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二、西部新城板塊分析
中北鎮整體概況
中北鎮位於天津市區西側,轄有23個行政村,面積38.5平方公里,人口3.7萬人,是中國百強鄉鎮之一。天津外環線西半環從中北鎮域穿過,鎮東與市區接壤,西與楊柳青毗鄰。津浦公路、京福公路通過,地鐵二號線的起始站就設於中北鎮曹莊。中北鎮緊鄰外環線西半環,與市內聯繫緊密,非常便於居住人羣向市內輻射,城市化水平比較高。就綜合素質而言,中北鎮地區在交通便利性、城市化水平、自然條件等方面的綜合水準方面在市郊各區域中處於上游。
板塊住宅市場分析
1.板塊整體供給情況分析
中北鎮西部新城共計劃建設400萬平方米居住區,目前已知的天津萬科與深圳招商地產合作開發的假日風景,天津金廈津投開發的水語花城,上海上投、中愷投資、上海建廈合作的華亭佳園,天津樂康置業的大地十二城、以及方正地產的項目,每個項目體量均在30萬平米以上,其中大地十二城總建近100萬平米。目前已知的項目總體供應量約221萬平米,已推出面積約15.1萬平米;板塊目前正處於開發初期,已知項目的未上市量與潛在供應量爲未來板塊的供應主體,未來總供給量約384.9萬。
2.板塊內項目價格及產品類型情況
板塊內所規劃產品形式豐富多樣,既有情景洋房、多層、小高層,同時也有高層和別墅產品。目前已上市項目產品以多層、小高層爲主;其中假日風景項目保持了萬科一貫的產品設計優勢,引入了情景洋房、院景洋房、寬景洋房、瞰景洋房等多種萬科專利化、標準化產品,此外,還採用了多項智能化配套設施,力求通過高品質新穎的產品提升競爭力。而水語花城項目的產品設計更加註重戶型功能區間佈局與面積的控制,目前已上市的多層及小高層產品的戶型設計緊湊合理,細節化設計明顯;以中小面積的戶型爲主,通過總價優勢吸引客羣。
目前板塊內在售的只有假日風景與水語花城,假日風景憑藉其在天津市範圍內產品設計上的優勢,目前均價達到4800元/平米;而水語花城雖然在戶型設計合理,但產品相對普通,因此4500元/平米的單價較能體現目前區域價值。