|
||||
黃東昇的買房經驗是投資房產必須具備3個條件:租金一定要抵得上利息;出手要快;第3個纔是增值。
葛先生買房遵循買進靠耐心,觀望靠信心,持有要有信心。即使買了下降也不怕,因為房子建好後肯定漲
央視《經濟半小時》播出節目《溫州人透露炒房內幕》,以下為節目內容實錄:
只要一提起房子、房價,話題總會繞到溫州人身上,因為溫州炒房團的名聲實在太響了,他們似乎是撬動房價最有力的那根杠杆,所過之處房價攀昇,溫州炒房團真的有這麼神嗎?今天就來認識一位溫州的黃先生,他早在1998年就開始投資房產,從住宅,商鋪,寫字樓到工業用地,都是他的投資對象。
溫州人喜歡投資實業的不動產??房產
雖然下著雨,黃先生還是興致勃勃地帶著記者去看他的一處房產,這處房產是當年黃東昇從政府的競拍中買下的,底樓租出去做了一個小超市,樓上則租給人家做了服裝廠。
黃東昇:『98年的時候,這兩間是政府投標投下來的,賣給我,56萬,那邊是24萬6,80萬8千。』
黃東昇告訴記者,這樓上樓下的幾個單元一共有900多平米,他當年買下時纔900塊錢一平米,一共纔花了80多萬,當年租出去就租了一個好價錢。
黃:『超市從2萬開始租,租到今年3萬7。』
樓上服裝廠的租金開始是7萬5後來漲到了9萬,由於這處房產在溫州市的西南郊的一個鎮的中心,位置較好,當時租戶一次就和他簽了5年的合同。
老板:『現在找店面也比較難找,一下子開下去要搬總是麻煩,當時一下簽了5年,現在又簽了3年。』
黃東昇告訴記者,這是他最得意的投資之一,因為到現在,這處房產的租金已經完全可以抵當年的投資了。
黃東昇:『5年他們的租金已經基本上保本了,租金已經基本上租回來了,房價都租回來了,樓下租金1/3,樓上2/3,8年收回成本了,0成本了。』
8年就收回了投資成本,而更讓黃東昇得意的是,這處當年位置並不特別好的地段已經大大地昇值,房價從當年的每平米900元漲到6000多元。
黃東昇:『現在漲到6000多了,店面漲到1萬2,漲了5-6倍,現在是淨資產,價值500萬,不到十年淨賺500萬,將來還會昇值,區政府搬過來,新火車站在這兒。』
黃東昇投資房地產,在溫州人中間也算得上是比較早的,他告訴記者,溫州的民間資金多、房源少,對房子的需求量大,因此大家最先是在溫州本地搗騰房子,但溫州地方小,本地土地存量少,後來很多人就把眼光轉向外地,不過,更重要的原因是溫州人喜歡投資實業特別是不動產,他們不願炒股、炒期貨,只肯買房。
黃東昇在溫州開了一家專門生產辦公家具的工廠,而黃東昇對記者津津樂道的不是這些家具本身,而是在談設計這些辦公家具時對空間佔有的理念,這是他從投資寫字樓出租時得到的啟發。
黃東昇最早開始投資房產是在1996年,當時他以每平米3800元的價格買了一套房子,本來打算自己用,後來他把房子出租後,發現每個月的租金就有2500元,他於是又買了一套,這兩套房子在1998年就漲到了6000多一平米,嘗到了甜頭的黃東昇於是開始不斷投資房產。
黃東昇:『那個時候做樓怎麼做,溫州人定金一放進去就可以拿到20萬的回報。』
黃東昇告訴記者,當年,溫州人時興買樓花,由於當時對按揭沒有限制,買幾套都行,許多人就是看中了投資房產較大的昇值空間,開始投資房產。
黃東昇:『最多的那套房子是從30萬定金交進去,按揭做了70萬,3個月以後就賣到150萬,30萬賺50萬。』
由於溫州本地的房源太少,後來在房地產市場興起後,黃東昇開始把眼光轉向北京和上海,在北京,他主要是投資寫字樓,然後出租,2001年,他和10幾個老鄉在中關村連手買了一層寫字樓,專門出租給剛畢業的大學生,為此,他還專門委托了一家網站做市場調查。
黃東昇:『在北京做市場調查就花了10萬塊錢,調查結果是北大和清華的學生畢業出來是5千塊錢的工資,但是要1千塊錢租房子,1千塊錢租寫字樓。』
黃東昇把這些寫字樓隔成8平米左右的小間,配備好生活和工作設施,專門出租給剛畢業的大學生,結果,在許多寫字樓都租不出去的情況下,他的寫字樓別人排隊搶租。
黃東昇:『回報率那時候是15%,現在將近18%左右。』
而在上海,黃東昇主要投資小型公寓,他投資的樓盤主要是地段好,交通方便,且周圍寫字樓多的地方,便於出租。
黃東昇:『我想在地鐵邊上,大學城邊上,就是車程不到5分鍾的路我會買的,一個就是針對老外使館區這邊的,還有就是高級寫字樓邊上那種小套型的,租給白領的大學畢業生的,這些對象住,它纔有穩定的回報。』
黃東昇給記者講了這樣一個故事,當時,他在上海購房時,一個老太太和他同時看中了一套住宅,在簽約時,老太太猶豫了,黃東昇買下了,結果這個樓盤昇值很快,一年後,老太太多花了20萬從黃東昇手裡買回了這套房子。
黃東昇:『一年以後她給我賺了20萬,她那個時候以為房子會便宜不買。』