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天津市自今年5月9日在全市范圍內實施新的基准地價標准之後,引起了社會各界的廣泛關注。一個月來,很多讀者來信來電希望能更加詳細了解有關基准地價的具體內容。日前,市國土房管局負責人就基准地價更新問題回答了本報記者的提問。
1.問什麼是基准地價?
答:基准地價是在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質區域的土地,按照商業、居住、工業等用途,分別評估確定的某一估價期日上的法定最高年期土地使用權區域平均價格。基准地價主要反映各類均質區域(包括級別)的國有土地使用權平均價格的總體水平及變化趨勢。
基准地價的主要作用,一是指導土地利用,宏觀調控和引導房地產市場的重要手段,政府制定城市發展規劃、城鎮規劃、土地利用布局和產業導向的參考依據,有利於合理引導土地使用者投資、利用和經營管理。二是利用基准地價進行評估,是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價入股、授權經營及清產核資、土地收購整理等宗地價格評估的主要方法。三是確定土地租金、土地使用稅、費標准的依據。四是土地管理的重要依據,基准地價是確定協議出讓土地最低價和審核土地轉讓申報價格、政府收購價格、政府優先購買價格的依據。
2.問本次更新的背景如何?
答:1994年、1998年和2001年,本市三次更新中心城區定級估價成果。2003年6月,市政府以《關於同意更新我市中心城區土地級別的批復》批復了中心城區土地定級成果。原五縣、西青區、津南區基准地價成果為2000年公布實施的標准,濱海三區基准地價成果於1994年1月30日由原市土地管理局批准試用。北辰區、東麗區環外部分及開發區、保稅區無基准地價標准。
以目前執行的基准地價存在時點不統一、內涵不明確等問題,部分區縣無基准地價標准,或較長時間未進行更新,一定程度上影響了土地管理工作和土地市場的健康發展。
隨著城市建設和小城鎮建設的加快,以及城市化水平的不斷提高,基准地價的制定和更新工作越來越顯重要。為此,市領導多次批示,要求我們認真做好基准地價更新工作,確保地價管理科學規范。按照市領導指示,市國土房管局、物價局成立專門的土地價格調查領導小組,組織各區縣進行土地價格調查工作,並對區縣土地價格調查成果深化完善,將基准時日統一調整至2006年1月1日。
3.問更新經歷怎樣過程?
答:從2003年起,根據國土資源部的統一安排,本市開展了中心城區地價動態監測工作。在市中心城區334平方公裡范圍內(不包括外環線綠化帶),結合城市控制性詳細規劃單元,設立了334個地價監測點(108個商業、134個居住、92個工業)和100個土地市場交易點。定期按季度評估地價監測點,以土地級別為一級控制單元,以街坊為基礎單元,遵照國土資源部《城市地價動態監測技術規范》,對地價監測點和市場交易樣點地價資料進行標准化處理,計算各級各類用地地價指數,並利用市場交易樣點地價進行校核。利用地價動態監測研究成果,在增加市場點的基礎上,更新了中心城區土地級別和基准地價。在重點區段內遴選標准宗地,首次嘗試建立了標定地價體系。
根據GIS軟件的業內標准,選用主流軟件Arcinfo開發平臺,開發了地價動態監測管理地理信息系統。其技術路線為:通過反距離權重法(IDW模型)進行地價空間插值,以最大隸屬度原則,將點地價擴展到面狀空間,對空間相鄰、地價相近的區段,按照坊、區段、區片和級逐級歸並,確定各土地級別界線的基本走向,結合城市規劃、用地布局、建築類型等方面的差別而產生的地價分布異常情況;遵循《城鎮土地分等定級規程》中關於土地級別界線確定的基本原則,確定級別界線,通過現場查勘復核,確定商業、居住、工業三類用地的土地級別。最後,依各級別內地價評價單元的平均值或眾數,經校核和驗證,確定該級別的基准地價。
根據以上技術路線,利用地價動態監測成果及時調整土地級別和基准地價,完成了與各區縣同基准時日的調整方案,並進一步測算了土地還原利率和容積率修正系數,首次制定60個標定地價和商業用地的行業修正系數。
為擴大基准地價的覆蓋面,統一基准地價時點,便於今後同步更新,各區縣(包括開發區、保稅區)根據要求,相應成立土地定級估價工作領導小組,采取以國土資源部門與有關院校、評估機構合作的方式,開展了定級估價成果更新工作。通過深入市場調查,廣泛收集資料,征求各方面意見,相繼形成了工作成果。
4.問更新成果有哪些特點?
答:一是全市城鎮基准地價首次實現同時點,覆蓋中心城區、開發區、保稅區、各區縣政府所在地及主要中心鎮,總面積達2002.86平方公裡。
二是嚴格依據國家新的《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》及《城市地價動態監測技術規范》進行。
三是進行了創新性的研究。以地價動態監測工作為基礎實現中心城區土地級別和基准地價更新工作,大大縮短更新的工作周期。嘗試制定了標定地價。技術創新為今後基准地價即時更新奠定了基礎。
5.問本次更新聽證情況?
答:對基准地價進行聽證,是為了提高決策的科學性和民主性,必須履行的法定程序。本市已經舉辦各類聽證會20多次,但就基准地價調整進行聽證尚屬首次。市國土房管局、物價局在有關媒體上發布了聽證公告,從報名人員中遴選了10名聽證會代表。這些代表來自開發企業、評估機構、大專院校、政府管理部門和國有大型企業,具有廣泛的代表性。
聽證會代表認為,土地價值是城市載體功能的反映,也是天津作為經濟中心、服務中心集聚效應的體現。近幾年來,天津經濟、社會和城市建設發展迅速,適時調整基准地價,既與城市發展水平相適應,也體現了土地的實際價值,非常及時和必要。大家認為,基准地價更新成果體系完整,土地級別和地價變化與天津近年來房地產市場的發展比較吻合;調整工作與市場實際緊密結合,調整幅度適中;全市城鎮基准地價成果統一時點,容積率修正、行業修正、地價監測等參數測算更加細致科學,對各類土地價格評估有更強的指導意義。(張新民/吳梅/張振東)
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