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4月28日,央行第三次加息,這樣一來許多購房者擔心負擔太重,有可能出現提前還貸的情況。不過在采訪中,許多專業人士表示,對於已進行貸款的購房者來說,新貸款利率要到明年(2007年)1月1日起纔開始實施,因此8個月的緩衝期對於貸款購房的消費者來說也足夠做出一些調整。(針對2004年10月29日及2005年3月17日的央行兩次全面加息)因此,提醒尚在貸款期的購房者切勿焦躁心急,應理性處之。
精細計算是否有必要提前還貸
加息首先是針對投資者的投機行為,打壓過盛的投資勢力,自住型購房者不必擔心。北京鏈家地產總經理左暉表示,加息首先是針對投資者的投機行為,打壓過盛的投資勢力,因此對北京市場佔85%比例的自住消費者無需恐慌,因為實際的還款增加額並不大(假設所購房面積100平方米,單價6500元/平方米,貸款50萬元,年限15年,按此次加息前的優惠利率進行商業貸款,總還款額為735757.2元,月供為4087.54元,而調整後的總還款額為747417.6元,月供為4152.35元,每月還款增加64.78元,總支出增加11660.4元)。
左暉表示,即使考慮到未來是否還會加息的政策尚不明朗,加息周期的論調不絕於耳,但在實際操作上政府也會考慮到消費者的接受程度和金融政策的穩定性,調控將是小幅度且留有調整期的。
因此專業人士認為,購房消費者這時需做的就是冷靜評定自己的實際收支能力,並結合所剩貸款時間以及金額等相關綜合因素重新調整自己的還款計劃。如果所剩時間不多,金額不多,不妨在剩餘的8個月裡增加還款額度,並平攤至各月,以降低總量負擔。
購房者需結合自身情況決定
如果購房者沒能力或並不想因房貸利率的微調而改變自己的還款節奏,就要謹慎考慮。明天地產發展中心總監陳雲峰表示,考慮房產昇值空間,購房者可以通過多方了解其房屋所在地的昇值空間有多少。如果昇值空間可觀,價格漲幅明顯高於每月利息的增加額度,大可不必為了利息增加而苦惱;考慮自身情況,用租金抵消增加額度:如果購房者正以出租另一套房產的租金償還月供,且租金要高於月供提高後的金額,那麼也沒有必要如此緊張;而如果是房產的投資者,看中的是利潤空間,那麼在運作多套房產時就需要綜合計算累計成本和房產投資的機會成本的增加是否合算,並要將預期的再次提息或加息的成本考慮進去,最終決定是拋售還是繼續持有。
業內人士表示,消費者在提前還款前應精細計算自己增加的貸款額度是否遠遠小於房產投資收益,並且還應結合自身的還貸能力、融資渠道等多方面因素,這樣纔能做到選擇真正符合自身的還貸方法。
提前還貸哪種方式更劃算
提前還款一般分為:全部提前還款、部分提前還款兩大類。全部提前還款法是最節省利息的方法,辦理手續也最簡單。但要提醒的是,借款人選擇這種方法要量力而行,不能為提前還清全部債務而打亂其他投資計劃。
第一種,全部提前還款,即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清(不用還利息,但已付的利息不退);
第二種,部分提前還款,剩餘的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短(節省利息較多);
第三種,部分提前還款,剩餘的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變(減小月供負擔,但節省程度低於第二種);
第四種,部分提前還款,剩餘的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短(節省利息較多);
第五種,剩餘貸款保持本金不變,只縮短還款期限(月供增加,減少部分利息)。
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