|
||||
聶梅生剖析中國房地產界三大現狀
中國房地產的重心正在發生曲折、房子應該論套賣、外資金融機構進入我國房地產市場中是一場贏利『賭博』……在3月30日『2006機遇與挑戰中國區域經濟與企業發展』東西部高峰論壇上,針對國內房地產行業一些現狀,來蓉出席論壇的全國工商聯房地產商會會長聶梅生拋出了自己的精闢論斷。
房地產重心正在曲折
持續兩年的宏觀調控,已經使中國的房地產市場發生了非常深刻的變化。這個變化將極大地影響中國未來的房地產市場,乃至未來的經濟和社會發展。聶梅生指出,一直以來,房地產被中國列入了經濟領域。在強勁地拉動中國經濟之後,開始向它的社會功能曲折。根據國際住宅協會2000年資料,美國、英國的私有住房持有率為67%,日本62%,德國42%。經過幾年發展,我國的住房持有率已經超過了這些發達國家,特別是新房持有率達到了80%。這一不太正常的結果導致了2003年以後的宏觀調控和政策導向的變化。而大家都到新房市場上買房,致使新房市場火爆,房價和資金比例太高。調整以後,我們應當引導人們正確認識一點,人人都有居住權並不是人人都有房產權。
房子應當論套賣
資料顯示,2005年我國城鎮人均住宅面積達到了26平方米。聶梅生說,這一標准不僅超過了十五規劃中定下的22平方米,甚至遠遠高於人均GDP為中國20倍的日本。這樣的情況說明,我們的普通住宅和中低收入住宅套型總價太高,對土地和能源的資源消耗不符合現有的科學發展觀。
聶梅生稱,她從1999年起就呼吁賣房子不能按平方米賣,應該按套賣,因為前者會極大影響房價。十一五規劃中已經沒有對人均住宅面積提出明確標准,而是要求提高建築物的質量,延長使用壽命,提倡簡約實用的建築裝修;發展節能省地型的公眾建築和住宅。中國現在已經到了從強調人均住房面積到強調住房功能的階段。作為房地產開發商,必須在這些方面下工夫,如果還單純地拼建築面積,就值得反思了。同時她認為,住宅對市場經濟,對公眾住房政策的引導開始向科學發展觀和和諧社會這方面傾斜,並會在相當一段時間內持續。
外資『三賭』都為贏利
對於不斷進入中國房地市場的外資金融機構,聶梅生認為,這些機構主要是為了『賭三件事』:人民幣昇值、房地產利潤、匯率上調。在當前國內的房地產企業利潤率高於世界平均水平的情況下,海外基金進入就是為了分享利潤。
當前,外資進入中國的形式有三種:第一是國際地產基金,第二是國外金融機構的債權資本,第三是海外房地產熱錢。據全國工商聯房地產商會統計,2003年以來,外資在中國地產投資已達150億美元。有相當一部分專家認為,國內收緊銀根後,許多企業轉向外資『求助』,這使外資大舉進入中國有了可乘之機。聶梅生感嘆,一段時間以來,大批國內優秀的房地產企業都忙著和外資『聯姻』,海外資本青睞中國的優秀企業,但中國巨大的資本市場卻沒能抓住機會。宏觀調控中,海外資本在中國大舉收購長期持有型物業,以期得到匯率上昇時的收益,今後再以英雄基金上市退出。海外熱錢在炒完了住宅以後,如今又以基金的方式『操控』國內的商業地產。因此,她個人迫切地感到中國的房地產政策應當支持國內的企業和金融機構進行金融創新,應盡快建立國內的房地產金融體系,拓寬融資渠道,建立房地產產業基金和信托基金等。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||