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越來越多的人發現,自己未來十幾、二十年的負債生活,將比預想的還要艱難。
從今年年初開始,凡在去年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者,都要按新利率來執行還款計劃,這意味著所有『按揭』的人都被動進入了銀行的加息通道。同時,銀行貸款罰息利率也有所提高,由原先的每日0.21%調整為貸款執行利率水平上加收30%-50%。如果貸款者逾期還款、不能足額還款,將無可避免地接受銀行『利滾利『的懲罰。
銀行加息到底什麼時候是個頭?貸款者如何纔能避開銀行的『無情劍』呢?這兩個問題成為了『按揭者』最關心的話題。理財師認為,政府宣布今年暫不加息的消息,在一定程度上減輕了『按揭者』的還款壓力,但要根治目前流行的『房貸抑郁癥』,還需要從首付、月供和提前還貸三個方面做好還款的規劃。
月供應低於月收入的40%
目前,不少人在貸款購房後感覺到生活壓力很大,每天努力工作的念頭緊繃,生怕發生差錯導致無法按時還貸,實際上,這是月供佔月收入的比例過大所導致的結果。那麼,每個月還多少纔不至於狼狽呢?按照國際慣例,月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內,原有的生活品質不會受到太大影響,個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%,就不同了,尤其是單一收入的家庭來會很明顯地感受到壓力。有一個理財客戶,他本人月收入8000元,他的妻子無業,每個月他們家庭的按揭是5000元,只剩下3000元,他們還要生活、還要為未來儲蓄,壓力自然很大。
借親戚朋友的錢付首付
收入水平有限,又想把『月供』控制在家庭月收入的40%以內,那麼應該在首付款上下工夫。首付越多、貸款越少,在相同的貸款時間內,還款額就越少。比如:5年期貸款,給銀行的利息也會更少。所以,盡量多的首付應重點考慮。
如何多付首付呢?借親戚朋友的錢付首付,不失為一種好方法。現在的年輕人由於住房需求旺,存款少,很多人選擇交20%的首付,選擇20年的還款期,這樣下來交給銀行的利息不是個小數目。不如借親戚朋友的錢來多支付些首付,這樣利息支出就會大大減少。
另外,在貸款購房前,務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金,還可以准備2張信用卡,以備不時之需。同樣,在決定到底付多少首付的時候,也要考慮在購房後的一年到兩年內家庭有沒有大的支出,另外還要把裝修費用等考慮進去。
投資收益少於5.508%應提前還貸
收入頗豐的人應該提前還貸。提前還貸是一種非常好的理財方法,少給銀行打工,就是為自己獲得收益。按還款方式不同,借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式,這裡面大致分為三種情況。
1、全部提前還貸,即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。
2、部分提前還貸,剩餘的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。
3、部分提前還貸,剩餘貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。
案例(為了方便計算比較,住房貸款利率用加息後的5.508%計算)
李小姐的房子是去年1月份買的,首付20萬元,等額本息商業住房貸款25萬,10年期。由於去年年底拿到一筆8萬元的年終獎,李小姐考慮部分提前還貸。去年,李小姐每月還給銀行2714.5元,已經還了12個月,歸還本金19281.71元,歸還利息13288.08元。根據自己的情況考慮,李小姐決定提前還80718.29元本金。
按第一種情況考慮
如果李小姐能夠全部提前還貸,則節省利息支出約62409.69元。
按第二種情況考慮
每月還款額基本不變,縮短還款時間到六年期。則,月還款2451.24元。最後一共節省利息支出49208.15元。
原月還款額 |
已還款總額 |
已還利息額 |
該月一次還款額 |
下月起月還款額 |
節省利息支出 |
2714.5 元 |
19281.71 元 |
13288.08 元 |
80718.29 元 |
2451.24 元 |
49208.15 元 |
按第三種情況考慮
每月還款額減少,保持還款期限不變。則,月還款額1764.59。最後一共節省利息支出35122.5元。
原月還款額 |
已還款總額 |
已還利息額 |
該月一次還款額 |
下月起月還款額 |
節省利息支出 |
2714.5 元 |
19281.71 元 |
13288.08 元 |
80718.29 元 |
1764.59 元 |
35122.5 元 |
但是,對於一些投資型『按揭者』,當投資收益高於目前房貸利率(普通住宅利率5.508%)的時候,可以不考慮提前還貸。雖然理財師,不建議在負債的情況下進行風險投資。但是對於投資經驗非常豐富且風險承受能力強的家庭來說,他們能通過投資使家庭的資產年收益超過了住房貸款利率,這樣的家庭,在有充足的保險規劃和緊急備用金後,建立好投資組合分散風險以後,可以大膽地去投資,讓錢更有效率。
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