|
||||
『中國的房地產是一個幼稚型產業,而且是一個充滿的錯誤的產業。我不光堅持這個觀點,我認為我這個觀點肯定會得到歷史的證明。』 國家發改委經濟研究所室主任研究員王小廣在2006年中國房地產國際研討暨《2006年房地產藍皮書》發布會上說。
調控應該來的更早 持續時間更長
他認為目前房地產的調控政策盡管來得晚了一些,但是從去年的情況來講應該還是比較好的,不過仍然有跡象表明存在第二輪重新過熱的投資,包括房地產也有這種苗頭。最近兩個跡象表明這個苗頭,一個是銀行貸款,今年房地產資金來源裡面增長45%以上。已經完成土地開發面積從去年年底的時候開始松動,12月增長26.8%,第一季度增長33.2%。『這裡面有一個錯誤,就是去年我們講經濟增長的調整,我認為這個調整是應該的,應該一個持續的,從百分之十以上,降到百分之九或者是更低一點更好。』他說:『房地產的問題是一個調而不降,調整不夠充分的問題。』同時王小廣認為時間的調整也不充分,『一年的調整不行,我認為應該持續三年的調整。』
一直言語激昂的王小廣認為中國宏觀經濟面臨的一個風險。『我一直相信中國要發生危機,發生一些問題波動的話,我認為就是一個產能過剩。就是我們這一輪是高增長,低通脹,是我們因為我們的總供給的增長速度遠遠低於總需求的增長速度。』他認為這是中國宏觀經濟面臨的一個最大的問題。而房地產在這裡面起到很大的加劇的作用。房地產的泡沫化增長必然帶來下一個需求,這種需求實際上也是泡沫的,所以造成了鋼鐵的過度增長應該是超出了它的需求的。『但我們的需求在哪兒呢?我們的需要應該說是很不樂觀。高投資必然帶來高消費,但是我們是高投資帶來我低消費。』 王小廣解釋說:『假如我們的增長速度變成8了以後我們還有需求嗎?我們的就業增長很慢,我們的財富在向少數人集中,我們的收入差距在擴大,我們的城市化是假的,因為根本就沒那麼多人轉移到城市。所以我說這個需求未來會使你驚訝,萎縮得很厲害。高投資,特別是對房地產的投資,一些對房地產的投資已經達到55%以上。這是宏觀的問題,跟房地產有很大關系。』
市場存在炒作氣氛 『地荒論』不可靠
對於目前很多人講擴大需求就是擴大房地產,就是擴大房地產消費的觀點,王小廣也不贊同。他認為『房地產假如是一個泡沫性的增長的話,他一定會對消費有緊缺的效應,所以它會減少需求的。』他舉例子說:『在高房價的情況下支出,而且20年的貸款意味著20年以後都要支出,你的支出一定是居高不下的,意味著你其他的支出必然要減少。實際上還有金融問題,以後造成的金融不良資產的問題。甚至還要影響城市化,因為我們講的城市化實際上是假的,為什麼,實際上我們沒有那麼多人口轉移到城市,在這種高房價的情況下沒有人去住,沒有城市化就沒有需求。』所以他得出結論,兩年以後中國的房地產市場要出現一個過剩,房價的高速上昇不利於宏觀經濟的穩定。
王小廣列舉美國的例子說房地產增值的神話,這是一個絕大的錯誤。『不存在這樣的問題,華爾街日報我曾經讀過他的一篇文章,他們算過,40多年,美國買房的人他的投資到底能增值多少,算了結果,去除了各種費用,他的增值也就是2%,每年。這就是跟儲蓄有什麼區別?所以並不比儲蓄更好比儲蓄的流動性更強。』『我敢預言現在1萬塊錢的房子,五年以後能賣到8千應該是一個幸運的事。』同時他認為房地產業作為支柱產業也是一種錯誤。『房地產發展是一個結果,是一個福利,這是最後的結果。但是我們經濟增長,我認為他是一個發動機,那就完全不一樣,所以我們把他作為一個支柱產業是很荒唐的。』
對於目前的『地荒論』王小廣堅決的說:『世界上不會存在沒有土地來做房子的短缺。他們都叫做什麼荒,房荒、地荒,我認為都是一個制造緊張氣氛,炒作的很重要的一些理論。房地產土地不足是個事實,這只是經濟上的稀缺性,你可以提高容積率。』而談到目前的房價,他認為中國的房地產行業在一個很幼稚的階段,就是一開始做就是一種錯誤。房價只漲不跌僅僅只是一個神話。
建立長效機制 調整住房供應結構
要想解決目前中國房地產業存在的問題,王小廣認為應該是順市調整,抑制炒房。『這是中國房地產市場泡沫一個重要的原因。我最近調查一下,北京二手房的市場,我作為一個消費者的身份問他們,他們就是哄抬房價。這個方面我覺得應該采取更多的措施,主要是來抑制投資炒作。』同時他認為應該當增加有效供給,特別是增加中低住房的供給量。包括發展資本市場來分流這種所謂的投資機會不足的問題。
但是王小廣認為最關鍵的還是要建立一種長期機制,一種制度來保障綜合經濟的長期穩定發展。要形成制度需要三個轉變『第一個轉變就是轉念,包括政府的理念也包括房地產商也包括消費者的理念。 第二個我認為,應該主要是從稅收來調節。第三個變化,就是房地產的生產和銷售模式的變化。這個變化我認為應該是不准賣期房,應該賣現房。因為買現房我們的監管相對容易一些。』