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目前的房地產業不是一般的產業,目前的房地產宏觀決策也不是一般的決策,稍有不慎,就會給國民經濟和社會發展帶來巨大損失。
中外『空置面積』的含義是否一致
回到關於房地產空置率的計算問題上。大家對《被公開張揚的空置率》一文的質疑主要體現在分子、分母究竟應包括哪些內容上。『空置率不足1%』,我的這個計算結果沒有問題。
通過大家對拙文的質疑可以看出,許多分歧源於對『空置面積』的理解上。很多人認為買了不住就是空置,或者認為買了不住和賣不出去都是空置。站到一個普通市民的角度,不能說這種理解沒有道理。但在國家統計規定上,『空置面積』作為一個專業術語,是有特定含義的,與大家的理解有區別。
在中國的《房地產開發統計報表制度》中,有關於『空置面積』條目的解釋是:『指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建築面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。』
如果大家仍有疑惑,我再解釋一下設立這個統計指標的初衷:國家統計局和建設行政主管部門試圖利用『空置面積』這一指標,考察房地產開發行業的投資規模和市場銷售狀況,從開發商角度觀察是否出現了投資過剩,並非用於考察城市居民(包括一些讀者所說的投機者)的居住水平和房屋利用狀況。
這樣看來,居民手中未居住的『空置房』就絕對不能算作空置房了,因為它們已經不屬於生產經營領域,而是進入了消費環節。如同一個人買了很多衣服但大多不穿,這是不能再視為服裝廠的『庫存』了的。空置房這個概念完全是對開發商而言的,概念中所說的『出租』也是指開發商的初始交易行為,並非指居民的出租行為。一些人買房不住,一些小區出現較多的黑燈現象,這說明住房消費政策出了問題(必須采取措施遏制這種局面的惡化,防止住房浪費現象的蔓延),我們一般用利用率說明這種狀況,不使用『空置』概念。
有的讀者試圖用國外的空置概念來批駁我。國外確實也使用空置房(Vacant Housing Unit)和空置率(Vacancy Rate)這兩個概念,但各國的統計含義並不一樣,這取決於統計分析的目的。在美國,其含義比中國的規定復雜一些,他們既考察自有房屋空置,又考察租用空置。例如,美國人口統計局(U.S.Census Bureau)是美國住房情況調查的權威和官方機構。由美國人口統計局公布的住房空置根據目的不同規定了不同的含義:美國有『街區空置率』的說法,含義是街區內空置房屋與全部房屋的比例,普查時房屋無人居住(除非居住人是暫時離開)就算空置。美國人計算這個指標是與福利享受和稅收優惠聯系在一起的,而我們的空置率是用來考察房地產投資是否過剩的。而美國社會調查(ACS-American Community Survery)作為美國覆蓋面最大的住房調查,它在統計細節上明確規定:『已租且無人居住房屋』和『已售且無人居住房屋』不能計算進租屋空置率和自有房屋空置率中,並在2005年初將原來合在一起的這兩類情況重新分開。曾長期在美國從事房地產開發和管理工作的江林東先生翻譯的資料也表明:『美國人口統計局關於美國社會調查(ACS)空置率的計算方法如下:(待售房)空置率=年空置售房/(已入住住房+年已售但還未入住的住房+年空置售房),即年空置售房總數除以現有全部住房總數。』這個含義就與我們的規定接近了,而在建築開發領域,他們這個概念的含義應該是與我們完全一致的。
既然中外國家在『空置房屋』含義的界定上存在差別,我們有自己的考核目的和規定,在討論空置率的算法時當然以本國的規定為准(如果認為中國的統計方法不完善,則是另一個問題,我也承認美國的有些調查有意義,但在中國目前尚難操作)。
空置率公式的分母與分子到底包括什麼
有人認為,我算的是『房屋空置率』而不是『商品房空置率』,說我偷換了概念,國家統計局所公布的是『商品房空置率』,而不是『房屋空置率』。他說我那個不到1%空置率是拿市場存量房作為分母來計算的,我說的『可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母』中的『可用住房』包括了非商品房。這位質疑者說的沒錯,我的『可用住房』包括了非商品房,而且必須包括——『房屋空置率』是一個實物量指標,並非價值量指標,與房屋是否商品化沒有關系,它只是從實物(面積)角度考察房地產投資是否過剩。房地產商品的購買者具有社會性,包括政府、群團組織、居民、外籍人員等各種類型,考察房地產投資是否過剩當然要以全社會所有仍具有使用價值(未報廢)的房屋作為分母,因為此時盡管有些房屋並非是從市場中購買的,但也對應著一部分已經實現了的需求,它們的擁有者有了這部分使用價值就不會再產生需要、重復購買了。是否過剩一定是基於全社會房屋使用價值來分析的,不是只對商品房而言。如果只對近十幾年(或者說二十幾年)纔有的商品房進行考察,就無法判定從全社會來看房地產投資是否過剩了。就像考察某個家庭成員的工資收入對家庭收入(財富)的影響時,分母不僅包括全體家庭成員的工資收入,還應包括金融資產收入等各種工資外收入。有的讀者諷刺我把故宮也算在分母裡了,我想對他說的是,不但故宮要算在分母裡,連布達拉宮也要算在裡面,因為它們是沒有報廢的旅游房產、宗教房產或者說文化房產!它們對同類的商業房地產投資是有或多或少影響的。
至於為什麼國家只考察『商品房空置率』而不考察『房屋空置率』,那是因為商品房以外的房屋開發一般竣工驗收後就由甲方(投資者,也是需求者)直接使用了,就開始實現使用價值了,它的需求者原本就存在而且十分明確,不需要通過市場交易去尋找。從使用價值流通角度,也可以看作交易過程已經完成了,它早就屬於使用者(需求者)業主,不需要從投資價值是否能實現角度再給予關注(使用浪費是另一個問題)。另外,我要糾正一些讀者、網友甚至學者的看法:房改房已經成為商品,盡管是通過優惠方式購買的,但價值轉移過程已經實現,已經成為家庭私有財產,可以作為二手房上市交易。我們通常說商品房時確實不包括這部分,但從商品含義的界定上看這種說法已經不夠准確,據此指責我的公式存在錯誤當然我也是不接受的。
還有人指責我在計算空置率時,分子『將「待租」的房子略去了』,我想再解釋一下:該讀者將此時的『待租』理解為二級市場上消費者家庭的租賃行為,這是對該公式的嚴重誤解——這裡的『租賃』是對開發商而言的,是一級市場的交易行為,指開發商不出售房地產,采用持有並出租的方式實現使用價值和投資回收。國家統計局公布的『空置面積』理應包括了這一部分待租面積。即使像該讀者說的遺漏了,第一這不是我的錯誤,第二也沒有大礙,因為目前在中國開發商品房不賣而持有並出租的,所佔比例極小,可以忽略不計。
至於網友的其他說法,如『房子在炒房者手中,應算空置』、『爛尾樓應算空置』,顯然是不符合『空置面積』含義的規定的。
以上分析表明,我給出的空置率計算公式是科學的,不到1%的數據是正確的,也是對房價持續上漲的最好解釋,更不存在『大大超過了國際公認的10%的警戒線』的問題。不管26%的空置率來自何方,我堅信我的算法有道理,目前也暫時沒有權威部門否定我的算法。
空置率數據如果出現錯誤,對宏觀決策的影響將是十分巨大的。我在《被公開張揚的空置率》一文中已經略有涉及。目前的房地產業不是一般的產業,目前的房地產宏觀決策也不是一般的決策,稍有不慎,就會給國民經濟和社會發展帶來巨大損失。鑒於此,我也希望權威部門認真研究這個問題,並重新審視我們已經作出的決策是否科學、是否需要適當調校。對於買了不住也不租以及住房面積過大等住房浪費現象,我與許多讀者、網友一樣,一直持反對態度,主張通過消費政策加以調節,但這個問題與空置率的算法是不相關的。
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