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『按照去年央行關於調整商業銀行住房信貸政策的通知,很多銀行對個人按揭業務首付實際上已經執行三成比例。』某國有商業銀行總行一位人士告訴記者,『現在各銀行都在察其言觀其行,一方面觀察「國九條」更多的執行細則,另一方面觀察其他同業的舉動。在市場變化還不明朗的情況下,大家都很謹慎。』
執行標准各不同
根據有區別地適度調整住房消費信貸政策,6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%;對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
在明確表態嚴格執行九部委政策的同時,各銀行總行已經有所動作,正在緊鑼密鼓地敲定相應的執行細則。
5月30日,記者獲悉建設銀行總行住房金融與個人信貸部已經向各地分行下達個人住房貸款首付款比例執行通知:對於在2006年5月31日(含)以前,已填寫個人住房借款申請書並受理的個人住房貸款申請,仍按原首付款比例政策執行。6月1日起受理的個人住房貸款申請,首付款比例按新的政策規定執行。
記者從前述國有商業銀行總行個人房貸部門了解到,6月1日,央行個人房貸首付新政策第一天,該部門仍在召開會議,討論房貸新政如何執行。『對於怎麼操作,總行內部意見並不統一,還在觀望。』該部門一位人士告訴記者。
『不可能搞一刀切,而是要根據各地區的具體情況,采取松緊適度的信貸政策。』前述股份制銀行個人銀行部總經理透露,他們正在評估不同地區房地產市場的潛在風險。『對於熱點地區和潛在風險較大地區,我們會考慮采取綜合措施,比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴,多套住房按揭考慮上浮利率等,收緊這些地區的信貸政策;對於不溫不熱的地區,就不要太在意。』
此前,銀監會曾召集主要商業銀行,召開經濟形勢通報會議,提前給商業銀行打『預防針』,並強調對多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求,要大幅度提高首付比例和嚴控授信,減少不良貸款發生率。
是否自住難甄別
為了進一步明確『有區別地適度調整住房消費信貸政策』目標,央行公布的《意見》中,要求商業銀行發放住房貸款必須堅持『自住房為主』的原則,同時要求借款人申請住房貸款時如實申報房屋用途,不得將非自住房申報為自住房;商業銀行則應按有關規定,將相關信息及時錄入央行個人信用信息基礎數據庫。
《意見》甫一公布,前述國有商業銀行總行人士就向記者表示,銀行區分自住房與投資房存在一定難度。『個人征信系統只能查詢購房者的貸款買房記錄。如果客戶采取全額付款方式購買自住房之後,再申請按揭購買投資房,銀行無法獲取相關信息,實際上無法甄別。』
雖然央行在《意見》中提出,商業銀行除了可以通過央行個人信用信息基礎數據庫獲取借款人的貸款信息外,還可以通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息,從而最大程度地實現對『自住房』的判斷。但事實上,目前國內實現房管系統與銀行聯網的地區並不多,房管部門和金融部門的信息互通程度也不高,因此,通過這種途徑獲取信息,對銀行來說仍有難度。
抑制房地產投機炒作的『虛假需求』是央行多次調控的重點所在,但正如深發展(000001)總行信貸管理部一位資深人士所言:『央行調控的著眼點是整個房地產行業,而銀行則要考慮客戶和業務發展。』
房貸增速漸緩
5月31日,央行公布2006年第一季度貨幣政策執行報告。報告稱,3月末,房地產貸款餘額達3.2萬億元,佔全部人民幣貸款餘額的15.7%;其中房地產開發貸款餘額為1.2萬億元,佔房地產貸款餘額的37.8%;個人住房貸款餘額為1.9萬億元,比年初增加462億元,同比少增296億元——個人住房貸款增長放緩。
『這次九部委聯合發文調控房地產,有利於銀行規避房地產風險,尤其是開發貸款風險。』前述股份銀行個人銀行部總經理表示,『但自去年以來,各家銀行房地產貸款增幅已經明顯放緩,九部委綜合政策的出臺,可能會抑制房產交易量增長,加速銀行住房按揭貸款業務增長放緩的趨勢。』建設銀行、深發展等人士也表達了對房貸業務放慢的擔懮。
部分銀行房貸調整細則
加強信貸管理是這次國家調控房地產市場的主要手段之一。最近幾天,一些銀行也相繼推出了提高首付比例,劃定高檔房門檻等房貸政策的細則。
深圳發展銀行規定,建築面積超過90平米的住房,首付必須3成以上;購買兩套以上住房的,面積在90平米以內首付也至少要3成;而90平米以下購買首套自住房的,即使是二手房,首付也可適當放寬到3成。對於高檔房,深發展定義為『超過區域均價1.2倍的住房』,首付至少3成。記者了解到,其他銀行出臺的規定大體類似,只是對購買多套住房、或高檔房的首付比例上調幅度上有所不同。如對於別墅的首付,工行至少為4成,農行為5成,建行中行至少3成。
資料鏈接
央行《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》摘要。
1.明確新建住房結構比例,規定建築面積小於90平方米的住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。
2.調整住房轉讓環節營業稅,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。
3.嚴格房地產開發信貸條件,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。
4.適度調整住房消費信貸政策,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%,但購買自住住房且套型建築面積在90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
此外,還有嚴格控制被動性住房需求,合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求的過快增長。整治房地產交易環節違法違規行為,加快城鎮廉租住房制度建設,積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,建立健全房地產市場信息系。
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