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地產名人現場售書、各大網站及電臺現場對話加視頻報道、高等級科技研討會……這些在北京、上海、深圳房交會和住交會上常見的展示場面都在今年天津的春交會上再現。同時,佔到半數左右的外地企業項目也使房交會呈現出大都市市場氣氛。
據天津多家房地產顧問公司及五合國際建築設計中國區專業人士分析,春交會體現了『一級』城市房地產市場特征,透露出天津房市向一級城市邁進的趨勢。天津市場已經進入更加開放、快速擴張、全面成熟的發展階段。他們提醒說,在消費者在這個時期選房與傳統的『地段法則』有些不同,地段、質量兩要素同等重要。
地段全面昇值選房可按需索求
新的區域功能定位和規劃建設促進了天津不同地段更明確的居住或投資價值。春交上參展的項目地段優劣勢相當,多家網站對地段價值的分析也難分伯仲。從『南北開發商對話』到『新城鎮發展』,從『地鐵沿線樓盤』到『濱海新區樓市』,都顯示出地段價值進入全面昇級的階段。所以,從全面昇級的角度來看,現在選房應更重視自己實際的需求。
近期熱點地段主要有三類:
第一類價格低窪區域:紅橋區,河東區西北部,河北區東北部,北辰區,中北鎮西部新城區域。這些區域因為房價啟動基點低,雖然也有較大昇幅,但總體仍低於市區平均價格,屬於價格低窪區域。由於有京津走廊發展預期,有北辰開發區企業就職人員聚集,再加上今年首創·寶翠花都及北部中心區三岔河口高檔項目的帶動,其居住條件改善的價值空間很大。
天津一季度成交報告也顯示:河北區、紅橋區、河東區表現活躍,二線地區正成一般消費者關注的重點。該區域在售或新開樓盤主要有河北區的春和景明、北斗星城等;紅橋區的津河壹號、新逸家等;河東區的第六大道、百合春天、順馳的太陽城、陽綠茵等;北辰區的陽光卡蒂爾等;中北鎮的大地十二城、假日風景、金廈的水語花城等。
第一類區域主要適合人群:在附近就業、生活的居民;中等左右收入的自由職業者;來自北辰等開發區工作的就業人員等。適合房型:緊湊型戶型、老少居、低密度洋房等。
第二類近期快速交通通達區域:地鐵、輕軌等交通沿線特別是兩端地段,如將通車的地鐵1號線、今年啟動建設的地鐵2、3號線、已通車的濱海快速路沿線區域。快速交通工具的使用拉近了城市距離,使這些區域地段距離明顯弱化,進而提昇了居住和投資價值。一號線兩端天津奧林匹克花園和海天馨苑的熱銷也證明了這一點。
第二類地段在售或新開樓盤主要1號線沿線的首創·寶翠花都、天津金地·格林世界、復興之門、麥收國際等;2號線的中北鎮大地十二城等、格調春天、城南新世家、城市之光、百合春天、東麗湖及張貴莊新市鎮等;3號線的麥迪遜廣場、誠基中心、港灣中心、北斗星城、陽光100國際新城、博德花園等。
第二類區域主要適合人群:在沿線區域工作的就業者、中等及偏上收入的首次置業者;有較高收入的家庭第二套住房需求或投資者。適合房型:小戶型公寓、普通中等戶型、老少居、低密度洋房等。
第三類城市重點建設區域及邊緣別墅:市中心區域、海河沿線區域、濱海新區中心區、西南部邊緣別墅等。目前這些區域的住宅項目多為有實力的開發企業承建,其中多數為外地及外資品牌企業。由於這類區域有城市文化及經濟核心特點,同時又擁有高價值城市配套及景觀資源,所以是城市價值最高的地段。目前房價正處於上昇通道中,仍有較大的遠期昇值空間。
第二類地段今年在售或新開樓盤主要有市中心區域富力城、後現代城、賽頓中心、金港國際、時代奧城;海河沿線區域的萬通上游國際、海河大道、海河新天地等;濱海新區的萬通新城國際、伴景灣、萬科·東麗湖、朗鉅·天域、水域·未來城等。
第三類區域主要適合人群:中高檔以上收入者;家庭第二套住房需求或投資者;適合房型:中等或大戶型、緊湊型戶型、小戶型公寓、老少居、別墅等。
房屋質量更有生命力選房關注技術應用價值
同一地段不同的房屋質量,直接關系到今後的居住生活及投資價值,如早期的新世界花園、書香園、泰達公寓、富裕廣場、順馳世紀城等,都因為有高人一等的建築質量而成為同地段中價值空間最大的佼佼者,而在市場整體昇級的發展階段,這一特點就更加突出。今年春交會上參展的很多新項目都從項目的整體環境及科技應用上體現了現代高質量住房的特點。同時,在房交會『科技住宅華山論劍』等活動中,來自國內外的專家也強調了房屋質量所起到的價值作用。
目前判斷房屋質量好壞主要有三方面:
一是房屋整體環境的營造:整體環境主要包括景觀設計及配套及物業服務。今年的新項目整體規劃設計方面非常重視生活氛圍的營造。如合理的商業配套比例、道路及車庫的設置等。特別是大型居住區如泰達城、西部新城等,其商業、商務及休閑等設施都佔到50%左右,使新居住區可以聚集人氣兒。
景觀方面,出現了萬通上游·國際為代表的以天津歷史居住形態及建築文化為基礎的街區設計;富力城、上海靜安項目等為代表的城市鬧區中自然景觀設計;以首創·寶翠花都、天津金地·格林世界、大地十二城、陽光卡蒂爾為代表的低密度新城市街區與水景自然景觀相結合的設計等等。
二是建築的科技應用:現在的新房質量除了建築施工質量,更多的是體現在科技含量上。在建築施工方面,多數外地企業都聘用了全國特級建築隊伍(目前全國特級建築單位百餘家,其中有30%在天津有項目)。
科技應用方面,出現了以賽頓中心及萬科·東麗湖、假日風景等為代表的高標准生態技術及智能技術的應用,如節能系統、新風系統、高智能系統等。這些具有高科技含量的房屋,將大大提高房屋的居住舒適度,延長建築壽命,同時為今後城市供熱等計量方式向熱能計量改變作好了准備。
三是開發企業的品牌:今年新項目中知名牌企業項目很多,如有一貫質量口碑的本市泰達、萬順、華廈、金廈等;外地的和記黃埔、萬通、首創、金地、陽光100及外資的新加坡仁恆等企業。品牌企業的一貫性也可以從各個服務環節上體現出來。如在本次房交會上參展的企業只有陽光100、首創、金地、富力、松江等少數企業為參觀者提供了飲水等必要的服務,表現出一些品牌企業在市場順利時服務意識的不足,實際上購房者就可以從這些細節判斷一個企業的內部管理及服務意識,從而間接的了解項目的品牌價值。(王哲)
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沒勁.