90平方米以下樓盤難以做到的。
影響二:住宅開發成本增加
毫無疑問,不管是規劃變更,戶型設計的更高要求,配套設施增加……小戶型樓盤的開發成本都高於大戶型樓盤。
結構變復雜
小戶型結構比大戶型更復雜,前者在建設成本的支出比後者多投入10%左右。
公共設施投入增加
由於小戶型比例增大,相同總面積的戶數增多,樓盤消防、電梯、管道、電纜等公共基礎設施的投入相應增加,同時小區的綠化、娛樂等配套也要考慮滿足更多人的需求,使得開發商的建設成本提高。不過,由於消費人群增大,一些會所、娛樂配套在後期經營過程中可能會盈利。
車位銷售率降低
更多的戶數勢必要求更多的車位配置,但購買中小戶型的業主經濟承受能力相對較低,對車位的消費能力也減弱,增加的車位和降低的銷售比率,會使開發商分攤更多成本,於是只好提高價格,以保證既定的目標利潤水平。
前期變更費用繁復
尚未拿到施工許可證的項目必須按新政規定重新調整規劃和營銷方案,這也必將增加開發商的成本。
影響三:現有市場格局改變
行業面臨洗牌
國六條對90平方米以下住宅比例的硬性規定,無可避免將改變現有的市場格局。小戶型比例加大使項目開發成本增加;同時,各項目產品之間的差異縮小,購房者對品質的要求提昇,大多數中小開發商在這場實力和產品的考驗中面臨被強手淘汰的危險。尤其是一些在過去一年內高價拿地的中小開發商,由於必須追求單個項目利潤,當初拿地時是完全遵照規劃測算成本,突如其來的政策變化,可能導致這類開發商無法操作,不得不尋找下家賣地脫困,甚至退出市場。
產品同質化
就成都市場而言,90平方米以下的戶型屬中小戶型,而市場上目前熱銷的戶型集中在80?120平方米,國六條實施以後,90平方米以下的小戶型集中供應,產品的同質化競爭將相當激烈。過去開發商追求戶型內空間變化豐富性,以求差異的想法可能破滅,從而不得不面臨開發商操作水平難以真正體現的尷尬。
高檔社區難以出現
僅有30%的戶型面積能達到90平方米以上,則市場上不太可能再出現純粹的大戶型高檔社區。小區中業主之間的差異增大,對生活的訴求也不同,為其後的物業管理帶來新的問題,社區的生活品質難以保證。
影響四:長遠看房價將穩中有昇
大環境求穩
從目前大環境看,政府絕不允許房價有太大的波動。完善調控政策,加大力度繼續控制房價漲幅是『國六條』出臺主要目的之一。短期內房價可能會沿襲過去的漲幅,但隨著本輪宏觀調控的深入和推進,市場可能進入一個特殊觀望期。其間不排除房價會有短暫的小波動,可能是小幅下降,也可能是漲幅放緩。但從長遠看,房價將逐漸趨於理性,從而保持一個穩中有昇的態勢。
中大戶型短期看漲
目前城區市場需求戶型主要集中在80?120平方米的2房2廳和3房2廳,而新政將70%的戶型限制到90平方米以下,就實際情況來看,這個面積范圍勉強能做出緊湊型的3房,空間相當有限,居住品質將受到很大的影響。由於修建比例的限制,中大戶型商品房很可能因為供不應求在短期內價格更高。但在觀望期開發商會比較慎重,是否會大規模漲價,還要看市場反應。
中小戶型可能不降反昇
由於中小戶型的供應增加,而市場上的需求能否達到這個量仍是疑問,短期看,小戶型的價格漲幅可能回落,部分項目可能還會變相降價銷售,但從長遠看,小戶型在銷售總價上和大戶型相差甚遠,在大戶型率先漲價的情況下,小戶型緊隨其後將單價提高也不無可能。
如上所述,中小戶型比例增大造成開發成本增加,另外如果開發商為了迎合市場需求,在戶型設計上進行變通處理,如將大戶型設計成兩套連著的小戶型等,更是進一步增加了設計與建安成本。增加的成本必然算入房價,從而提高中小戶套型銷售單價。
影響五:高層居住品質降低
尺度山傳海認為,對高層建築而言,減少公攤的方法一是增加每套戶型的面積,二是增加每層的戶數,以使相對固定的樓梯、電梯、電梯間、走道等公共面積攤到更多的使用面積上。但本次調控對戶型面積限定後,降低公攤比的方法就只有增加每層的戶數了。成都目前高層的每層戶數基本為2?6戶,其中以3?4戶最多。但在目前的政府要求下,未來一層6戶的將會增多,甚至可能出現較多一層8戶的平面布置。這樣多的住戶集中在一個平面上,相互乾擾較大,居住的私密性也受影響,居住品質會降低。
影響六:供需失衡
尺度山傳海認為:成都目前傾向於加大土地的開發強度,以有效節約土地。以容積率4.0計(目前溫江、華陽的新出讓地塊都在這一指標上下),則項目的主力產品為18層以上建築,由於消防要求的變化和電梯數量的增加,此類高層建築的公攤會在20%左右,則90平方米的建築面積,其實用面積只有72平方米。以成都目前的住宅消費習慣來說,這種面積區間一般只能建兩房單位,有可能因定位的壓力在這種面積上發展一些局促的三房單位。則未來的兩房與三房比例會成為6:4的關系。供應戶型由偏大轉為偏小,與需求不對稱。
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尺度地產是做什麼的??和開發商一夥的,算是什麼東東!成都晚報的老總靠房產廣告起家的。這篇稿件應該引起有關部門注意,並且認真查處影響國家新政調整的深刻問題。