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地鐵作用
目前天津對城區的劃分標准是,和平區作為核心區,市內其他五區,包括河東、河西、南開、河北、紅橋區,被稱為中心城區,然後是新四區,再是塘沽、漢沽和大港及五區縣。而天津城市中心區則主要包括天津內環線以內區域,以及中環線至內環線的黃河道與鞍山西道之間,圍堤道、吳家窯大街至南京路、曲阜道之間的圍合區域。此區域各方面配套成熟完善,居住氛圍濃厚,商業、商務中心也林立其中,經常形成大而密集的人流量與車流量,雖然路網與公共交通網絡配套較為完善,但大多數地段的交通堵塞弊病則非常明顯。
地鐵作為軌道交通工具,不受時間限制而且承載力很強,具有極強的快速性和通達性,地鐵的開通將使城市中心區域的居民更加快速便捷地到達城市各個區域,並且不會產生交通堵塞狀況,這就使得目前部分中心地段的交通堵塞的劣勢得到極大緩解。
天津市地鐵線網共規劃9條線路,總規模223公裡,設車站181座。其中地鐵1號線、2號線、3號線共同構成市中心城區快速軌道交通線網的基本骨架,4號線為內部填充線,5、6號線為外圍發展線的線網構架格局。其中1、2、3、4號線為穿越城市中心區域的主要線路,分別於東南角、西南角、鼓樓、東站、和平路、百貨大樓、小白樓、天津站、南京路等中心區域設置站點,並在西南角、天津站、東南角、和平路等站點形成相交,實現網絡狀的服務范圍。這幾條線路途經城市中心區的多個繁華商業、商務區與人口稠密的大型居民區,開通之後將使各個商務、商業中心之間,以及與各大居住區之間形成快速的通達,為市民出行提供更大方便,也將在很大程度上舒緩中心地段的交通問題。
老城廂板塊分析
在城市中心區內,新建的在售住宅項目較為集中且表現活躍的區域主要為老城廂、東站後廣場、黃河道沿線等板塊,而從區域未來規劃、潛在供應規模與業態結構等方面比較,老城廂板塊無疑是城市中心區域中最具發展潛力的住宅板塊之一。
老城廂住宅地產板塊主要指由東、南、西、北馬路四條道路所圍成的中心區域及其南、北的部分輻射區域。老城廂是天津市的發祥地,具有深遠的文化底蘊和歷史淵源。老城廂已經完成整體拆遷,新一輪的整體開發建設正在進行當中,未來老城廂將打造成為具備文化休閑、生態居住、酒店旅游、特色商業、商務金融等多元化城市功能的,歷史風情與現代建築完善結合的特色綜合性區域。
目前板塊整體供應狀況分析
目前板塊內已知的項目有廣州富力集團的富力城,天房發展集團的城南新世家,香港隆橋地產的銅鑼灣花園,中新集團的後現代城,上海靜安公司的項目等。其中大部分項目已經上市銷售,但除銅鑼灣花園處於開發末期外,其餘項目均處於銷售初、中期階段;目前板塊已知項目推出的住宅總供應量約27.5萬平米,約有110餘萬平米尚未推出,板塊潛在供應量巨大。
板塊內項目產品及價格分析
受市中心區域土地稀缺、地價成本昂貴以及地塊規劃限制等因素所致,板塊內已知上市項目與潛在住宅項目均為高層類產品,產品形式單一;但在戶型種類及面積設置方面,卻具有較大的設計跨度,由50平米的一居至200平米以上四居戶型,戶型種類繁多,產品面積段豐富;這也面反映出板塊整的目標客群范圍的廣泛。
目前各在售項目均價多在6500元/平米以上,板塊內最高均價的富力城項目均價則達到了7700—7800元/平米,但考慮該項目為精裝修成品房交工,因此目前板塊整體價格水平基本處於6500—7000元/平米水平。
地鐵對於板塊影響分析
1、提昇板塊競爭力
老城廂板塊處於城市中心區域,擁有著完善的公共交通網絡,但同時也存在著交通堵塞的弊病,影響板塊內居民出行的時間。再有,板塊未來將規劃大量的商務、商業設施,必然將進一步加大區域內的人流量與車流量,而未來地鐵的修建與運營,無疑將極大的緩解地面交通壓力,縮短居民出行時間。未來地鐵1號、2號、4號線分別途徑老城廂板塊的西側、南側與東側,並在東北角、東南角、西北角、西南角以及城廂中路設有站點,其中1號與2號線在西南角站可實現直接換乘,2號線與4號線在東南角站也形成相交。由於老城廂整體規劃住宅部分置於區域外圍,多處於地鐵服務區域中心,因此未來地鐵的興建運營將使板塊內住宅部分的收益更為明顯,板塊競爭力必然得到進一步加強。
2、影響購買人群結構
未來地鐵的修建對於城市居民來講不僅僅是增加一種交通工具的選擇,更有可能將徹底改變部分居民的傳統出行方式,會使城市結構和人群結構發生一定的改變,把一批客戶吸引到地鐵周邊區域中來,使城市住宅區原來的布局,變成地鐵沿線條狀式的布局。
目前板塊內上市項目的成交客群以中高端客群為主,而從區域來源角度分析,主要仍以板塊臨近區域內的居民或工作人員為主,雖然多數項目具有較高的知名度,但區域輻射范圍仍然相對有限。地鐵線路的修建,將老城廂板塊與河西、河東、紅橋、北辰、南開區域內的各個大型居住區,商業、商務中心區,重要的市政配套,進行了很好的串聯,使之間的交通便利性產生質化的提昇,加之板塊未來業態規劃的多元性,以及個性化住宅產品的上市,板塊輻射范圍將進一步擴大,客群區域來源表現的更加分散。預計板塊未來客群將以地鐵線路輻射區域為導向,區域來源結構產生一定程度的改變。
3、拉動價格進一步上昇
板塊內目前上市項目毛坯房平均價格約在6600—7000元/平米之間,比較梅江板塊,西康路城市核心區域以及海河沿線的部分項目在價格上仍有一定差距。另外,板塊未來整體規劃的向好性以及所具備的潛在供應量,為板塊未來住宅價格水平上昇提供了基礎。
地鐵具有現代城市中其他交通工具所不可比擬的通達性、快速性與准時性,隨著1號線的開通運營,地鐵的這些優勢將直觀體現,其沿線房產價值也會得到較大的提昇與認可,而對於老城廂板塊這樣處於1、2、4號線三條主要線路的輻射區內綜合性板塊,產品價格必然得到進一步拉動。
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