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針對近期各地一些開發商以售後包租的形式拆零銷售未竣工的商品房屋,並在媒體上大量刊登相關的廣告這一現象,5月22日建設部表態,售後包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容以及房地產昇值或者投資回報的承諾,涉嫌違反國家的相關法律。此前,工商部門開展了全市房地產廣告的專項整治,明確表示,將對廣告中宣傳購買樓盤『可獲得××投資回報』、『購買後保證代租』等現象進行嚴查。
售後包租由明轉暗
在高壓政策下,一些報紙、雜志、網上、戶外涉及『售後包租』『承諾回報率』的房地產廣告內容明顯減少,在本月初還非常熱鬧的這類廣告一下子就銷聲匿跡了。
不過,記者調查發現,這些樓盤大多並沒有停止『售後包租』、『承諾回報』等被明令禁止的內容。記者致電宣武門一著名項目,該項目曾經在各大媒體上做廣告:『20年帶租約出售,年租金回報8.5%』。一位接電話的售樓小姐問記者:『是租商鋪還是買商鋪,如果是買那就要盡快,現在只有少量的幾個攤位沒有賣出了。』記者表示:『想買。你們原來「20年帶租約出售,年租金回報8.5%」現在怎麼沒看見廣告啊?是不是不承諾了?』這位售樓小姐表示,『現在照樣是「20年帶租約出售,年租金回報8.5%。」』對於廣告,售樓小姐解釋是現在政府不讓這樣打廣告了。記者在現場發現,其『20年帶租約出售,年租金回報8.5%』廣告在顯著位置是很難找到,不過當記者開車進入其一期一著名商場的地下車庫時,還是看到『黃金旺鋪,20年帶租約出售,年租金回報8.5%』的廣告語。
與此同時,路過西北四環海淀橋的人們都會有印象,一塊紅色的巨型廣告牌上面寫著:『黃金旺鋪,十年包租。』不過記者上周末再路過此地時,這個廣告牌已經悄然消失。記者通過其銷售電話聯系,其相關人員也表示,原來怎麼承諾,現在還是怎麼做。廣告是由於政府部門不讓登。隨後記者又對東三環、亞運村幾個曾在廣告上明確承諾,『售後包租』、『承諾回報』的項目進行暗訪,得到的答案差不多都與上面兩家一致。也就是,在高壓政策下,原來公開的『售後包租』、『承諾回報』已經轉成『暗流』,但並沒有停止這種行為。
『售後包租』玩的就是糖衣炮彈術
資金鏈是房產商的軟肋。『售後包租』的風險,在於開發商往往在銷售過程中抬高售價,用高額返回租金吸引投資者,一旦開發商破產或出現資金問題,其返租承諾或回報率將不可能實現,租金的預期很難保證,屆時,投資者將蒙受損失。開發商之所以采用『包租套現』模式,往往是由於資金緊張。一旦融資成功,開發商可能並不真正將資金用到開發的房產上,而是挪作他用。作為投資人,可能面臨由此產生的諸如開發商出現資金斷鏈不能如期交房,甚至造成爛尾工程,甚或是卷款而去的風險。
『售後包租』銷售的方式,實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售,而未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品,有非法集資之嫌。
售後包租絕不是如某些開發商所言,是所謂的零風險,是一種可以高枕無懮、按時回收『租金』的投資方式,恰恰相反,它是十足的高風險,是有可能使投資者今後欲哭無淚的糖衣炮彈。
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