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今年國土資源部在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(征求意見稿)》中提到勾地制度可能實施,一下成為關注的焦點。近日某香港媒體稱,內地將最快在今年7月開始實施這一制度。而一位國土資源部不願意透露姓名的人士表示,目前國土資源部尚未開始在系統內征求意見,因此勾地制度何時出臺目前仍是未知數。
勾地制度的『前世今生』
所謂勾地制度,是指政府土地管理部門定期向公眾發布一份可供出讓土地的清單(通常按年度發布),讓開發商自行研究,從清單中『勾』出合適的地塊,與政府磋商,並最終向政府出價。一旦出價符合政府要求,則該土地便進入公開競標程序,形式可以是拍賣或者掛牌,價高者得。競標結束後,除非其他競標者出價更高,否則,最初『勾地』的開發商需以原出價承讓該土地。
國土部的這位人士認為,由於我國幅員遼闊,土地市場差別較大,在全國范圍內采取具有香港其特殊性的勾地制度,其可行性仍然值得商榷。香港政府從1999年開始采用勾地制度,而當時香港仍有定期的土地拍賣制度。直到2002年,香港政府宣布取消定期土地拍賣制度,勾地纔成為惟一的土地出讓方式。『這幾年來,盡管香港房地產市場不斷下滑,政府出讓土地的價格卻一直維持在較高水平,無疑很大程度上歸功於勾地制度』。
香港得失
然而事實上,即使在香港,勾地制度也一直在經歷著變化,並不斷遭受質疑。
今年3月15日,香港地政總署網站公布,2月份並無拒絕勾地申請,更重要的則是,當月也沒有接到任何勾地申請,這意味著香港已連續6個月沒有發展商申請勾地。兩天以後,香港政府公布了新一年度的勾地表,新增17幅地皮,合共45幅,其中33幅屬住宅用地,可提供1﹒4萬個住宅單位。地政總署同時公開表示:目前的8折勾地制度無意再調整;無意恢復公開拍賣住宅用地;過去半年沒有勾地申請,並非勾地機制有問題。
而在此前,香港已經有業內人士質疑勾地制度減弱了政府控制土地供應的能力,長期沒有開發商勾地導致政府即便采取了『8折勾地』的優惠政策卻仍然沒有收到預期的效果。與此同時,香港也響起了呼吁恢復定期公開拍賣土地的聲音。
即使在新勾地表推出之後,香港測量師學會副會長餘錦雄依然認為,這無助於刺激勾地,因為在房地產市場並沒明顯上昇趨勢情況下,發展商勾地意願也未必會有大改變。
利嘉閣地產董事總經理何紹章則稱,能否增加勾出地皮,主要取決於政府的勾地底價——如果政府仍然和去年一樣堅決實行『高地價』政策,相信『零勾地』記錄將延續下去;如果未來一年住宅樓價並無上漲,或利率影響未能消除,則2006-2007年的勾地成績表也可能會是一片空白。
即使遭遇市場如此置疑,香港政府依然在推出新的勾地表同時,作出了相對強硬的表態。
地政總署署長劉勵超在記者會上表示,過去半年沒有接到勾地申請,不代表勾地機制有問題,只是不符合發展商的業務取向,或者他們通過其他方法取得土地。土地供應是由市場需求決定,政府的職能是有效提供土地以符合市場的需求。此外,政府也會考慮通過公開拍賣或招標商業用地,但現階段還沒有具體細節,同時他強調政府現階段無意恢復定期公開拍賣住宅用地。對於有學者提出公開勾地底價,劉勵超認為,土地價值應由市場主導,如果政府公布勾地底價會與市場原則違背。
這些重申,表明香港政府在明白目前勾地制度存在一定缺陷的同時,並沒有找到更合適的替代方式,也無意改變這一為政府收入貢獻頗多的土地制度。
實行勾地制度是對香港的借鑒。從香港的效果來看,最直接的作用就是土地價值的最大化。其實行必將加速開發商之間的競爭,但是對於香港而言,競爭機制非常成熟,土地市場也相當完善;而內地的土地依然處於半市場化的狀態,前景也並非十分明朗。
『內地化』的阻礙
另一方面的問題則是,如果內地准備開始采用這一制度,香港今天所面臨的問題,自然也將在不遠的將來成為上海或者北京土地市場的爭論焦點。
上述國土資源部人士對記者表示,勾地制度設想來源於2005年全國范圍內土地『流拍』現象的出現。2004年8月31日後,『招拍掛』成為目前市場土地供應的重要方式。而2005年,由於房地產市場宏觀調控措施陸續出臺,觀望氣氛在全國范圍內蔓延,土地流標現象遂在全國各地發生。
勿庸置疑的是,采取勾地制度,將能從根本上避免土地流標現象的出現。然而這在一定程度上也屬於是掩耳盜鈴的舉措——香港連續6個月沒有發展商申請勾地,這與流標的境遇,依然是換湯不換藥。
政府看中勾地制度的另外一個重要原因是,由於開發商將會在拍賣前向政府提供最低的地價,這能確保土地不被賤賣。然而其中隱含的矛盾則是——國家一方面希望控制房價不再肆意走高,另一方面卻出臺政策保證地價不會過低,並且越高越好,這明顯忽視了地價與房價之間最為基本也最為緊密的關聯。
當然,政府提高價格門檻之後,自然可以減少投機行為,但是也會影響投資者的積極性,尤其是當開發商向政府提出勾地,最後卻沒有順利拿到這塊土地的情況下。
河南建業住宅集團(中國)有限公司董事長胡葆森認為,當務之急,對於國內土地市場更為重要的是實現土地信息的全公開。如各地方政府應公布今後3年的土地出讓計劃,以及每年的土地供應計劃和數量,讓開發商提前做好准備。
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