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無論是自住還是投資,任何購房者都不希望自己所購的房屋在未來貶值。然而在實際的房地產交易中,一個樓盤的熱銷程度與否往往是購房者用來判斷此樓盤購買價值和昇值前景的最重要依據,這一點雖無可厚非。但是當市場氣氛變得浮躁,跟風炒作行為盛行時,僅靠一個樓盤的熱銷程度來判斷其投資價格和物業價值的未來走勢顯然是不夠的。
因此宇軒認為,作為一個理性的房地產市場參與人員,在考量物業當前的銷售價格和未來走勢之時,一定要追本朔源,去考量影響房地產的最根本因素。而諸多因素中,最能決定房地產當前價格和未來趨勢的因素便是——區位價值潛力,這是因為:
(1)區位價值是能反映房地產價值的根本性因素。
一般來講,關於影響房地產長期價值走勢的觀點有如下幾種:
◆產品品質論:
主要觀點:產品的品質是吸引購房者關注,並促使其購買的最重要因素。
評述:產品品質越來越受到市場的重視,也確實有很多項目依靠優異的產品品質取得了成功。
反思:當前的優異是否是十年後的優秀?
◆物業管理論:
主要觀點:良好的物業管理可以抵御房地產市場的盛衰周期(美國房地產大亨漢斯)
評述:良好物業管理是維持一個房地產項目價值持續穩定健康發展的重要因素。
反思:房地產價值影響因素很多,單純的物業管理能否支持物業的持續穩定健康發展?
◆鄰裡同質論:
主要觀點:創造良好的社區文化氛圍,使之成為適合某一類人群長期聚居地,並以此吸引某一類人群聚居。
評述:良好的鄰裡關系,較為集中的客層結構,有利於促進業主間交流,創造良好的社區文化氛圍。
反思:好鄰居是否會『良禽擇木而棲』?物業能否長期維持相對單一獨立的鄰裡結構』。
由上可以看出,上述論點均有各自的優點,但存在各自的不足。宇軒認為,產品花樣、物業管理、鄰裡客群是維持房地產價值持續穩定上昇的重要因素,而不是決定房地產價值的根本。因為,產品可以隨著更新換代迅速衰老,鄰居也會移情別戀,再良好的物業管理也不可能獨立支橕房地產價值。
(2)城市發展空間的有限性,決定區位價值纔是房地產價值的根本。
城市的發展空間是有限的,土地屬於有限的不可再生資源,是不可替代資源,而房子幾乎是可以無限更新換代的,二者市場價值是不可以相提並論的。城市發展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關聯的區位價值纔是決定房地產價值的根本。
因此,選擇區位價值潛力高的房地產項目投資或自用纔是一個明智的購房者聰明的選擇。那麼,是不是當前價格高的地區便是區位價值潛力高的地段呢?
當然不是,區位價值高並不意味著當前其物業的價格處於高水平,區位價值是一個變化值。隨著交通條件的改善、城市規劃布局的調整,城市區位價值的格局也在悄然發生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業就是未來價值增長最大和最快的物業。『不求最好但求最貴』的開發、銷售思路肯定是使市場脫節的。
就天津目前的情況來講,具有如下四種特征的區域將是區位價值潛力高的地區:
(1) 具稀缺性的風景區位
現代城市建設講究以『環境為體,經濟為用,生態為綱,文化為常』。就環境方面講,因城市發展的有限性,現代城市中的風景資源是彌足珍貴的,無論是自然風光還是人工建造的公園綠地,都是能左右購房者決策天平的重要籌碼。
天津梅江的興起便是最為典型的例子,早期的梅江的區位認知度並不高,梅江的發展也曾經歷過一段困難時期,但作為天津外環線內不可多得的大面積水域,梅江風景資源的稀缺性是顯而易見的,梅江作為現代生態居住區的根基也是不容置疑的。目前的梅江已成為天津房地產一個品牌,成為能與市中心區分庭抗禮的一個獨立的區域。
(2)具歷史價值的人文區位
最能凸現區位價值的因素是人文,人文氣息深厚的地域所具有的區位價值和發展前景是不可限量的。我們甚至不能以單純的房地產觀念去衡量其區位價值,就如北京的後海地區,本本平淡無奇的一片平房,只因毗鄰周邊林立的名勝古跡,為滿足外籍人士的需求,就被改造成了各具特色的酒吧,成為北京一道亮麗風景。而對於天津,近幾年針對區位人文價值的挖掘也步入了一個新的階段,鼓樓商業街的修建,古文化街的改造,老城廂的重新規劃建設,三岔河口泰達城的即將崛起都與所處區位濃郁深厚的文化底蘊有密不可分的關系。
(3) 交通規劃的延伸區位
天津房地產市場發展即將進入一個交通時代,以地鐵為代表的一系列新型交通工具的興建和運營將產生深遠而微妙的影響,這些影響將在未來3-5年內逐漸改變天津房地產的格局和觀念。交通條件的改善模糊了傳統區域的規劃界限。從北京的經驗看,02年立水橋建成快速路,03年城市輕軌通車,北京亞北地區的地產立刻昇溫;不收費的五環路促使大興、亦莊等沿線地區項目的昇溫,而八通線的開通更讓通縣房地產價格飆昇。
對於天津來講,地鐵一號線的開通將使沿線地產直接受益,地鐵通達的城市邊緣區域,其居住類物業,尤其是大型居住區的發展將有飛躍性提高。而中心城區地鐵站附近商業項目將因地鐵帶來的大量客流而直接受益。
(4)城市規劃中未來重點發展的區位
在對區位價值影響力方面,城市規劃因素比以上任何因素的影響力都要大得多,作為一種政府行為,城市規劃可以改變城市的面貌,也改變著固有區位的價值。從梅江的發展,老城廂的變遷的過程中都可以看出城市規劃在其中所起的重要作用。目前來看,當前最大的規劃熱點在於濱海新區,隨著濱海新區的確立、開發區西擴戰略的實施,以水域.未來城所處的上北生態區所受的益處最大,以廣廈、泰達、貽成為代表的實力開發商紛紛進入,目前上北生態區已形成全線大開發的態勢。
房地產行業是一個未來行業,這是因其建設周期長的特點所決定的,作為一個成熟的房地產市場參與者應該有前瞻性目光,將著眼點放在未來的收益上,也就是做到『投今天的資,賺明天的錢』。由此,區位價值潛力這個決定房地產長期價值最根本因素,應該成為廣大購房者、投資客乃至開發商決策的最重要參考依據。(文/張勇)
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