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房價的快速上漲再度把土地供應推到了輿論的風口浪尖。
地價到底漲了多少
作為高房價的直接聲討對象,開發商再次玩起了已不新鮮的『乾坤大挪移』———將房價上漲歸咎於地價上漲。地產界大腕,SOHO中國董事長潘石屹即是『地荒論』的代表,『北京房價飆昇,就是因為過去一年土地供應不足』。
當然,政府部門亦不願成為高房價的替罪羊,於是又有了同樣不新鮮的對『地荒論』的反駁,方法仍是『數據說話』。
按照國土資源部最新公布的《2005年中國國土資源公報》,2005年全國主要城市地價的平均水平約為每平方米1230元,與上年同期相比,城市綜合地價增長了4.44%。相對於近期國內個別大城市商品房價格接近20%的漲幅,住宅地價增長僅為5.67%。
不過,類似的數據似乎並未得到開發商的認同。這其實也是房地產市場長期以來令人困惑的現象:權威部門的宏觀數據和個案以及老百姓的實際感受往往存在較大的差異。
對此,業內人士認為,差異形成的主要原因在於,雙方關注的對象存在一定的區別。目前的情況是,大城市、特別是城中心地帶地價和房價的確有不小的漲幅,但郊縣等相對偏遠的地區則相對緩和。由於後一種類型的土地供應絕對數量超過前一種類型,因此,市區高房價、高地價的真實情況被平均數掩蓋了。
以北京四月份成交的12幅土地為例,按成交價格和規劃建築面積計算,折合每平方米地價1840元。但各地塊單位地價存在較大差異,如城八區的海淀溫泉鎮地塊的地價在4863元/平方米,崇文區幸福大街地塊的地價為4596元/平方米,而密雲縣水源九廠路住宅項目的地價則只有641元/平方米。
北京目前的基准地價分為10級,價格從每平方米140元到7000元不等。而按照國土資源局近日發布的《2006年土地供應計劃》,城八區分到的土地僅佔總量的40%,其中位於市中心位置的東城、西城、崇文、宣武的新增建築用地就更少。顯然,不考慮供應結構變化,奢談地價的穩定或飆昇幾無可能。
誰讓土地賣不動
相對於價格問題上的『說不清』,土地供應數量方面的矛盾則更趨實質。根據《公報》數字,2005年全國共出讓土地面積16.32萬公頃,比2004年的17.87萬公頃下降8.67%。其中,招拍掛出讓面積和出讓價款分別為5.72萬公頃和3920.09億元,分別佔出讓總面積和總價款的35.06%和71.21%。
北京2005年也出現土地出讓數量下降的現象。據市國土局公布的數據,北京市2002、2003、2004年土地供應分別為4559公頃、6438公頃和9498公頃,2005年則回落到2003年的水平。而與房價關系更為緊密的商品房建築用地,市國土局2005年年初的計劃是1900公頃,但全年實際出讓土地只有48幅,面積僅為880公頃,相當於計劃數的46%,這也是有人對北京2006年土地供應計劃表示懷疑的重要原因———雖然,國土局最近加大了土地供應力度。
土地供應的縮量很自然地被開發商用於解釋房價的上漲。但政府部門的觀點是,目前開發商囤積的土地已達9000多萬平方米,是2004年全年開發面積的15倍,因此,2005年供應量的減少並不代表土地供應的緊張。
觀察人士認為,土地供應部門壓低供應量,其用意正是刺激開發商加速對存量土地的開發,但從效果看並不理想。更加悲觀的觀點則認為,由於土地出讓金已成為地方財政的重要來源,因此政府部門沒有動力降低出讓價格來增加土地供應;而對部分開發商而言,已從目前的價格中嗅到了風險的味道,政府要在維持價格的基礎上實現土地供應計劃難度不小。可能的結局是,土地市場繼續高位縮量,房價也因受供給的制約持續上漲。記者 曹騰
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京城四月刮起『放地』風
北京市土地整理儲備中心信息顯示,四月份以來,北京市共成交15幅地塊,其中14幅在17日以後成交。業內人士認為,相對於2005年全年48幅、今年前三個月6幅的出讓數量,北京市進入了一個放地的高潮。
不過,在四月份成交的14幅土地中,位置在城八區的並不多,只有崇文區幸福大街59號住宅用地、海淀區溫泉鎮D1地塊辦公住宅及商業用地、石景山區金鼎商貿區用地等有限的幾幅。其中,溫泉鎮地塊因規劃建築面積大而吸引了較多的開發商,最終在88輪競價後成交。
簡單的計算表明,14幅地規劃建築面積為1372550平方米,成交總金額為27.25億元,折合每平方米地價1985元。不過,因位置等方面的,各地塊單位地價存在較大差異,如溫泉鎮地塊的地價在4863元/平方米,而幸福大街地塊的地價也有4596元/平方米。
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