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三、地鐵的建設對西部新城影響預測
提升板塊競爭力
隨着未來地鐵2號線的修建與開通,板塊與沿線商業、商務以及其他市政設施之間的交通便利性將大幅度提高;板塊生活便利性的提升,使得板塊項目競爭力與升值潛力進一步顯現,地鐵的修建將使板塊產生巨大的吸引力與號召力,提升板塊整體競爭力,同時也將對板塊住宅市場走勢產生影響。
加大客羣來源範圍,影響客羣區域來源結構
目前板塊整體主力目標客羣市場主要以天津市中端客羣爲主。其中假日風景客羣區域來源相對廣泛,主要被萬科的品牌和產品吸引。而水語花城項目客羣,以王頂堤、華苑等與板塊相近的南開區內居住區的改善型客羣爲主。
地鐵2號線連接城市東西方向,將對城市原有的居住佈局產生影響,會把一批居民吸引到其輻射的範圍區域中來,特別是對於處在線路東西兩端的大型居住區而言,地鐵的修建將使板塊對更爲廣泛的客羣來源產生吸引力,甚至可能包括部分投資型客戶。同時,2號線的修建也將對其沿線站點所輻射區域內的具有爲子女或老人購房意願的原有居民,或工作地點在輻射區域內的購房客羣,產生較強的吸引作用,因此板塊的客羣來源區域比例必將發生一定改變。但考慮到天津居民在購房時表現出較強的地緣性,因此預計未來的客羣來源範圍仍以南開、西青、紅橋等市區西部區域的居民爲主。
影響未來產品供應導向,促進具有一定產品檔次跨度的板塊市場供應結構的形成
通過從板塊內目前面市項目瞭解,板塊內的產品規劃包括了情景洋房、別墅等高端類產品;並且隨着板塊內配套的完善、居住氛圍的形成,必然促進板塊整體檔次逐步提升,隨之出現高端產品供應。而受西部新城整體規劃定位以及地段區位等因素影響,決定了板塊內未來一段時間內,仍將以中端產品供應爲主。
而未來地鐵2號線的修建運營,也將促進部分中低端檔次產品的供應。這主要因爲地鐵作爲大衆化的交通工具,受其影響最大的購房者還將是以工薪階層爲主的中、低端自住型客羣;隨着地鐵1號線開通運行後,地鐵對於此類客羣的影響將逐漸明顯,地鐵效應開始體現,此類客羣也必將成爲板塊內項目有效目標客羣的重要組成部分,預計供應一方也將保持一定量的中低端產品供應以適應市場需求。
弱化地段差價,預計價格上升比例超過市中心沿線地段
地鐵的快速性和通達性,將使城市的地段概念進一步弱化,相鄰等級區域的房屋價格也將更加接近。地鐵的開通使板塊內的居民快速便捷地到達城市中心區域,並且不會發生堵車現象,這就使得目前板塊的地段劣勢得到極大緩解。而市中心區域的各種交通形式比較集中,公共交通網絡及周邊生活配套相對已經成熟,因此未來2號線的修建開通,對於提升如西部新城這樣的近郊板塊的交通便捷性則更加明顯。由此相比於城市中心沿線地段,其居住便捷性帶來的房產增值也會更加明顯,價格增幅也將高於市中心的沿線地段。