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隨著天津房地產市場日趨成熟、購房者梯次消費逐漸形成,二手房市場已成為整個樓市重要組成部分之一。在剛剛結束的2006年天津春季房交會上,本報聯合天津中原就二手房市場對到場購房者進行了問卷調查。這份全面反映二手房市場需求風向的報告今天出爐。報告分析了二手房選購目的、區位選擇、價格區間、面積區間、項目品質、物業配套等方面特性,並預測未來二手房市場的價格變化。
-用途
購二手房多數為自住
調查發現,目前天津房地產市場中消費者購買二手房的主要用途依舊是自住,這種情況佔到全部被調查對象的93.4%,只有6.6%的購房者是用於投資。
購買二手房的消費者還是以改善型購房居多。他們通過調劑原有住房,以達到改善現有居住條件的目的,屬於此類情況的佔到總調查人群的30.18%;其次是『年輕人購置婚房』,佔到全部被訪者的25.56%,說明年輕人購房越來越趨於理性,更趨向於經濟實力不足時先買二手房、過幾年再換新房的梯次消費;第三是『拆遷導致購房』,佔18.37%;第四是『力求距工作地點近』,佔11.71%;第五是『子女為了照顧父母』,佔7.41%。
調查顯示,消費者選擇購買二手房的首要原因依舊是『二手房總房款低』,佔到全部被調查者的29.6%;其次是『二手房地段相對較好』,佔20.9%;第三是『二手房可以即買即住』,佔20.5%。另外,『市中心區地塊稀缺』、『新商品房房價較高』、『期房質量問題的擔懮』也已經成為購房者比較關注的問題。
天津中原研究部經理梁美娜分析,『二手房地段好』和『即買即住』兩大購房原因的比例已和『總房款低』非常接近,一方面說明目前天津房地產市場中購房者的自住需求非常迫切,另一方面也說明消費者購買二手房越來越理性,購買時已不自覺地加入投資性考慮。
-產品
河西小戶型最受歡迎
在購買二手房的區域選擇上,河西區依然最受廣大購房者青睞,佔到全部被調查者的39%;其次是南開區,佔25%;河東區排名第三,佔12%;和平區排名第四,佔9%;市內六區排名最靠後的是河北和紅橋區,分別佔8%和4%。梁美娜分析,近兩年河西和南開區經濟、市政建設、居住環境水平不斷提高,各區居民在這兩個區置業的傾向較強烈,與房交會的舉辦地距離這兩個區域較近也有一定關系。
在購房面積需求上,中小戶型二手房依舊最受百姓歡迎。37%的被調查者想買60至80平方米的;26%的被調查者想買40至60平方米的;23%的被調查者想買80至100平方米的;而想買100平方米以上二手房的被調查者只有7%。另外,『總價』、『周邊公共交通條件』、『房齡』、『小區內景觀環境及配套』、『朝向通風』為購買二手房人群最關注的問題,所佔比例依次為18.3%、15.3%、13.9%、10.1%、10%。
目前在購買二手房過程中,影響購房者成交的因素頗多。通過本次調查統計,『二手房價格偏高』、『中介品牌及信用度』、『中介費』三方面因素是制約二手房交易的主要原因,佔到總調查人群的61.4%。另外『可選房源少』也是影響二手房交易的主要因素之一,佔12.8%。
-價位
三四十萬二手房最好賣
購買二手房控制總價依舊是消費者首要考慮的問題。在被調查者中,購買二手房可承受最高總房款集中在26至40萬元之間,佔到被調查人群的55%;19%的被訪者可承受36至40萬元之間的總價;15%的被訪者可承受31至35萬元之間的總價;11%的被訪者想買20萬元以下的二手房;而可承受的最高房款在50萬元以上的比例非常小,僅佔到總調查人群的9.1%。調查還顯示,認為現階段二手房價格較高的被訪者,佔到全部被調查人群的90%。目前天津房地產市場中新建商品房價格已經上漲到較高水平,迫使一部分經濟承受能力較低的購房者轉向二手房市場。本次調查發現,購房者可承受的二手房總價較幾年前已有較大提昇,但整體承受能力仍然有限。
在付款方式上,購買二手房與購買新房有很大不同。仍有40%的被調查者選擇的是一次性付款;選擇按揭貸款的比例為29%;選擇公積金貸款的比例為24%;其餘選擇組合貸款。『近4成比例的消費者在購買二手房時更傾向於一次性付款,這說明現在百姓購買二手房仍然是以自住為主要目的,炒房現象並不普遍。上海近段時間風傳的一人貸款6.5億元、買房110套的情況,在目前天津還不會有市場。』梁美娜分析說。
-預期
半數消費者仍然看漲
盡管90%的被調查者認為現階段二手房價格較高,但多數購房者仍然預期未來二手房價格還將繼續上漲。
調查顯示,54%的被訪者認為未來一年內二手房價有繼續上漲的趨勢。認為上漲原因主要是『房價上漲大勢所趨』、『拆遷量較大』、『需求量較大』的佔到總調查人群的60.6%。而認為是『投資、炒作傾向導致上漲』的比例不大,僅佔總調查人群的5.7%。由此可見,目前天津二手房市場是比較規范健康的。
調查顯示,19%的被訪者認為未來一年內的二手房價將有回落的趨勢。究其原因,認為『房價過高』、『居民的購買能力有限』和『一手房價格下調』,分別佔到總調查人群的25.1%、16.2%,而認為『市場飽和』、『老百姓眾望所歸』、『國家政策扶持』、『經濟適用房衝擊』等因素的購房者也佔據相當比例,但是分布較為平均。
調查顯示,26%的被訪者認為未來一年內的二手房價將有持平的趨勢。認為『房價無上漲空間』、『市場將進入平穩期』、『國家政策扶持』三點因素是導致房價持平主要原因的,分別佔到總調查人群的43.7%、15.1%、13.5%。(姜昊)
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