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『五一』長假前,央行突然宣布上調貸款利率。據煙臺市建行芝罘區支行的有關負責人介紹,以往經濟正常運轉狀態下,央行的調息通常都是存貸款利率同步上調。而此次中國人民銀行並不對存款利率進行調整,只單邊上調了貸款利率。央行此舉自有其宏觀視角,有利於調整目前經濟運行中存在的投資和消費不平衡問題,但個人購房的貸款人也要在宏觀調控中承擔一定的成本,每10萬元20年期住房貸款,其利息支出每月要增加14元左右。
啟動房貸利率新標准
買房人熱情不減
央行調息新政規定,自4月28日起,一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.58%提高到5.85%,5年以上長期貸款基准利率也從原來的6.12%上調至6.39%,下浮10%優惠後的利率水平為5.751%。公積金貸款則相應上調0.18%,5年以下(含5年)由3.96%調整到4.14%,5年以上由4.41%調整到4.59%。
雖然本次調息趕在了『五一』節之前,但在黃金周期間,港城的售樓處依然火爆。記者從建設銀行了解到,雖然長假前央行上調了貸款利率,但這並未打擊購房者的買房熱情。
一位正在辦理購房手續的買房人告訴記者,雖然加息加重了他的一些負擔,但由於買房是為了自己住,即使每月要多支付幾十元的月供,購房計劃也不會因此而改變。
老貸款利率明年開始上調
提前還貸應量力而為
一位銀行信貸部負責人告訴記者,按照購房貸款合同約定,在今年4月28日以前已經和銀行簽訂合同的非固定利率住房貸款,將從明年1月1日起執行新的利率標准。而4月28日起簽訂的房貸合同,按照新的利率政策執行。
按照以往央行出臺加息政策後的經驗來看,在加息後可能會迎來新的一輪提前還貸熱潮。由於本次政策規定只提高貸款利率,存款利率保持不變,這會更加促使買房人提前還貸。幸福的周先生兩年前辦了10萬元10年期的購房貸款手續,這次房貸利率調整促使他下定決心把餘下的房貸提前還清。月收入近3000元的他認為,前幾次調息就打算提前還貸了,但覺得收入還能承受,就一直這麼拖著。這次調息之後,他覺得每月應付給銀行的利息太高了,不如提前把貸款還了。但銀行人士提醒貸款人,由於4月28日以前的貸款是從明年開始加息,因此不必急於馬上辦理提前還貸。
此外,專家也提醒廣大買房人,不要迫於提高利率而急於提前還貸,應根據自己的資金狀況,安排自己的還貸計劃。專家指出,房貸是個人借貸成本最小的一種貸款品種,若將手中餘錢全部用於還貸,將來若需要重新申請貸款,資金成本會更大。此外,隨著股市行情見好,各種理財產品的收益率提高,如果投資者有可靠的投資渠道,收益率超過目前利率水平,則應該更好地安排資金。
固定利率貸款優勢凸顯
煙臺市場熱度不高
與浮動貸款利率不同,固定貸款利率可以不受國家政策的變化影響,鎖定了利率昇高的風險,不會『隨行就市』。也正因為此,今年初,固定利率貸款業務襲遍了大江南北,並得到了部分銀行和買房人的青睞。
據記者了解,2004年10月份以來,個人住房貸款利率已經是第三次上調。以此判斷,貸款利率已經進入了加息的周期。雖然如此,各家銀行推出固定利率貸款的熱情並不是很高。目前煙臺地區只有光大銀行推出了固定利率貸款業務,固定利率個人住房貸款分為兩檔,一般5年期的住房貸款基准利率為6.12%,光大銀行固定利率為5.94%;一般10年期的住房貸款基准利率為6.39%,光大銀行固定利率為6.18%。但由於一般情況下,銀行會給貸款人下浮10%的利率優惠,照此來看,目前固定利率貸款的水平仍略高於浮動利率。
但是,如果未來央行持續調高貸款利率水平,目前的固定利率會與浮動利率的水平逐步拉近並最終低於浮動利率,這將給貸款人帶來更多的實惠。隨著利率的一步步上調,未來,固定利率貸款將會逐漸成為一塊『肥肉』,得到更多銀行的重視,給貸款人提供的相關服務也會更為完善。
公積金貸款
仍具有絕對優勢
目前房貸市場上主要有商業浮動利率貸款、商業固定利率貸款和住房公積金貸款三種模式,相比較而言,央行加息後,住房公積金貸款將更加『省錢』。
選擇公積金貸款,最大的好處在於可以享受比商業貸款低1%左右的還款利率。在商場裡1%的折扣不足掛齒,但這個小小的百分數卻可以給動輒花銷幾十萬的買房人省下上萬元的費用。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。
繼央行4月28日上調貸款基准利率0.27個百分點後,公積金貸款利率也上調了0.18個百分點。1-5年(含5年)利率由3.96%上調到4.14%,6-30年(含30年)由4.41%上調到4.59%。此舉也讓公積金貸款的優勢得以體現。以最常見的20年期貸款20萬元為例,市民每月多支出利息19.4元,20年內共增加支出4656元。
此外,由於近1年多來的3次房貸加息,商業貸款上調幅度都高於公積金貸款,這也使得兩者間的利差有所擴大。而銀行按揭利率調整後,與公積金貸款的利率差由以前的1.1%上漲為1.16%,同為20年期20萬元貸款,調息後的銀行按揭比公積金個貸多出利息總額約2000元。業內人士表示,調息使得公積金貸款為中低收入市民置業服務的政策性優勢更加明顯。理財專家建議人們應盡量多貸公積金,節省利息支出。
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